2012-03-16 01:47:32
每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京
沒等到樓市調(diào)控政策的松動,房價自己先有了松動的跡象。
今年年初,曾有開發(fā)商向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,“國十條”發(fā)布已近兩年,去年開始不少地區(qū)房價也出現(xiàn)了停漲甚至下跌,所以冀望3月的 “兩會”會傳出政策松動的聲音。然而,國務院總理溫家寶兩天前關于房價的堅決表態(tài),徹底打破了他的幻想。
昨日 (3月15日),《每日經(jīng)濟新聞》記者匯總相關業(yè)績數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),今年前2個月,萬科、恒大、保利、金地等一線房企的銷售均價,較去年下降約一成,其中金地的下降幅度最高,達24%。
萬保恒金均價齊降
數(shù)據(jù)顯示,2011年,萬科實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米、銷售金額1215.4億元、項目平均售價11303元/平方米。而今年1~2月,該企業(yè)累計實現(xiàn)銷售面積190.9萬平方米、銷售金額190.5億元,項目銷售均價9979元/平方米,比去年均價下滑了11.7%。
保利的“降勢”同樣明顯。
2011年,保利實現(xiàn)簽約面積650.29萬平方米、簽約金額732.42億元、銷售均價11263/平方米。今年1~2月,公司實現(xiàn)簽約面積50.28萬平方米、簽約金額51.28億元,銷售均價降至10199元/平方米,比去年均價下調(diào)了9.45%。更值得關注的是,2月銷售均價甚至下跌至9569元/平方米。
恒大也是如此。今年1~2月,其項目銷售均價為6154元/平方米,相較于2011年的6590元/平方米,下降了6.6%。
金地的銷售均價的降幅更是“驚人”?!睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn),2011年,金地累計實現(xiàn)簽約面積223.6萬平方米、簽約金額309.2億元、合約銷售均價13828元/平方米。2012年前兩個月,對應的數(shù)據(jù)分別是15.6萬平方米、16.4億元、10513元/平方米。就銷售均價而言,已較2011年下滑了24%。
專家:還有降價空間
在鏈家地產(chǎn)市場研究部分析員馮聯(lián)聯(lián)看來,中央高層關于房價的表態(tài),分別向地方政府、消費者及開發(fā)商傳遞了不同的強烈信號。對地方政府來說,意味著地產(chǎn)調(diào)控政策仍將持續(xù),未來地方政府片面放松調(diào)控的概率大幅降低;對房企而言,預計部分開發(fā)商的觀望心態(tài)將會減弱,“硬扛”策略難以持續(xù),降價跑量或成為越來越多企業(yè)的選擇;對于消費者來說,將進一步強化看跌后市的心態(tài),降價需求將更明確。
合理的房價,應與居民的收入相適應。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出,世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出的 “合理的住房價格”支出,應該為每個家庭3~6年和4~6年的收入,而目前我國多數(shù)城市的房價收入比,遠遠高于這個標準。
張大偉向記者細算了一筆賬。以北京為例,目前以北京郊區(qū)為主的普通商品房,成交均價約在1.8萬元/平方米,平均單套成交面積在100平方米左右,總價約180萬元。如業(yè)主首付80萬元,貸款100萬元買此套房,貸款期限為20年,利息成本高達86.8萬元。也就是說,業(yè)主購買一套180萬元的房產(chǎn),最終的真實支出為266.8萬元(這還不含其他稅費)。北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2011北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到32903元,以三口之家計算,年收入在12萬元左右。因此房價收入比在22倍左右。
中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓進一步向記者分析說,理論上講,如果要讓房價與居民的收入相適應,目前北上廣深等一線城市中心城區(qū)的房價,還有很大的下降空間。根據(jù)他的測算,一線城市至少還需下降50%~60%、一線城市郊區(qū)需下降30%、二線城市需下降40%、三四線城市需下降30%。
將迎來大面積降價?
除了嚴厲的調(diào)控政策,很多房企自身面臨的生存環(huán)境,也讓其面臨降價壓力。
《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)匯總的相關銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年1~2月,萬科、保利、恒大、龍湖、綠城、雅居樂、金地、世茂房地產(chǎn)等8家房企,分別實現(xiàn)銷售額190.5億元、51.28億元、42.4億元、33.1億元、36億元、41.8億元、16.4億元、29.8億元,與去年同期相比,降幅分別達37.4%、30.73%、70.3%、54.8%、60%、37.6%、29.7%、31.1%。
與此同時,中原集團研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,截至2012年2月末,全國商品房待售庫存面積達30526萬平方米,比2011年末增加3332萬平方米,整體庫存積壓增加了10%左右。另一組監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至2月底,10大標桿房企在47個城市的在售項目庫存量約為2466萬平方米,雖較1月小幅回落2%,但是與2011年6月底的數(shù)據(jù)相比,庫存量大增56%。
此外,今年3月以后,多家房企面臨的地產(chǎn)信托兌付高峰也將如期而至。
張大偉指出,預期未來6~12個月內(nèi),房價將繼續(xù)下調(diào)10%~20%,部分已經(jīng)降價到位的項目可能會逐漸獲得市場認可,成交量有望逐漸釋放。
事實上,《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪獲悉,目前龍湖、保利、萬科、招商等開發(fā)商皆已開始降價促銷。
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