每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇南京

今年2月份，位于南京西善橋街道的小產(chǎn)權(quán)房七彩星城轉(zhuǎn)正成為輿論關(guān)注的焦點?？墒蔷驮诖蠹覟槟苣玫酵恋刈C高興之時，業(yè)主孫先生卻接到了小區(qū)開發(fā)商江蘇安居高效投資置業(yè)有限公司的法院傳票，傳票訴求是開發(fā)商要求判令契約無效，要求業(yè)主孫先生退房，理由是小產(chǎn)權(quán)房買賣無效，此消息一出立即引起眾多業(yè)主的關(guān)注，因為如果一旦開發(fā)商贏得官司，那么七彩星城上千戶業(yè)主可能都要面臨退房風險。

     據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，4月18日此案有了最近進展，開發(fā)商和業(yè)主接受調(diào)解，但是開發(fā)商要求的調(diào)解的條件是要求業(yè)主一次性付清首付外的剩余款項，連本帶息并加上房屋面積誤差款，而業(yè)主孫先生表示自己無法無法一次性付清。對于開發(fā)商這種行為，有業(yè)內(nèi)人士分析說開發(fā)商看似是要求業(yè)主退房要錢，實則是看到小產(chǎn)房轉(zhuǎn)正背后的利益。

開發(fā)商自證違法

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，孫先生在2007年11月以總價50萬左右，購買了位于南京雨花臺區(qū)七彩星城小區(qū)的一套89平米的房子，但是孫先生支付了29萬元的首付款，余下的房款在2008年年底辦了貸款，但是由于七彩星城小區(qū)一直沒有拿到土地證，孫先生擔心拿不到土地證和房地產(chǎn)，在只還了兩個月的貸款之后就停止還款。

在今年2月份，開發(fā)商在補交了1億多元的土地出讓金后，七彩星城取得了國有土地使用證，當時孫先生覺得小區(qū)拿到了土地使用證了，懸著的心也就放下了，“辦不到土地證和房地證我不放心，買房子沒有這兩個證就等于這個房子不屬于你的。”孫先生對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。讓他沒有想到的是，七彩星城的開發(fā)商江蘇安居高效置業(yè)公司卻將他告上了法庭，原因是因為房屋是集體土地上的建設(shè)住宅，雙方簽訂契約違反國家法律強制規(guī)定，應(yīng)屬無效合同，開發(fā)商要求業(yè)主孫先生返還七彩星城房屋。

“開發(fā)商為了要回房子，等于自己拿證據(jù)證實自己違法。”南京365地產(chǎn)家居網(wǎng)的一位負責人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

合同有效與否成為焦點

4月18日該案進行了第三次公開審理。在庭審中，買賣房屋的合同是否有效成為業(yè)主和開發(fā)商爭論的焦點。

在庭審中，開發(fā)商提交了三份證據(jù)，以此來證明本案中爭議的房屋因為是在集體土地上的建設(shè)住宅，雙方簽訂契約違反國家法律強制規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。該份證據(jù)包括：當時購房的買賣契約、2003年七彩星城的項目是在集體土地上建設(shè)的證明和房屋當時不具備銷售條件。此外，開發(fā)商還表示對于土地性質(zhì)，在簽訂合同時業(yè)主也是明知的，而且業(yè)主孫先生也沒有按時支付相應(yīng)款項，開發(fā)商才不得已才主張該訴請，因此合同應(yīng)當確認無效，房屋應(yīng)當返還。

對于開發(fā)商的說法，孫先生認為當時買賣契約明確規(guī)定如果開發(fā)商2009年12月31日之前不能辦理兩證，那么開發(fā)商同意補償業(yè)主，所以該房源仍屬于業(yè)主。就業(yè)主的說，開發(fā)商再次以七彩星城小區(qū)是在集體土地上的建設(shè)住宅，雙方簽訂契約違反國家法律強制規(guī)定為由要求業(yè)主退房。

 雙方你來我往就合同是否有效激戰(zhàn)了兩個多小時，最后在審判長的建議下開發(fā)商和業(yè)主孫先生選擇進行庭外調(diào)解，但是開發(fā)商提出的調(diào)解條件是要求業(yè)主一次性付清欠款本息、房屋差額9000多元及該案的訴訟費。對于開發(fā)商的要求，業(yè)主孫先生表示愿意還錢，但表示一下無法拿出那枚多錢。目前此案還在進一步調(diào)解當中。

退房背后藏著巨大利益

      雖然開發(fā)商多次表示，只是通過訴訟的方式催款，但是有業(yè)內(nèi)人士分析說，開發(fā)商自證違法要求業(yè)主退房，其實背后隱藏著巨大的利益，一旦開發(fā)商勝訴那么七彩星城眾多業(yè)主將要面臨被退房的風險，如果業(yè)主退房，開發(fā)商收回房屋，那么當初賣出去的價格收回，再以現(xiàn)在的價格對外銷售，那么開發(fā)商就會因此收取巨大的利益。

   “他們要的是房子，不是我們拖欠的房款。”業(yè)主孫先生對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。以業(yè)主孫先生這套房子為例，按照當時的價格是將近50萬元，但是如果按照現(xiàn)在的價格，那么銷售的總價接近90萬，如果開發(fā)商勝訴，那么就這一套房子開發(fā)商就可以賺將近40萬，那么七彩星城上千業(yè)主，加起一起的總額對于開發(fā)商來說就是一筆巨款，“開發(fā)商說是要余下房款，其實目的是為了要房子，如果真的能如開發(fā)商所愿，那么僅此一項開發(fā)商就會獲得巨大利益。”一位房地產(chǎn)資深人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

小產(chǎn)權(quán)房看上去很美

    盡管國家三令五聲表示小產(chǎn)房不受法律保護，但是由于房價的一路飆升，小產(chǎn)房的銷售也日益的火爆，盡快小產(chǎn)房無法辦理土地證和房產(chǎn)證，但是由于其超低的價格依然受到不受購房者的青睞，但是由于缺乏法律保護，小產(chǎn)房業(yè)主的權(quán)益一直很難得到保障。“在現(xiàn)如今的高房價之家，購房者購買小產(chǎn)房也是無賴之舉，同時也是一次賭博。其實小產(chǎn)房是看上去很美，但是背后卻又很多不確定因素。”上述資深房地產(chǎn)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

此次南京七彩星城開發(fā)商狀告業(yè)主一事也證明了一點，而像七彩星城這樣得到轉(zhuǎn)正的小區(qū)只是眾多小產(chǎn)房中的冰山一角，“在南京目前能轉(zhuǎn)正的小產(chǎn)房就沒有幾個，還有很多沒有轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)房小區(qū)，這些小區(qū)的業(yè)主沒有任何法律保護，說的透明一些就是，開發(fā)商說什么那業(yè)主就得執(zhí)行什么。”南京一位房地產(chǎn)開發(fā)公司的負責人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

“像七彩星城這樣此前沒有轉(zhuǎn)證，業(yè)主害怕最后拿不到房地產(chǎn)證停止還貸款的還有很多，如果所有開發(fā)商都像七彩星城小區(qū)開發(fā)商一樣，轉(zhuǎn)正之后立即自拿證據(jù)說自己違法，要求業(yè)主退還房子，那么小產(chǎn)房業(yè)主將情何以堪。”一位房地產(chǎn)協(xié)會的負責人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“開發(fā)商如果勝訴，那么等于開發(fā)商可以向所有業(yè)主起訴要求退房，所以此案中開發(fā)商違規(guī)建設(shè)在前，而房子轉(zhuǎn)正后開發(fā)商要提出撤銷合同,并利用相關(guān)政策法規(guī)作為謀利的工具，國家在清理小產(chǎn)房時，著重的需要追究一些開發(fā)商法律責任。”