2012-05-11 01:44:10
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 萬敏 發(fā)自北京
“儲備土地抵押貸款的期限一般在三年期以內(nèi),土地價格波動確實是需要考慮,但風(fēng)險會不會集中爆發(fā),可能更重要的是政府的態(tài)度。”一位地方城商行人士表示。
每經(jīng)記者 萬敏 發(fā)自北京
“中國的經(jīng)濟(jì)各行業(yè)其實可以大致分為兩類,一類與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān),一類為非相關(guān)。”一位外資行的銀行業(yè)分析師認(rèn)為,一季度以來的“貸款需求不足”現(xiàn)象,實際上是由于房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控帶來的副作用,并非真實的貸款需求不足。
作為房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的土地自然首當(dāng)其沖,據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院地價所研究員近日發(fā)布的 《中國城市發(fā)展報告》,2011年,全國土地抵押面積凈增419平方公里,抵押貸款凈增1.26萬億元人民幣,比年初的土地抵押面積2589平方公里、土地抵押貸款金額3.54萬億元人民幣,分別增加了16.2%和35.6%,但增速同比有所下降,與同期人民幣各項存貸款增幅回落趨勢一致。
開發(fā)商融資環(huán)境有所改善
商業(yè)銀行在2011年壓縮了地產(chǎn)開發(fā)貸款,2011年工行房地產(chǎn)貸款減少73.06億元,下降1.4%,而占比也從2010年的11.2%下降到2011年的9.9%。農(nóng)行房地產(chǎn)業(yè)貸款與2010年相比余額下降了460多億,占比也從前一年的15%下降到12.5%。交行房地產(chǎn)貸款占比較年初下降0.20個百分點。
《中國城市發(fā)展報告》指出,2011年,全國土地抵押貸款率總體保持在50%左右,但受穩(wěn)健貨幣政策和日趨嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,加上政策執(zhí)行的滯后效應(yīng),分季度看,2011年新增土地抵押貸款率,第一季度為52.7%、第二季度為52.3%、第三季度為56%和第四季度為49%,第四季度有較大幅度回落。
“房地產(chǎn)開發(fā)商的需求還在,銀行方面雖然有政策要求并不會把重點放在房地產(chǎn)行業(yè),但價格方面可以定得高一些。”一家國有大型商業(yè)銀行信貸部人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
銀行在地產(chǎn)開發(fā)貸款方面的“以價補(bǔ)量”方法實際上也起到了市場化的調(diào)節(jié)作用。今年以來,隨著貨幣政策由緊縮轉(zhuǎn)向穩(wěn)健,有跡象顯示開發(fā)商的融資環(huán)境出現(xiàn)一定改善。
渣打銀行日前發(fā)布的中國房地產(chǎn)調(diào)研報告顯示,開發(fā)商的融資環(huán)境自2011年四季度以來并沒有進(jìn)一步惡化,最近數(shù)月,銀行針對大型房產(chǎn)商的放貸有所增加,融資成本也開始從高點回落?,F(xiàn)在工程項目開發(fā)的銀行貸款平均利率為9.2%,而去年10月為9.9%;信托公司平均利率為17.2%,亦低于去年10月的20%。報告稱,這反映出融資環(huán)境出現(xiàn)改善跡象。
銀行警惕土地抵押貸款風(fēng)險
上述報告指出,2011年,中央規(guī)范地方投融資平臺、嚴(yán)格土地抵押貸款管理的政策措施下,儲備土地抵押越來越被地方政府倚重。
數(shù)據(jù)顯示,在土地抵押貸款中,住宅用地和商服用地分別占40%和28%。其次是儲備用地和工礦倉儲用地,分別占17%和12%。特別是儲備用地抵押貸款占比穩(wěn)步上升,2011年末儲備用地抵押貸款占比為16.7%,與一季度末的15.3%、二季度末的16.1%和三季度末的16.4%相比,呈逐步增長趨勢。
“對土地儲備貸款,一般是跟地方政府的信用考量,有政府擔(dān)保,還有土地抵押,這種貸款質(zhì)量比較有保證,在前兩年地價上漲快的時期銀行做得很多。這兩年房地產(chǎn)調(diào)控的政策走向還不明朗,但是有些地方的土地拍賣已經(jīng)減少了,銀行也開始考慮風(fēng)險。”上述大行人士表示。
根據(jù)2011年報,民生銀行2011年前十名貸款客戶中,北京市土地整理儲備中心朝陽分中心、上海臨港新城土地儲備中心、西安曲江新區(qū)土地儲備中心、北京市土地整理儲備中心均位列其中。
正因為有土地作為抵押物,地方政府融資平臺遭遇整頓時,抵押土地成為政府繼續(xù)融資的救命“稻草”。
中信銀行在年報中表示,除少數(shù)運作規(guī)范、負(fù)債適度的土地儲備中心外,對其他類型的政府平臺項目原則上不再新增加授信。
寧波銀行行長羅孟波在2011年業(yè)績網(wǎng)上說明會上表示,寧波銀行的房地產(chǎn)貸款總量不高,目前的占比為5.84%,其中,包含了土地儲備貸款和保障房貸款,純粹的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款很少。
一般來說,各土地儲備機(jī)構(gòu)承諾還款資金來源主要是土地出讓金收入,部分貸款附帶簽訂銀行、財政、土地儲備機(jī)構(gòu)三方協(xié)議,由財政承諾承擔(dān)最終還款責(zé)任。
然而,土地作為抵押物的價值正在政策影響下發(fā)生動搖,根據(jù)國泰君安證券9日發(fā)布的研報統(tǒng)計,近兩周以來全國16個城市累計土地成交金額同比降33%,一線城市累計同比降59%,二線城市累計同比降18%。2012年以來,累計流拍146宗,占推出宗數(shù)的5.0%,其中住宅流拍52宗。
“儲備土地抵押貸款的期限一般在三年期以內(nèi),土地價格波動確實是需要考慮,但風(fēng)險會不會集中爆發(fā),可能更重要的是政府的態(tài)度。”一位地方城商行人士表示,出于各種目的地方政府不會輕易破壞信用。
實際上,儲備土地抵押還有一定的法律風(fēng)險,土地儲備機(jī)構(gòu)由政府出面組成,是根據(jù)政府的委托或授權(quán)行使某些特定職能的部門,并不是嚴(yán)格意義上的市場主體。從《擔(dān)保法》及相關(guān)法律法規(guī)來看,政府及以公益為目的的事業(yè)單位作為保證人不具備法律效力,即使以國有土地使用權(quán)作為抵押物,其抵押的有效性在法律上也尚無定論。
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