每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在由普通住宅轉(zhuǎn)向豪宅開發(fā)后，華僑城嘗到了因限購帶來的苦果：

在深圳，去年9月開盤的華僑城香山里二期至今仍有70%左右的庫存，現(xiàn)在每月成交量為個(gè)位數(shù)；在上海，2010年9月開盤的西康路989號(hào)，截至昨日（2月29日）只賣掉5.5萬平方米住宅中的3.4萬平方米，去年9月后單月成交套數(shù)未達(dá)到過兩位數(shù)。由于銷售放緩，華僑城負(fù)債率由2009年底的62.76%上升至2011年三季度的73%，存貨規(guī)模由2010年的195.74億元猛增至276.86億元。

華僑城的難題還不止這些。2010年2月，華僑城集團(tuán)旗下的深圳華僑城控股股份有限公司以70.2億元摘得閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊，成交樓板價(jià)高達(dá)52783元/平方米；半年后，華僑城又連奪蘇河灣41、42號(hào)街坊兩地塊，兩處地塊拿地金額超過110億元。相關(guān)項(xiàng)目雖然預(yù)計(jì)今年可開始銷售，但銷售金額能否解決華僑城的開發(fā)資金需要，尚是未知數(shù)。

上海高端項(xiàng)目滯銷

表面上看，華僑城的銷售壓力是房地產(chǎn)調(diào)控造成的。華泰聯(lián)合證券的報(bào)告顯示，由于上海新浦江城和成都華僑城的銷售下滑，導(dǎo)致華僑城地產(chǎn)板塊可結(jié)算銷售收入減少。但事實(shí)上，如果以銷售率計(jì)算，這兩個(gè)樓盤的銷售下滑幅度遠(yuǎn)不如華僑城香山里二期和上海西康路989號(hào)。

根據(jù)同策咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2010年，西康路989號(hào)開盤前3個(gè)月銷售的面積就達(dá)到143套，而去年4月至今，西康路989號(hào)的銷售面積只有127套。相比之下，新浦江城去年11月領(lǐng)到新一批房源的預(yù)售許可證，目前在推出的328套房源中94套已銷售，銷售速度遠(yuǎn)快于前者。

中房信的成交數(shù)據(jù)顯示了其中的原因。新浦江城去年的最高成交單價(jià)為2.9萬元/平方米，最高套均成交總價(jià)不超過600萬元，而2月份的套均總價(jià)不過240多萬元。相比之下，西康路989號(hào)的套均成交總價(jià)要高得多，去年5月曾經(jīng)達(dá)到過838.66萬元。

顯然，除了限購因素外，產(chǎn)品開發(fā)的高端化是華僑城面臨滯銷的主要原因。

中房信此前的分析報(bào)告稱，在去年的市場(chǎng)上，凡是以高價(jià)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，大多都面臨周轉(zhuǎn)速度放慢、庫存猛增、負(fù)債率急升等風(fēng)險(xiǎn)。華僑城的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯然與中房信的上述報(bào)告特征相吻合。

此前，華僑城在上海開發(fā)的并非高端住宅項(xiàng)目。事實(shí)上，新浦江城此前被認(rèn)為更適合剛性需求的購買者。在每年的“五一”和“十一”房展會(huì)上，光顧新浦江城項(xiàng)目的也多是這一類型買家。

但在西康路989號(hào)出現(xiàn)后，華僑城在上海的布局開始出現(xiàn)較大的變化。除西康路989號(hào)項(xiàng)目外，蘇河灣地王項(xiàng)目也屬于銷售均價(jià)超過5萬元/平方米的豪宅項(xiàng)目。尤其是蘇河灣項(xiàng)目，更一度被認(rèn)定售價(jià)可能達(dá)到10萬元/平方米。

在華僑城轉(zhuǎn)型豪宅的背后，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)保障房的普遍恐慌。此前，萬科總裁郁亮曾表示，由于保障房的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了下半場(chǎng)。房企需要從開發(fā)有人投資的房子，轉(zhuǎn)為有人購買的房子。一位地產(chǎn)商高層也曾直言不諱地說，在保障房大量建設(shè)下，再繼續(xù)蓋普通住宅是“死路”，造豪宅是必然的事。

但是，一紙限購令，卻讓開發(fā)豪宅成為一條“死路”。寧波銀億上海公司營(yíng)銷總監(jiān)王士章說，樓市調(diào)控打擊的就是投資和投機(jī)需求，而上述需求恰恰是豪宅客戶的主力。在這樣的背景之下，再轉(zhuǎn)向豪宅開發(fā)，顯然不是明智之舉。

同華僑城一樣，在2009年、2010年購買了多幅天價(jià)地塊，并向豪宅轉(zhuǎn)型的某房企上海公司市場(chǎng)營(yíng)銷部企劃也表示，如果早知道這樣，公司絕不會(huì)在地價(jià)那么高的時(shí)候高價(jià)拿地。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)存在缺陷

從財(cái)務(wù)角度看，開發(fā)豪宅需要較低的負(fù)債率。香港地產(chǎn)商開發(fā)豪宅的經(jīng)驗(yàn)，或許可以給華僑城一些啟示。

在全國(guó)多個(gè)城市有高端住宅項(xiàng)目的嘉里建設(shè)，截至2011年8月份資產(chǎn)負(fù)債率僅有12.7%,比年初的17.5%再度下降近5個(gè)百分點(diǎn)。該公司在香港大多數(shù)的高端項(xiàng)目，如紀(jì)云峰、仙崇山等均只銷售一半物業(yè)，另一部分物業(yè)用來收租，滿足企業(yè)的現(xiàn)金流。新鴻基、九龍倉等的負(fù)債結(jié)構(gòu)也與其類似。新鴻基公關(guān)部門的一位人士表示，香港地產(chǎn)商中負(fù)債率最高的九龍倉，目前的負(fù)債率也不過30%左右。

相比之下，華僑城的負(fù)債率不僅高得多，而且在轉(zhuǎn)型豪宅開發(fā)后也沒有積極改善負(fù)債率。財(cái)報(bào)顯示，2009年華僑城的負(fù)債率為62.76%，2010年的負(fù)債率為69%，2011年三季度更上升至73%。迅速上升的負(fù)債率，使得房企在高端住宅市場(chǎng)銷售低迷的時(shí)候，財(cái)務(wù)迅速吃緊。

不僅如此，在借貸成本上，香港地產(chǎn)商也較華僑城更有優(yōu)勢(shì)。根據(jù)嘉里建設(shè)旗下物業(yè)代理市務(wù)部總經(jīng)理吳美珊介紹，香港目前的貸款利率僅為2%~3%，嘉里建設(shè)由于負(fù)債比例低，還可以獲得更低廉的借貸成本。而目前內(nèi)地一年期的貸款基準(zhǔn)利率為7%~8%。

在產(chǎn)品定位上，華僑城的策略也有待調(diào)整。香港政府規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)為，家庭人均月收入不超過1.5萬港元，即一家三口家庭月收入不超過4.5萬港元。而按照嘉里建設(shè)一位銷售經(jīng)理的說法，購買旗下仙崇山項(xiàng)目的最小戶型，按照貸款首付和月供比例來計(jì)算，購房者的家庭月收入在6萬元即可，門檻較低。另外，嘉里建設(shè)的產(chǎn)品分類較細(xì)，從600萬港元到1200萬港元4種不同總價(jià)段的產(chǎn)品，可以滿足不同人群的購買需求。

相比之下，華僑城在上海的新浦江城和西康路989號(hào)價(jià)格段分類較少。新浦江城主要是240萬元和550萬元左右兩種價(jià)位的產(chǎn)品，西康路989號(hào)的產(chǎn)品總價(jià)多超過600萬元。

另外，上述兩個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)條件。上海申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的條件是，申請(qǐng)者家庭人均月收入不能超過5000元。以此計(jì)算，總價(jià)在200萬元以內(nèi)的住宅會(huì)受到保障房的沖擊，而在200萬元至700萬元的總價(jià)范圍內(nèi)，客群數(shù)量仍然龐大。但遺憾的是，華僑城在定位時(shí)，這一部分目標(biāo)客戶大多被排除在外了。

豪宅比例或不超20%

華僑城總部位于深圳，又有香港上市子公司華僑城亞洲，為何香港開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)沒有被華僑城所借鑒？

事實(shí)上，從2009年國(guó)家公布1000萬平方米保障房年度開發(fā)建設(shè)計(jì)劃開始，房地產(chǎn)企業(yè)就紛紛轉(zhuǎn)向豪宅開發(fā)。華南一帶的開發(fā)商如保利、中海、招商、萬科、碧桂園等，均涉足于這一市場(chǎng)，希望通過開發(fā)豪宅降低風(fēng)險(xiǎn)。然而，在這一輪樓市調(diào)控中，上述企業(yè)并未受到太多的影響，而華僑城卻面臨存貨猛增，負(fù)債率上升的壓力。

用友長(zhǎng)伴管理咨詢總監(jiān)張朝峰說，這和企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系。豪宅產(chǎn)品占比過大的企業(yè)，受限購影響可能會(huì)大一些。

克而瑞研究中心總經(jīng)理程嘯天也舉例說，保利地產(chǎn)雖然也在做豪宅，但豪宅占公司開發(fā)比例相對(duì)較低，所以樓市調(diào)控對(duì)其影響不大。

事實(shí)上，開發(fā)商轉(zhuǎn)型豪宅開發(fā)的狂潮在這一輪樓市調(diào)控后已經(jīng)開始平息。程嘯天認(rèn)為，今年開發(fā)商的豪宅開發(fā)比例不會(huì)超過20%，換算成銷售額后比例也許能達(dá)到總金額的40%。不過，接下來增加普通住宅，將成為行業(yè)的新趨勢(shì)。