每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

2008年，一場(chǎng)全球性的金融風(fēng)暴讓眾多國(guó)際品牌在深圳的業(yè)務(wù)收縮，高端商業(yè)項(xiàng)目的招商和開(kāi)業(yè)遭遇極大的阻力。在這種情況下，位于深圳中心區(qū)的星河中心商業(yè)裙樓不得不延遲開(kāi)業(yè)，商業(yè)中心計(jì)劃擱淺。

在沉睡近5年之后，今年“五一”期間，深圳星河中心重新開(kāi)業(yè)。盡管失去了不少租金和運(yùn)營(yíng)收益等機(jī)會(huì)成本，但與當(dāng)初的10億投資額相比，如今其商業(yè)價(jià)值卻翻了數(shù)倍。據(jù)星河地產(chǎn)方面透露，預(yù)計(jì)明年星河地產(chǎn)的銷(xiāo)售額或超100億元。2011年，星河集團(tuán)制定了2015年上市的計(jì)劃，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為未來(lái)上市的概念題材。

近日，深圳星河集團(tuán)總裁姚惠瓊接受了 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）專(zhuān)訪(fǎng)，講述了星河集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)品牌的發(fā)展以及上市計(jì)劃。

三元驅(qū)動(dòng)的星河戰(zhàn)略

NBD：提到COCOPark，深圳人都非常熟悉，這是星河運(yùn)營(yíng)最成功的商業(yè)項(xiàng)目。實(shí)際上早在2005年，星河集團(tuán)就進(jìn)入深圳中心區(qū)發(fā)展，創(chuàng)造了中心區(qū)商業(yè)標(biāo)桿，這是如何做到的？

姚惠瓊：2004年，人們對(duì)深圳中心區(qū)的發(fā)展還存有質(zhì)疑，當(dāng)年的航天大廈、國(guó)會(huì)大廈、興業(yè)大廈周邊還是荒草一片。因此，當(dāng)星河提出要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)COCOPark、星河第三空間、星河中心(甲A級(jí)寫(xiě)字樓)，甚至要在深圳引入第一家超五星級(jí)酒店時(shí)，公司內(nèi)部也有一些質(zhì)疑，但大家最終還是達(dá)成了一致。

此前，星河的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目主要是作為住宅地產(chǎn)配套在做，六、七年過(guò)去了，星河COCOPark、星河中心、深圳麗思卡爾頓酒店已經(jīng)成為深圳商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿。不得不說(shuō)，星河的確趕上了深圳30年快速發(fā)展的步伐，機(jī)會(huì)相對(duì)多一些。但同時(shí)這也是對(duì)我們當(dāng)年對(duì)未來(lái)城市發(fā)展的研究、對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略布局的肯定。

近30年來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有波峰也有波谷，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)則處在一條平穩(wěn)向上的直線(xiàn)上。深圳的鄰居香港，歷經(jīng)1997年的亞洲金融危機(jī)、2008年的次債危機(jī)，最終能抵御風(fēng)險(xiǎn)存活下來(lái)的新鴻基地產(chǎn)（00016，HK）、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（00001，HK），都是商業(yè)地產(chǎn)做得比較出色的。我們也需要尋找一些能夠與單純的住宅開(kāi)發(fā)形成互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)一定要是穩(wěn)健的、能夠帶來(lái)持續(xù)增值的。所以，我們選擇了進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

NBD：除了星河COCOPark之外，星河集團(tuán)在中心區(qū)還有另外一個(gè)高端商業(yè)項(xiàng)目星河中心。該中心早在2008年就建好，但直到今年“五一”才對(duì)外開(kāi)業(yè)，這是為什么呢？

姚惠瓊：星河中心在今年5月1號(hào)開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。2007年的時(shí)候，星河中心就開(kāi)始招商，定位于高檔購(gòu)物中心，當(dāng)時(shí)已與眾多國(guó)際一線(xiàn)品牌簽約。但2008年底，受金融海嘯影響，這些國(guó)際品牌在全世界范圍內(nèi)收縮業(yè)務(wù)，進(jìn)而波及到星河中心的項(xiàng)目招商，因此作出了延遲開(kāi)業(yè)的計(jì)劃。

近幾年公司在商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)展很快，現(xiàn)在星河是“住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融投資”三駕馬車(chē)?yán)瓌?dòng)。具體到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，今年8月，我們位于龍崗的第二個(gè)COCOPark就會(huì)開(kāi)業(yè)，星河COCOCity會(huì)在后年開(kāi)業(yè)。我們希望大家對(duì)星河商業(yè)形態(tài)的認(rèn)識(shí)能夠更加精準(zhǔn)，與不同的商業(yè)模式進(jìn)行區(qū)分。

商業(yè)地產(chǎn)二次布局

NBD：星河中心因?yàn)榻鹑谖C(jī)不得不延遲開(kāi)業(yè)，5年時(shí)間中心區(qū)租金價(jià)格也一路上漲，您認(rèn)為星河是否有所損失？現(xiàn)在星河在商業(yè)品牌方面越來(lái)越清晰化，已經(jīng)提升到一個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略的地位，請(qǐng)問(wèn)如何評(píng)估商業(yè)發(fā)展效益和速度之間的關(guān)系？

姚惠瓊：這么多年企業(yè)發(fā)展一直都很穩(wěn)健，星河的戰(zhàn)略是住宅、商業(yè)地產(chǎn)和金融投資三元驅(qū)動(dòng)，這決定了星河并非簡(jiǎn)單的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

星河也不是投機(jī)者，盡管星河中心醞釀了5年，也付出了一定的機(jī)會(huì)成本，但這種等待是值得的。2009年，我們對(duì)星河中心項(xiàng)目進(jìn)行了重新定位，在中心區(qū)純粹的高檔商業(yè)已經(jīng)相對(duì)飽和的情況下，星河中心希望為中心區(qū)高級(jí)白領(lǐng)打造一個(gè)集休閑、健身、餐飲、購(gòu)物于一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。

NBD:據(jù)悉，目前星河商業(yè)地產(chǎn)模式正在向全國(guó)擴(kuò)張，業(yè)界也有人擔(dān)憂(yōu)，星河這種在核心地段開(kāi)發(fā)商業(yè)模式能否復(fù)制成功，尤其在深圳以外的城市，會(huì)不會(huì)面臨水土不服？

姚惠瓊：從去年開(kāi)始，星河集團(tuán)啟動(dòng)了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的二次布局，按照集團(tuán)的“十二五”規(guī)劃，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)要占到整個(gè)集團(tuán)總資產(chǎn)的30%左右。應(yīng)該說(shuō)，星河的發(fā)展是非常穩(wěn)健的。

歷時(shí)23年的發(fā)展，星河目前也只是在深圳、廣州、惠州、常州、天津等一些城市拿地，并不是全國(guó)開(kāi)花，擴(kuò)張步伐比較穩(wěn)健。另一方面，星河是深圳房地產(chǎn)公司中比較早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的，因此我們也積累了不少經(jīng)驗(yàn)。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，一時(shí)之間有多家開(kāi)發(fā)商涌入這個(gè)行業(yè)，一定也會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)。不過(guò)這種競(jìng)爭(zhēng)也促使我們不斷學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，如我們的COCOPark，從2006年開(kāi)業(yè)至今已經(jīng)經(jīng)過(guò)三輪調(diào)整，適應(yīng)了CBD中心區(qū)白領(lǐng)和富裕階層的需要，商家檔次有明顯提高，他們?yōu)轭櫩吞峁┑姆?wù)也越來(lái)越專(zhuān)業(yè)，這也帶動(dòng)了營(yíng)業(yè)額的持續(xù)上漲，目前COCOPark日均營(yíng)業(yè)額都在100萬(wàn)元以上，每年的租金和運(yùn)營(yíng)收益大概在2億元左右。

星河商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要練內(nèi)功，在商業(yè)地產(chǎn)的招商和運(yùn)營(yíng)方面積累更多的經(jīng)驗(yàn)，再逐步去其他城市復(fù)制我們的品牌，避免出現(xiàn)水土不服的情況。

斥資130億元建新基地

NBD：近幾年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)大趨勢(shì)，星河在這方面有什么規(guī)劃？

姚惠瓊：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。在資產(chǎn)和投資規(guī)模方面，商業(yè)地產(chǎn)占星河集團(tuán)的20%左右?？紤]到今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)變化、政策調(diào)整等因素，我們會(huì)逐步壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)水平。我們希望在這幾年把內(nèi)功練好，讓這種模式更加完善和快速地復(fù)制。

目前，我們?cè)谏钲谕顿Y130億元的雅寶高新總部基地正在建設(shè)之中，未來(lái)將打造成為上市及擬上市企業(yè)的總部基地、高新科技企業(yè)總部基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展總部基地，建設(shè)一個(gè)集辦公研發(fā)、COCOPark高端商業(yè)、五星級(jí)酒店、酒店公寓、國(guó)際會(huì)議中心、商務(wù)公園、高端配套住宅區(qū)于一體的低碳、生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的商務(wù)新區(qū)。星河雅寶項(xiàng)目將通過(guò)“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”這一創(chuàng)新型的運(yùn)營(yíng)模式，聯(lián)合深圳創(chuàng)新投成立專(zhuān)項(xiàng)創(chuàng)業(yè)投資基金，銀行、證券、保險(xiǎn)、投融資企業(yè)進(jìn)駐等手段，打造完整的金融服務(wù)平臺(tái)。

2011年，星河提出了力爭(zhēng)2015年完成上市的目標(biāo)，現(xiàn)階段為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)集團(tuán)正在按照既定的計(jì)劃調(diào)整業(yè)務(wù)架構(gòu)和資產(chǎn)架構(gòu)。

星河集團(tuán)會(huì)著力發(fā)展住宅、商業(yè)地產(chǎn)、金融三駕馬車(chē)并駕齊驅(qū)的業(yè)務(wù)架構(gòu)。住宅開(kāi)發(fā)更注重持續(xù)性，明年銷(xiāo)售額將達(dá)到100億目標(biāo)?，F(xiàn)階段商業(yè)板塊為集團(tuán)帶來(lái)的收入大概是15%左右，未來(lái)五年商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積達(dá)到90萬(wàn)平方米，收入計(jì)劃占到業(yè)務(wù)構(gòu)成的30%左右。