4月的鄂爾多斯冰雪已退，但當(dāng)?shù)貥鞘幸廊缓鉂鉂?。東勝區(qū)的街頭略顯寂靜，康巴什新區(qū)更顯冷清，不少售樓處門鎖高懸。曾如同一鍋沸水的鄂爾多斯樓市，如今和大多數(shù)城市樓市一樣冰凍。

中國證券報記者在鄂爾多斯調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貥鞘谐尸F(xiàn)價格堅挺、成交驟降狀態(tài)，由于庫存大、民間借貸問題引發(fā)房企資金鏈斷裂，在建樓盤停工現(xiàn)象較多。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，鄂爾多斯樓市成交量與行情火熱時相比銳降，商業(yè)地產(chǎn)也存在盲目開發(fā)的隱憂。

樓市成交銳降

雖然鄂爾多斯樓市蕭條景象和全國樓市保持一致，但和其他城市相比，鄂爾多斯有著明顯的特點。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，鄂爾多斯樓市是一個供遠(yuǎn)過于求的市場。

就在去年，鄂爾多斯的樓市還是另一番景象。當(dāng)時，樓盤一開盤就遭瘋搶是普遍現(xiàn)象，人們連夜排隊，甚至因插隊而大打出手。一個當(dāng)?shù)厥忻窠榻B，如果可以在剛一開盤就能買下好幾套房子，“一定是有關(guān)系”。然而，這種熱銷場面早已不再。

鄂爾多斯市統(tǒng)計局提供的統(tǒng)計月報顯示，今年1-2月，鄂爾多斯的建筑工程投資同比去年減少了65.3%，施工項目下降了21.6%。統(tǒng)計局方面解釋稱，建筑工程投資同比大幅下滑，主要是由于季節(jié)性因素。

但當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，如此大幅下滑“不太正常”。鄂爾多斯房地產(chǎn)網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人孫偉稱，與之前樓市火爆時候相比，鄂爾多斯房地產(chǎn)網(wǎng)的交易信息減少了六成以上，樓市成交量則減少九成。

值得注意的是，中國證券報記者走訪時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)夭糠謽潜P的價格依然保持在高位。孫偉說，鄂爾多斯的房價并沒有明顯下降，成交量降了不少，很多樓盤幾乎沒有成交。孫偉坦言：“沒人買房了，降價也沒用。本地人誰也不缺房子，反而希望房價保持在原位，房子是他們資產(chǎn)的一部分。幾個高利貸崩盤事件已經(jīng)使他們的資產(chǎn)嚴(yán)重受損，如果房價跳水就是雪上加霜。”

另一個當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)人士也稱，鄂爾多斯房價保持堅挺，與民間借貸危機有莫大關(guān)系。鄂爾多斯的房子早已經(jīng)失去居住用途，現(xiàn)在就算降價也賣不出去，不如讓房子變成還貸的資產(chǎn)。“保持價格不變，借貸人就可以抵掉盡可能多的賬，但絕大多數(shù)放貸市民都拒絕接受用房子抵償他們的本金。”

高端樓盤滯銷

2010年星河灣集團(tuán)正式推出鄂爾多斯星河灣項目。星河灣集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開表示，過去10年，中國發(fā)展最快的地區(qū)是內(nèi)蒙古，內(nèi)蒙古發(fā)展最快的城市是鄂爾多斯。

鄂爾多斯星河灣體量龐大，位于東勝和康巴什之間的布日都梁。公開資料顯示，鄂爾多斯星河灣總規(guī)劃面積7.88平方公里，規(guī)劃入住人口5.6萬人。全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年底鄂爾多斯市中心區(qū)常住人口僅為66.8萬人，其中絕大多數(shù)人口居住于東勝區(qū)。按照星河灣的設(shè)想，希望未來鄂爾多斯市中心近十分之一的人口能遷入星河灣建設(shè)的這一豪宅社區(qū)之中。

星河灣開盤時，聘請思源、中原、世聯(lián)、合富輝煌四家機構(gòu)銷售代理，銷售團(tuán)隊超過1000人。即便如此，星河灣銷售情況還是讓人大跌眼鏡。據(jù)稱星河灣將這一項目開盤的銷售目標(biāo)定為100億元，實際成交只有不足20億元。

中國證券報記者在鄂爾多斯星河灣的銷售現(xiàn)場看到，銷售中心極為冷清，就連銷售人員也不多見。售樓處工作人員介紹，此前簽約的銷售代理中原地產(chǎn)已經(jīng)退出。目前這一項目全額付款有85折優(yōu)惠，七日內(nèi)簽約再享97折。據(jù)此估算，26000元/平方米的原價已經(jīng)降至21000元/平方米左右。

知情人士透露，雖然星河灣多次促銷，但是受累于民間借貸問題，那些曾經(jīng)被視為目標(biāo)客戶的富豪們也無力購買動輒上千萬的豪宅。在豪宅領(lǐng)域經(jīng)驗豐富的星河灣或?qū)?ldquo;折戟”鄂爾多斯。

實力雄厚如星河灣尚且艱難，更何況是鄂爾多斯當(dāng)?shù)氐姆科?。中國證券報記者走訪東勝區(qū)內(nèi)的凱威世博薈、華研水岸國際等多個樓盤時，售樓處現(xiàn)場都是看房者寥寥。處于停工狀態(tài)的凱威世博薈，售樓處已是門鎖高掛，樓盤現(xiàn)場施工處也只剩下看守建材的工作人員和等待復(fù)工的建筑公司負(fù)責(zé)人。來自浙江的建筑公司老板劉鐵表示，由于項目停工，他們已經(jīng)讓建筑工人先去別處暫謀生路，等到項目開工再把他們招回來。而至于何時能夠開工，劉鐵自己心里也沒底。劉鐵指著工地周圍十余個塔吊說：“開發(fā)商沒錢了，所以項目都停了。你看這周圍，十個項目有九個都是停工的。”

一位當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人宋立(化名)表示，鑒于當(dāng)前鄂爾多斯多個樓盤項目停工、停售，鄂爾多斯市政府相關(guān)部門準(zhǔn)備重整房地產(chǎn)行業(yè)，通過并購、整合、政策鼓勵等方式打造出10家規(guī)模較大的房企，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序、穩(wěn)定的發(fā)展。宋立稱，哪10家房企將成為“幸運兒”還不得而知。目前鄂爾多斯市注冊的房企有500多家，但實際有樓盤項目在運行的僅有200多家。

商業(yè)地產(chǎn)隱憂

與住宅樓盤一樣寂寥的還有當(dāng)?shù)伧[次櫛比的商業(yè)地產(chǎn)。

多名鄂爾多斯當(dāng)?shù)厥忻窀嬖V中國證券報記者，在住宅項目建設(shè)熱潮之后，各類酒店、零售物業(yè)、寫字樓等商業(yè)項目也如雨后春筍般冒出。“但現(xiàn)在也都停工了，而且之前很多寫字樓都是空著的。我們這兒在寫字樓上班的白領(lǐng)不多，大部分當(dāng)?shù)厝硕加凶约旱纳狻?rdquo;已在鄂爾多斯開了七八年出租車的劉毅稱。目前部分底商、商鋪項目仍在正常運作，而不少寫字樓項目已停滯，即使是已交付的寫字樓也是空蕩蕩的。

一些當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表示，自己對于設(shè)計、規(guī)劃、運營商業(yè)地產(chǎn)項目幾乎毫無經(jīng)驗。但是，在當(dāng)?shù)刈≌袌鰰弘y恢復(fù)的情況下，房企期望能借助政府的規(guī)劃，打造一些合理的、有需求的商業(yè)項目，從而盡快從危機中恢復(fù)過來。當(dāng)?shù)胤科缶埖禺a(chǎn)董事長苗君表示，目前正在銅川汽車博覽園開發(fā)一個商業(yè)項目。“相信在政府的規(guī)劃和引導(dǎo)下，汽車博覽園會有越來越多的汽車企業(yè)、汽車銷售、銀行保險公司等機構(gòu)入駐，屆時商業(yè)地產(chǎn)的需求應(yīng)該不小。”苗君對此滿懷期望。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平指出，當(dāng)前我國部分二三線城市商業(yè)地產(chǎn)逐漸呈現(xiàn)投資過熱的趨勢，且出現(xiàn)同質(zhì)化競爭、體量過大等現(xiàn)象，大量的商業(yè)地產(chǎn)項目都集中在商業(yè)綜合體、購物中心等項目。他認(rèn)為，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目需要政府引導(dǎo)和規(guī)劃，且盡量商圈化。另外，道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套等也同樣重要。

第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事溫書閱認(rèn)為，類似鄂爾多斯商業(yè)地產(chǎn)的冷清情況在很多二三線城市都存在。“絕大多數(shù)的二三線城市在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)時都有點盲目，其人口需求和市場容量都沒有現(xiàn)在供給的體量那么大。”尤其是寫字樓這類專業(yè)市場仍舊集中在東部的兩三個大城市。溫書閱建議，無論是地方政府還是房企，都應(yīng)加強市場調(diào)研和規(guī)劃，應(yīng)結(jié)合城市自身的特點，打造特色商業(yè)地產(chǎn)，比如特色產(chǎn)業(yè)園、旅游地產(chǎn)等。

正如鄂爾多斯當(dāng)?shù)匾患掖笮头科笕耸克f，外部的大環(huán)境和鄂爾多斯的小環(huán)境，共同造成了鄂爾多斯的房地產(chǎn)泡沫。鄂爾多斯房價飆漲的幾年，其他城市的房價也處于上升區(qū)間，許多人因此相信鄂爾多斯的房價也會只漲不跌，但非理性的投資需求終究難以抗拒客觀的經(jīng)濟規(guī)律，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)及時對旺盛的投資需求進(jìn)行有效引導(dǎo)。此外，也有人認(rèn)為，鄂爾多斯人普遍將炒房和高利貸當(dāng)作“簡單易學(xué)”的投資方式，這種集體的非理性恐怕也是房地產(chǎn)泡沫滋生的原因之一。

(來源：中國證券報 作者：張昊 陳瑩瑩)