揚(yáng)州獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房政策引爭(zhēng)議 是“刺激剛需”還是“調(diào)控變臉”

新華網(wǎng)北京5月9日電(記者羅宇凡、華曄迪)近日，江蘇揚(yáng)州市財(cái)政局、市房管局聯(lián)合出臺(tái)通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)政策只針對(duì)成品住宅，揚(yáng)州市政府希望加快本市房產(chǎn)庫(kù)存消化速度的意愿十分明顯。然而，這一政策微調(diào)是否觸動(dòng)了房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，政府是否應(yīng)該直接出資補(bǔ)貼購(gòu)房者？政策出臺(tái)后立即引發(fā)了廣泛的關(guān)注與爭(zhēng)議。

低迷樓市催生揚(yáng)州“新政”

“鏈家地產(chǎn)(微博)”市場(chǎng)研究部研究員陳雪告訴記者，此次揚(yáng)州市成品房購(gòu)買優(yōu)惠政策其實(shí)是2011年10月底出臺(tái)的《市政府辦公室關(guān)于加快推進(jìn)揚(yáng)州市區(qū)成品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》相關(guān)補(bǔ)充。此意見(jiàn)中，對(duì)于市場(chǎng)影響較大的有兩點(diǎn)：一是“新建項(xiàng)目中成品住宅占比不低于20%”二是“對(duì)新購(gòu)買的成品住房，屬于普通住房的，對(duì)購(gòu)房人給予適度的獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)政策一年一定”。從某種意義上講，此次揚(yáng)州發(fā)布的優(yōu)惠政策是歷史政策的落實(shí)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，揚(yáng)州之所以在此時(shí)推出如此大規(guī)模的獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房政策與其房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷有直接的關(guān)系。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，揚(yáng)州環(huán)比下調(diào)0.1%，同比更是下調(diào)了1.1%。事實(shí)上，自2011年9月后，揚(yáng)州的商品住宅價(jià)格就始終呈連續(xù)環(huán)比下調(diào)的趨勢(shì)。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，1－4月?lián)P州商品住宅合同成交同比下降36.79%，住宅成交同比下降37.11%。4月份，商品住宅合同成交9.29萬(wàn)平方米，同比下降14.18%，環(huán)比減少17.42%。

根據(jù)揚(yáng)州市最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，自2011年下半年以來(lái)，其市區(qū)商品房銷售持續(xù)低迷，受此影響，市區(qū)商品房存量逐步走高。截至4月底總量達(dá)286.81萬(wàn)平方米，其中商品住宅庫(kù)存量160.05萬(wàn)平方米，市場(chǎng)去庫(kù)存化壓力較大。

獎(jiǎng)勵(lì)政策實(shí)際上是變相退稅

根據(jù)揚(yáng)州出臺(tái)的獎(jiǎng)勵(lì)措施，揚(yáng)州對(duì)個(gè)人新購(gòu)買的成品住房，建筑面積在90平方米及以下的，對(duì)購(gòu)房人給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款千分之六的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)90平方米以上120平方米以下的，給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款千分之五的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)120平方米及以上144平方米以下的，給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款千分之四的獎(jiǎng)勵(lì)。

如此大范圍的獎(jiǎng)勵(lì)，資金從哪來(lái)？

“這是個(gè)顯而易見(jiàn)的問(wèn)題。”北京中原市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，根據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)政策，每賣出一套房子，地稅部門會(huì)獲得各項(xiàng)稅收約為房?jī)r(jià)的10%左右。從這個(gè)角度講，地方政府的獎(jiǎng)勵(lì)政策實(shí)際上是一種變相的退稅，是拿少量財(cái)政支出撬動(dòng)大量財(cái)政收入的做法。

“平均千分之五的獎(jiǎng)勵(lì)資金，撬動(dòng)的是百分之十的財(cái)政收入。這意味著花1億元就能換回20億元。”張大偉說(shuō)。

根據(jù)揚(yáng)州2010年公布的數(shù)據(jù)，2010年揚(yáng)州市房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收收入的比重為32.48%，達(dá)到歷史最高值。房地產(chǎn)業(yè)稅收增量占地方稅收增量的43.54%，如加上與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的建筑業(yè)，稅收占比高達(dá)50.29%。房地產(chǎn)和建筑業(yè)稅收已占地方稅收的“半壁江山”。

“揚(yáng)州本身并不是限購(gòu)城市。在沒(méi)有嚴(yán)格限購(gòu)政策約束的情況下依舊急于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，可見(jiàn)其對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度有多大。”張大偉說(shuō)。

會(huì)對(duì)市場(chǎng)心態(tài)帶來(lái)不確定的干擾

揚(yáng)州房地產(chǎn)政策的微調(diào)并非個(gè)案，事實(shí)上，自2011年下半年來(lái)，北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(zhǎng)春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽(yáng)等約30個(gè)城市都出臺(tái)了不同程度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等等。

盡管中央反復(fù)明確表示房?jī)r(jià)不回歸調(diào)控不停止，但與此同時(shí)，地方“救市”的呼聲依舊此起彼伏。不過(guò)，各出奇招的“松綁”對(duì)策，目前來(lái)看，均未曾奏效。截至5月8日，北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，46個(gè)限購(gòu)城市全部延續(xù)限購(gòu)，第三套及以上房產(chǎn)也依然限貸。

北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，截至目前，明確松動(dòng)樓市調(diào)控力度的政策已經(jīng)全部被擱淺，從這一點(diǎn)來(lái)看，繼續(xù)有城市跟進(jìn)觸犯限購(gòu)、限貸的可能性不大，但是預(yù)計(jì)在不放松對(duì)投資購(gòu)房壓制的前提下，各地繼續(xù)出臺(tái)針對(duì)首套房剛需的政策微調(diào)的可能性非常大。

“當(dāng)前全國(guó)樓市均處于宏觀調(diào)控的敏感時(shí)期，此優(yōu)惠政策雖然對(duì)于揚(yáng)州來(lái)講可能會(huì)有積極作用，但對(duì)于全國(guó)其他城市來(lái)講，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)心態(tài)帶來(lái)不確定的干擾。由此可能引發(fā)其他城市借機(jī)發(fā)布更多相關(guān)政策。從這個(gè)角度來(lái)看，揚(yáng)州的獎(jiǎng)勵(lì)政策有些不合時(shí)宜。”陳雪說(shuō)。

“政策影響遠(yuǎn)超過(guò)政策本身。”張大偉表示，作為非限購(gòu)城市的揚(yáng)州，自然不存在直接對(duì)抗調(diào)控大方向的問(wèn)題，但其出臺(tái)的獎(jiǎng)勵(lì)政策過(guò)于直接，且完全沒(méi)有區(qū)分首套房和多套房的限制，無(wú)疑會(huì)帶給市場(chǎng)一種強(qiáng)烈的救市信號(hào)，從而引發(fā)人們對(duì)調(diào)控轉(zhuǎn)向的遐想。