先是杭州金星，接下來是廣東順德廣德業(yè)，先后兩個(gè)中小房企申請破產(chǎn)的案例，正在加強(qiáng)業(yè)界對房地產(chǎn)市場即將洗牌的預(yù)期：隨著樓市調(diào)控向縱深邁進(jìn)，中小房企破產(chǎn)兼并似乎不可避免。

而這兩起破產(chǎn)到底是個(gè)案，還是意味著倒閉潮的前奏？專家表示，開發(fā)商以廉價(jià)和過度充裕的貸款支持，享受資源增值的普遍性盈利模式已經(jīng)難以為繼，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型迫在眉睫。

敏感時(shí)期的中小房企倒閉

當(dāng)房地產(chǎn)限購調(diào)控進(jìn)入深度博弈階段，敏感時(shí)期房地產(chǎn)標(biāo)桿市場珠三角和杭州的兩個(gè)中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

繼金星之后，廣東順德的小型房企廣德業(yè)房地產(chǎn)有限公司近日以“資不抵債”為由向法院提出進(jìn)入破產(chǎn)程序申請，意圖盤活存量資產(chǎn)，清償公司債務(wù)以及為廣大業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。順德法院表示已確認(rèn)收到破產(chǎn)申請，但正處于材料審核階段，未對破產(chǎn)作出裁決。

負(fù)責(zé)處理該事件的順德國土城建和水利局介紹，2008年初，廣德業(yè)公司法定代表人病故，引發(fā)大量的債權(quán)債務(wù)矛盾以及上千宗小業(yè)主房產(chǎn)證辦理矛盾。順德區(qū)政府在2009年專門成立了處理小組負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)該公司的債務(wù)問題。

然而，三年之后，廣德業(yè)的債務(wù)處理并未看到曙光，而是等來了一紙破產(chǎn)申請。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析：“如果是在房地產(chǎn)市場火暴升值時(shí)期，類似這種項(xiàng)目或許還有實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的機(jī)會；但在房地產(chǎn)調(diào)控之下，沒人愿意再趟這個(gè)渾水。”

因此，這些企業(yè)破產(chǎn)看似與調(diào)控沒有關(guān)聯(lián)，但嚴(yán)峻的外部環(huán)境成了加速企業(yè)存亡周期的重要因素。而破產(chǎn)案例的不斷出現(xiàn)，也在加強(qiáng)業(yè)界對房地產(chǎn)市場即將洗牌的預(yù)期。

個(gè)案還是前奏？

對于市場而言，這兩起破產(chǎn)是個(gè)案還是倒閉潮的前奏，意義重大。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，現(xiàn)在一些企業(yè)的危機(jī)之果兩三年前就已種下。

在2009年左右房地產(chǎn)市場火暴之時(shí)，大量企業(yè)向房地產(chǎn)市場集聚，創(chuàng)造了房地產(chǎn)市場的“畸態(tài)繁榮”：無論主營業(yè)務(wù)是何種行業(yè)，仿佛只要成立個(gè)房地產(chǎn)公司，買塊地、蓋上房就不愁賣，就能賺錢。例如，剛剛申請破產(chǎn)的杭州金星房地產(chǎn)，之前就是從事香精行業(yè)，到2008年才涉足房地產(chǎn)。

在2010年左右，市場“地王”頻出，一些城市拍賣土地的樓面地價(jià)就超過附近已建商品房售價(jià)。“面粉貴過面包”不僅影響了部分企業(yè)對后續(xù)市場的預(yù)期判斷，也給市場發(fā)展注入了不少泡沫。而在延續(xù)一年多的調(diào)控政策下，一心掘金的企業(yè)如今就遇到了不小的問題。

據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金狀況緊張。其中開發(fā)企業(yè)本年到位資金1727.84億元，增幅比去年同期回落8.2%。與此同時(shí)，一季度廣東商品房竣工面積同比增長15.9%，但銷售面積卻下降19%。這意味著，在資金緊繃和房不好賣的情況下，中小房企的日子并不好過。

而根據(jù)房地產(chǎn)市場的開發(fā)周期，兩三年前購買的“天價(jià)面粉”如今快到了要被做成面包出售的時(shí)候。“購買‘天價(jià)面粉’的中小企業(yè)，如今要面臨降價(jià)跑量的窘境，很可能要虧本買活路，從這個(gè)角度而言，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)波還難言過去。”趙卓文表示。

誰將成為下一個(gè)？

價(jià)格高點(diǎn)購入地王項(xiàng)目、非主營業(yè)務(wù)掘金房地產(chǎn)、舉債式過度發(fā)展、中小型房企，這是專家給出的四個(gè)破產(chǎn)關(guān)鍵詞。如果房地產(chǎn)企業(yè)滿足四個(gè)關(guān)鍵詞中兩個(gè)以上，那么在之后的日子可能會相當(dāng)艱難，不排除會在未來出現(xiàn)破產(chǎn)的可能。

“這實(shí)際很好理解，在一場暴風(fēng)雨到來之時(shí)，一個(gè)沒有經(jīng)驗(yàn)豐富的水手掌舵、負(fù)載過重、船體也不牢固的小船，很可能最先被風(fēng)浪打翻”。趙卓文表示。

世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉等專家認(rèn)為，在調(diào)控不放松、成交量價(jià)密切相關(guān)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要控制規(guī)模、轉(zhuǎn)型發(fā)展，“開發(fā)商以廉價(jià)和過度充裕的貸款支持，享受資源增值的普遍性盈利模式已經(jīng)難以為繼了。”

部分業(yè)內(nèi)人士也表示，幾個(gè)房企的破產(chǎn)并不影響房地產(chǎn)的整體發(fā)展。“全國3萬多家房企，市場泡沫又很嚴(yán)重，調(diào)控持續(xù)了這么長時(shí)間，才倒了一兩家企業(yè)，其實(shí)很正常。”趙卓文認(rèn)為，適度的破產(chǎn)并購有助于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不能成為一個(gè)只能賺錢不能破產(chǎn)的行業(yè)。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒則認(rèn)為，房地產(chǎn)資金鏈的情況也應(yīng)引起地方政府的注意，如果過多企業(yè)資金鏈斷裂，也可能帶來卷款逃跑、爛尾樓等社會問題，需要政府對類似企業(yè)及早關(guān)注，提前預(yù)警。