引言：十多年前，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)開始野蠻生長(zhǎng)，金融業(yè)便與其相伴相生。彼時(shí)，幾乎只要是來自地產(chǎn)業(yè)的需求，金融業(yè)都會(huì)強(qiáng)勢(shì)支持，可謂地產(chǎn)與金融業(yè)的初次蜜月。然而由于市場(chǎng)的逐步龐大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況逐步分化，特別是政策的不確定性影響等因素，資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也逐步加大，銀行對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)不再全部是一路綠燈。在整個(gè)地產(chǎn)業(yè)格局改變，贏家通吃的效應(yīng)下，金融業(yè)已然開始對(duì)以經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出，財(cái)務(wù)狀況安全性高的企業(yè)進(jìn)行篩選過濾，選擇了抓大放小，與優(yōu)質(zhì)房企客戶進(jìn)入“二次蜜月”。

近日，記者從交通銀行(601328)總行內(nèi)部獲悉，包括交通銀行在內(nèi)，多家銀行在今年的嚴(yán)控形勢(shì)下，將恒大新列為總行級(jí)直管客戶和核心客戶，使恒大享有和中海、保利等大型央企同等的待遇。這個(gè)信號(hào)表明，在樓市調(diào)控背景下，強(qiáng)勢(shì)發(fā)展房企仍被金融業(yè)高度認(rèn)可，地產(chǎn)業(yè)也會(huì)呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面。

首先考慮綜合實(shí)力和規(guī)模

資本逐利而生，也是銀行運(yùn)營(yíng)的鐵律，事實(shí)上，地產(chǎn)業(yè)獲得銀行青睞的首要因素，仍在于規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，銷售額直接體現(xiàn)規(guī)模，但也是衡量開發(fā)水準(zhǔn)和綜合實(shí)力的最重要指標(biāo)。這使得萬科一直被緊盯，也使保利、中海有別于其他央企，現(xiàn)在，恒大也躋身其間。

2012年春節(jié)后，各大房企紛紛加大融資力度，處于第二集團(tuán)軍的碧桂園、龍湖、雅居樂等企業(yè)選擇了海外發(fā)債形式，儼然形成一股發(fā)債潮。這顯示房企對(duì)于融資需求繼續(xù)加大，而在此時(shí)，獲得銀行更高評(píng)級(jí)至關(guān)重要。

據(jù)悉，恒大是國(guó)內(nèi)第一個(gè)獲得銀行最高等級(jí)評(píng)估的混合所有制企業(yè)。金融界這一舉措意味著其認(rèn)可企業(yè)在綜合實(shí)力方面的優(yōu)勢(shì)，并不排斥企業(yè)性質(zhì)的不同。早前，民生銀行(600016)地產(chǎn)金融事業(yè)部推出《2011年中期地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排名報(bào)告》，報(bào)告顯示，地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力前三強(qiáng)為萬科、恒大、中海。有意思的是，這份報(bào)告在2011年中給出排名，大部分與年底各房企最終的業(yè)績(jī)相對(duì)應(yīng)，顯示出金融業(yè)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)嗅覺的靈敏性。

連續(xù)兩年，中房協(xié)的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)榜單的狀元和榜眼始終是萬科和恒大。其實(shí)，截至2011年底，除經(jīng)營(yíng)模式有一定區(qū)別且又沒有上市的萬達(dá)與綠地之外，合約銷售額超過700億，屬于千億或準(zhǔn)千億規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)只有萬科、恒大、保利、中海四家。這其中，恒大803.9億較2010年增長(zhǎng)59.4%。已經(jīng)連續(xù)兩年保持這樣的增長(zhǎng)率，從而直沖千億規(guī)模。

地產(chǎn)業(yè)這幾年受調(diào)控影響明顯，房企你追我趕間正漸漸拉開距離，而在這個(gè)體量級(jí)別上，短短幾年間，唯一一家非央企的恒大以其規(guī)模效應(yīng)，已經(jīng)與地產(chǎn)領(lǐng)頭羊萬科，以及央企中海、保利達(dá)成同等的巨頭地位。

地產(chǎn)界一度流行“萬保招金”四大天王的說法，但早已名實(shí)不符，以綜合實(shí)力來評(píng)定當(dāng)今地產(chǎn)界的四大天王，則非“萬恒保中”四家莫屬。

財(cái)務(wù)安全性有跡可循

現(xiàn)金為王幾乎是現(xiàn)在所有大型房企的一句口頭禪，不管能不能做到。金融業(yè)對(duì)此卻有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目剂?，畢竟，企業(yè)財(cái)務(wù)健康有如個(gè)人的肌體健康。

在對(duì)財(cái)務(wù)狀況安全性要求越來越高的今天，銀行對(duì)于其“輸血”的對(duì)象選擇標(biāo)準(zhǔn)非常謹(jǐn)慎，但并非無跡可尋。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要考量標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)金與資產(chǎn)占比、存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、償債能力等幾個(gè)方面。

現(xiàn)有的最可靠綜合數(shù)據(jù)評(píng)估，仍來自于各企業(yè)2011中報(bào)。

所持有的現(xiàn)金比較充裕的企業(yè)，資產(chǎn)質(zhì)量自然較高。數(shù)據(jù)顯示，截至2011年中，恒大的現(xiàn)金占總資產(chǎn)比率為19.4%，同期萬科這一比率為15.6%，保利為9.8%，中海為11.5%。

在主動(dòng)追求周轉(zhuǎn)率各大上市房企中，周轉(zhuǎn)率也較高，則企業(yè)再生能力強(qiáng)。據(jù)2011年中報(bào)，恒大上半年存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（合同銷售金額/上年總資產(chǎn)）為0.4，而保利為0.26，中海為0.32，萬科為0.3。

企業(yè)的償債能力也是一項(xiàng)重要指標(biāo)。據(jù)2011年中報(bào)，恒大短期債占現(xiàn)金的比率為32.2%，而同期其他大型房企中，保利這一比率為66.5%，中海為55.2%，萬科為56.5%。

公開資料顯示截至2011年12月30日，這四家房企現(xiàn)金余額均超過200億元，同比均有增長(zhǎng)，流動(dòng)性資本相對(duì)充裕。

對(duì)于保有財(cái)務(wù)狀況的安全性，各家企業(yè)也由各自的方式。

例如萬科宣傳，在2012年，將繼續(xù)加大合作開發(fā)力度，預(yù)計(jì)今年合作開發(fā)項(xiàng)目還將有所增多，這也是萬科的“過冬模式”之一。

恒大的方式則比較典型。恒大董事局主席許家印在2012年初公開表示，恒大在近年高速增長(zhǎng)后，將步入穩(wěn)定增長(zhǎng)期。

這或許是到達(dá)一定體量后，恒大不得不表示的一種態(tài)度。雖然說這幾年，無論政策和市場(chǎng)大環(huán)境如何，大家看到的恒大始終在逢低吸納，高速穩(wěn)健增長(zhǎng)。

而對(duì)于銀行業(yè)，給予恒大的總行級(jí)直管客戶和核心客戶待遇后，在有穩(wěn)定的資金回報(bào)率情況下，最關(guān)心的問題，自然是能否促使恒大往更高層次發(fā)展，比如適應(yīng)千億級(jí)企業(yè)的管理與文化。

擺在這些地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)面前的，仍然是機(jī)遇和挑戰(zhàn)。