繞了兩圈，繼“蕪湖新政”夭折之后，“上海新政”亦步其后塵被證偽，使得一度躁動的地產(chǎn)股有所泄氣。昨日地產(chǎn)板塊指數(shù)大跌2.58%，板塊四大龍頭股均金身不保，金地集團(tuán)(600383)、保利地產(chǎn)(600048)雙雙跌逾3%，萬科A、招商地產(chǎn)(000024)分別跌2.82%、0.74%。

近期，久受調(diào)控的地產(chǎn)鏈條被頻頻出臺的新政所帶動，投資者也陷于熱議“房地產(chǎn)銷售會不會持續(xù)增長？房地產(chǎn)政策是否放松？”，不過結(jié)果證明，短時間內(nèi)市場可望的仍難可企，相信由所謂的“新政”引發(fā)的漣漪會有所消退。臨近3月，基本面的走勢變得更加重要，在接下來經(jīng)濟(jì)無法“又好又快”增長的前提下，股市不會有大機(jī)會，這是個越漲越賣的過程，遠(yuǎn)未到牛市的階段。

在我們看來，美國的地產(chǎn)狀況值得投資者關(guān)注和借鑒。因為，房地產(chǎn)是否放松無法預(yù)測，即使放松，也無法改變A股市場面臨的困境，即政策不松經(jīng)濟(jì)不好、政策松了約束會出來，而美國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)改善可能會打破這一困境。歷史上看，美國的房地產(chǎn)調(diào)整也就5年-7年，從2007年算起，現(xiàn)在已經(jīng)接近5年，而最近美國的房地產(chǎn)市場似乎有出清的跡象。其庫存和空置率回到2006年的水平，剔除通脹因素的房價回到2000年的水平，居民的購買力指數(shù)創(chuàng)歷史新高。

從現(xiàn)在美國家庭的財富配置看，房市遠(yuǎn)比股市有吸引力，之所以還沒引發(fā)大量的買盤，可能是居民怕未來加息。春節(jié)期間，美聯(lián)儲將最低利率的時間延長到2014年可能是一個被大家忽視的消息，因為這個行為將穩(wěn)定美國購房者的預(yù)期，促發(fā)其購買行為。一旦其購買增加，由于庫存水平的低下，可能會帶動美國房地產(chǎn)擺脫泥沼，使美國經(jīng)濟(jì)真正復(fù)蘇。這種情況下，A股面臨的困境可能改變，因為在政府不放松調(diào)控（約束不出來）的情況下，經(jīng)濟(jì)依然能夠穩(wěn)定增長，大家對長期問題的認(rèn)識開始發(fā)生變化。這種認(rèn)識的改變，會使我們對很多行業(yè)（典型就是銀行）的估值重新審視，最終引發(fā)資本重估。事實(shí)上，這種重估在2003年后就發(fā)生過，之前銀行以極低的估值賣給海外投資者，后面的全球化導(dǎo)致很多之前的困境改變。所以，我們最近密切關(guān)注美國的抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）數(shù)據(jù)，倘若這個數(shù)據(jù)不斷向上，可能會引發(fā)連鎖反應(yīng)，我們認(rèn)為這是當(dāng)前A股面臨最大的上行風(fēng)險，遠(yuǎn)比3月份房地產(chǎn)銷售是否改善重要。

目前無法確認(rèn)美國的這個風(fēng)險，所以股市不會一路向上，同時下行的風(fēng)險還不大，所以調(diào)結(jié)構(gòu)是最好的策略。不管如何，政策松動、流動性緩解是個大方向，所以估值會逐步修復(fù)，節(jié)前修復(fù)過周期股、節(jié)后修復(fù)過成長股，現(xiàn)在是修復(fù)消費(fèi)股的時候。去年12月份的消費(fèi)補(bǔ)跌源于投資者擔(dān)心消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)下滑的后階段下滑，這種情況在2009年初曾經(jīng)發(fā)生，但是當(dāng)時的GDP是6%，現(xiàn)在如果在8%的水平穩(wěn)住，發(fā)生的概率不大，所以消費(fèi)全年的業(yè)績增速較穩(wěn)定，現(xiàn)在估值偏低。我們看好消費(fèi)還有一個理由就是，最近的油價上漲可能最終使通脹難以大幅下滑，之后通脹預(yù)期可能再起，消費(fèi)也會受益。

（作者系申銀萬國分析師）