每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳悅 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 吳悅 發(fā)自上海

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期針對(duì)大一山莊和陽光城的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)項(xiàng)目的背后，恰恰代表著兩種截然不同的房地產(chǎn)商發(fā)展模式。在當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境之下，以往代表著“保守”的大一山莊類型的房地產(chǎn)商，現(xiàn)在過得相對(duì)滋潤(rùn)；反而是那些以前積極開拓、增加市場(chǎng)供應(yīng)的陽光城類型的開發(fā)商們面臨財(cái)務(wù)上的壓力。這到底是什么原因，這種狀況發(fā)展下去又會(huì)出現(xiàn)什么樣的結(jié)果？

快速開發(fā)更適合行業(yè)高峰期

在行業(yè)發(fā)展的高峰期，一些房企通過對(duì)外融資迅速擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，拿到更多的地，快速開發(fā)、銷售，資金迅速回籠，然后還款、支付資金成本，再去拍更多的地。如此循環(huán)，在地價(jià)、房?jī)r(jià)都逐漸上升的市場(chǎng)環(huán)境下是完全行得通的，而且可以讓企業(yè)獲得超過其本身資金實(shí)力的發(fā)展速度。

這也是內(nèi)地不少房企在房地產(chǎn)行業(yè)“黃金十年”時(shí)期的操作方法，即快速開發(fā)模式。但值得注意的是，這一模式是建立在“快速”的基礎(chǔ)上，由于資金成本較高，要求這種模式占用資金的周期應(yīng)盡可能的短，于是開發(fā)與銷售都必須是快速地完成。一旦其中哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，或者如目前這種市場(chǎng)環(huán)境中，房屋銷售放緩，房?jī)r(jià)停漲甚至出現(xiàn)下跌，則那些擴(kuò)張過快的房企就極可能面臨資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)，甚至出現(xiàn)斷裂。

隨著調(diào)控的深入，從去年下半年開始，市場(chǎng)中已經(jīng)頻頻出現(xiàn)開發(fā)商資金壓力等方面的報(bào)道，更令人擔(dān)憂的是，2008年金融危機(jī)前后的中小開發(fā)商跑路潮又初現(xiàn)端倪。這種現(xiàn)象蔓延的結(jié)果，則是地產(chǎn)業(yè)新一輪的整合潮。

在市場(chǎng)進(jìn)入低潮期時(shí)，大一山莊這種開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)則顯現(xiàn)了出來，在其長(zhǎng)期的“捂盤”過程中，已經(jīng)獲取了高額的土地增值收益。另一方面，戰(zhàn)線收縮得較短，也不必在銷售出現(xiàn)停滯時(shí)面臨太大的資金壓力。如果說，快速開發(fā)的模式是以規(guī)模換利潤(rùn)，那么大一山莊這種模式，則更接近于在自有資金基礎(chǔ)上，以時(shí)間換取超額利潤(rùn)。

兩種模式各有利弊

兩種不同的地產(chǎn)商類型，究竟哪一種才是更適合中小地產(chǎn)商們的轉(zhuǎn)型方向？

在行業(yè)繁榮時(shí)期，當(dāng)然是快速開發(fā)型企業(yè)容易獲得更高的發(fā)展速度，類似于金融市場(chǎng)中的杠桿效應(yīng)，利用融資等手段撬動(dòng)更大規(guī)模的項(xiàng)目，以獲取更大規(guī)?；鶖?shù)上的利潤(rùn)。在行業(yè)不景氣時(shí)，大一山莊這樣的開發(fā)模式更具備抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也是類似于證券市場(chǎng)的原理，在系統(tǒng)性下跌趨勢(shì)中，降低倉位才是最好的策略。

就目前以至今后一段時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來看，繼續(xù)調(diào)控仍是中央的主基調(diào)，這已是大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。在這種情況下，大一山莊型的開發(fā)模式，可能會(huì)是更符合現(xiàn)實(shí)環(huán)境的轉(zhuǎn)型方向。

但值得深思的是，如果此種模式成為市場(chǎng)主流，則意味著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)量會(huì)大幅減少，當(dāng)市場(chǎng)的庫存消化到一定程度后，會(huì)否因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)量的減少而面臨著的新的問題——供小于需，就有可能推高價(jià)格。

再加上經(jīng)歷了此輪調(diào)控后，有相當(dāng)多的中小房企由于資金壓力不得不將項(xiàng)目出售給那些大開發(fā)商，以至于整個(gè)行業(yè)的集中度更高，這樣大型房企手中有更多的資源，從而也就掌握更大的行業(yè)話語權(quán)與定價(jià)權(quán)。這些因素，都可能在未來影響著房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

談到更適合內(nèi)地開發(fā)商的轉(zhuǎn)型方向時(shí)，一位行業(yè)分析師指出，未來更適合內(nèi)地的開發(fā)模式或許是美國(guó)模式：即專業(yè)化分工的開發(fā)模式。