4月的鄂爾多斯冰雪已退，但當(dāng)?shù)貥鞘幸廊缓鉂鉂?。東勝區(qū)的街頭略顯寂靜，康巴什新區(qū)更顯冷清，不少售樓處門鎖高懸。曾如同一鍋沸水的鄂爾多斯樓市，如今和大多數(shù)城市樓市一樣冰凍。

中國(guó)證券報(bào)記者在鄂爾多斯調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貥鞘谐尸F(xiàn)價(jià)格堅(jiān)挺、成交驟降狀態(tài)，由于庫(kù)存大、民間借貸問(wèn)題引發(fā)房企資金鏈斷裂，在建樓盤(pán)停工現(xiàn)象較多。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，鄂爾多斯樓市成交量與行情火熱時(shí)相比銳降，商業(yè)地產(chǎn)也存在盲目開(kāi)發(fā)的隱憂。

樓市成交銳降

雖然鄂爾多斯樓市蕭條景象和全國(guó)樓市保持一致，但和其他城市相比，鄂爾多斯有著明顯的特點(diǎn)。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，鄂爾多斯樓市是一個(gè)供遠(yuǎn)過(guò)于求的市場(chǎng)。

就在去年，鄂爾多斯的樓市還是另一番景象。當(dāng)時(shí)，樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)就遭瘋搶是普遍現(xiàn)象，人們連夜排隊(duì)，甚至因插隊(duì)而大打出手。一個(gè)當(dāng)?shù)厥忻窠榻B，如果可以在剛一開(kāi)盤(pán)就能買下好幾套房子，“一定是有關(guān)系”。然而，這種熱銷場(chǎng)面早已不再。

鄂爾多斯市統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)月報(bào)顯示，今年1-2月，鄂爾多斯的建筑工程投資同比去年減少了65.3%，施工項(xiàng)目下降了21.6%。統(tǒng)計(jì)局方面解釋稱，建筑工程投資同比大幅下滑，主要是由于季節(jié)性因素。

但當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，如此大幅下滑“不太正常”。鄂爾多斯房地產(chǎn)網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人孫偉稱，與之前樓市火爆時(shí)候相比，鄂爾多斯房地產(chǎn)網(wǎng)的交易信息減少了六成以上，樓市成交量則減少九成。

值得注意的是，中國(guó)證券報(bào)記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)夭糠謽潜P(pán)的價(jià)格依然保持在高位。孫偉說(shuō)，鄂爾多斯的房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯下降，成交量降了不少，很多樓盤(pán)幾乎沒(méi)有成交。孫偉坦言：“沒(méi)人買房了，降價(jià)也沒(méi)用。本地人誰(shuí)也不缺房子，反而希望房?jī)r(jià)保持在原位，房子是他們資產(chǎn)的一部分。幾個(gè)高利貸崩盤(pán)事件已經(jīng)使他們的資產(chǎn)嚴(yán)重受損，如果房?jī)r(jià)跳水就是雪上加霜。”

另一個(gè)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)人士也稱，鄂爾多斯房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺，與民間借貸危機(jī)有莫大關(guān)系。鄂爾多斯的房子早已經(jīng)失去居住用途，現(xiàn)在就算降價(jià)也賣不出去，不如讓房子變成還貸的資產(chǎn)。“保持價(jià)格不變，借貸人就可以抵掉盡可能多的賬，但絕大多數(shù)放貸市民都拒絕接受用房子抵償他們的本金。”

高端樓盤(pán)滯銷

2010年星河灣集團(tuán)正式推出鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目。星河灣集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開(kāi)表示，過(guò)去10年，中國(guó)發(fā)展最快的地區(qū)是內(nèi)蒙古，內(nèi)蒙古發(fā)展最快的城市是鄂爾多斯。

鄂爾多斯星河灣體量龐大，位于東勝和康巴什之間的布日都梁。公開(kāi)資料顯示，鄂爾多斯星河灣總規(guī)劃面積7.88平方公里，規(guī)劃入住人口5.6萬(wàn)人。全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年底鄂爾多斯市中心區(qū)常住人口僅為66.8萬(wàn)人，其中絕大多數(shù)人口居住于東勝區(qū)。按照星河灣的設(shè)想，希望未來(lái)鄂爾多斯市中心近十分之一的人口能遷入星河灣建設(shè)的這一豪宅社區(qū)之中。

星河灣開(kāi)盤(pán)時(shí)，聘請(qǐng)思源、中原、世聯(lián)、合富輝煌四家機(jī)構(gòu)銷售代理，銷售團(tuán)隊(duì)超過(guò)1000人。即便如此，星河灣銷售情況還是讓人大跌眼鏡。據(jù)稱星河灣將這一項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的銷售目標(biāo)定為100億元，實(shí)際成交只有不足20億元。

中國(guó)證券報(bào)記者在鄂爾多斯星河灣的銷售現(xiàn)場(chǎng)看到，銷售中心極為冷清，就連銷售人員也不多見(jiàn)。售樓處工作人員介紹，此前簽約的銷售代理中原地產(chǎn)已經(jīng)退出。目前這一項(xiàng)目全額付款有85折優(yōu)惠，七日內(nèi)簽約再享97折。據(jù)此估算，26000元/平方米的原價(jià)已經(jīng)降至21000元/平方米左右。

知情人士透露，雖然星河灣多次促銷，但是受累于民間借貸問(wèn)題，那些曾經(jīng)被視為目標(biāo)客戶的富豪們也無(wú)力購(gòu)買動(dòng)輒上千萬(wàn)的豪宅。在豪宅領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富的星河灣或?qū)?ldquo;折戟”鄂爾多斯。

實(shí)力雄厚如星河灣尚且艱難，更何況是鄂爾多斯當(dāng)?shù)氐姆科?。中?guó)證券報(bào)記者走訪東勝區(qū)內(nèi)的凱威世博薈、華研水岸國(guó)際等多個(gè)樓盤(pán)時(shí)，售樓處現(xiàn)場(chǎng)都是看房者寥寥。處于停工狀態(tài)的凱威世博薈，售樓處已是門鎖高掛，樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)施工處也只剩下看守建材的工作人員和等待復(fù)工的建筑公司負(fù)責(zé)人。來(lái)自浙江的建筑公司老板劉鐵表示，由于項(xiàng)目停工，他們已經(jīng)讓建筑工人先去別處暫謀生路，等到項(xiàng)目開(kāi)工再把他們招回來(lái)。而至于何時(shí)能夠開(kāi)工，劉鐵自己心里也沒(méi)底。劉鐵指著工地周圍十余個(gè)塔吊說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢了，所以項(xiàng)目都停了。你看這周圍，十個(gè)項(xiàng)目有九個(gè)都是停工的。”

一位當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人宋立（化名）表示，鑒于當(dāng)前鄂爾多斯多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目停工、停售，鄂爾多斯市政府相關(guān)部門準(zhǔn)備重整房地產(chǎn)行業(yè)，通過(guò)并購(gòu)、整合、政策鼓勵(lì)等方式打造出10家規(guī)模較大的房企，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序、穩(wěn)定的發(fā)展。宋立稱，哪10家房企將成為“幸運(yùn)兒”還不得而知。目前鄂爾多斯市注冊(cè)的房企有500多家，但實(shí)際有樓盤(pán)項(xiàng)目在運(yùn)行的僅有200多家。

商業(yè)地產(chǎn)隱憂

與住宅樓盤(pán)一樣寂寥的還有當(dāng)?shù)伧[次櫛比的商業(yè)地產(chǎn)。

多名鄂爾多斯當(dāng)?shù)厥忻窀嬖V中國(guó)證券報(bào)記者，在住宅項(xiàng)目建設(shè)熱潮之后，各類酒店、零售物業(yè)、寫(xiě)字樓等商業(yè)項(xiàng)目也如雨后春筍般冒出。“但現(xiàn)在也都停工了，而且之前很多寫(xiě)字樓都是空著的。我們這兒在寫(xiě)字樓上班的白領(lǐng)不多，大部分當(dāng)?shù)厝硕加凶约旱纳狻?rdquo;已在鄂爾多斯開(kāi)了七八年出租車的劉毅稱。目前部分底商、商鋪?lái)?xiàng)目仍在正常運(yùn)作，而不少寫(xiě)字樓項(xiàng)目已停滯，即使是已交付的寫(xiě)字樓也是空蕩蕩的。

一些當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商表示，自己對(duì)于設(shè)計(jì)、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)。但是，在當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)暫難恢復(fù)的情況下，房企期望能借助政府的規(guī)劃，打造一些合理的、有需求的商業(yè)項(xiàng)目，從而盡快從危機(jī)中恢復(fù)過(guò)來(lái)。當(dāng)?shù)胤科缶埖禺a(chǎn)董事長(zhǎng)苗君表示，目前正在銅川汽車博覽園開(kāi)發(fā)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。“相信在政府的規(guī)劃和引導(dǎo)下，汽車博覽園會(huì)有越來(lái)越多的汽車企業(yè)、汽車銷售、銀行保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)入駐，屆時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的需求應(yīng)該不小。”苗君對(duì)此滿懷期望。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平指出，當(dāng)前我國(guó)部分二三線城市商業(yè)地產(chǎn)逐漸呈現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)，且出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、體量過(guò)大等現(xiàn)象，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都集中在商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心等項(xiàng)目。他認(rèn)為，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要政府引導(dǎo)和規(guī)劃，且盡量商圈化。另外，道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套等也同樣重要。

第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事溫書(shū)閱認(rèn)為，類似鄂爾多斯商業(yè)地產(chǎn)的冷清情況在很多二三線城市都存在。“絕大多數(shù)的二三線城市在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)時(shí)都有點(diǎn)盲目，其人口需求和市場(chǎng)容量都沒(méi)有現(xiàn)在供給的體量那么大。”尤其是寫(xiě)字樓這類專業(yè)市場(chǎng)仍舊集中在東部的兩三個(gè)大城市。溫書(shū)閱建議，無(wú)論是地方政府還是房企，都應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和規(guī)劃，應(yīng)結(jié)合城市自身的特點(diǎn)，打造特色商業(yè)地產(chǎn)，比如特色產(chǎn)業(yè)園、旅游地產(chǎn)等。

正如鄂爾多斯當(dāng)?shù)匾患掖笮头科笕耸克f(shuō)，外部的大環(huán)境和鄂爾多斯的小環(huán)境，共同造成了鄂爾多斯的房地產(chǎn)泡沫。鄂爾多斯房?jī)r(jià)飆漲的幾年，其他城市的房?jī)r(jià)也處于上升區(qū)間，許多人因此相信鄂爾多斯的房?jī)r(jià)也會(huì)只漲不跌，但非理性的投資需求終究難以抗拒客觀的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)旺盛的投資需求進(jìn)行有效引導(dǎo)。此外，也有人認(rèn)為，鄂爾多斯人普遍將炒房和高利貸當(dāng)作“簡(jiǎn)單易學(xué)”的投資方式，這種集體的非理性恐怕也是房地產(chǎn)泡沫滋生的原因之一。