中國證券報 2012-05-31 10:54:06
隨著重慶近日上調(diào)公積金貸款最高限額,自“新國八條”發(fā)布以來,明確發(fā)文微調(diào)樓市政策、吸引剛需入市的城市已增至30個。這些城市的微調(diào)政策,除少數(shù)被叫停外,絕大多數(shù)“闖關(guān)”成功。
隨著重慶近日上調(diào)公積金貸款最高限額,自“新國八條”發(fā)布以來,明確發(fā)文微調(diào)樓市政策、吸引剛需入市的城市已增至30個。這些城市的微調(diào)政策,除少數(shù)被叫停外,絕大多數(shù)“闖關(guān)”成功。進入5月以來,不少熱點城市的樓市成交迅速回暖,地產(chǎn)股也連續(xù)多日上揚。
在宏觀經(jīng)濟下行壓力較大的背景下,房地產(chǎn)會不會成為開啟經(jīng)濟增長空間的“下一把鑰匙”?業(yè)內(nèi)人士認為,樓市政策尚難松綁,但地方微調(diào)仍有空間,在稅費、公積金等方面出臺刺激剛需入市政策仍有可能。
微調(diào)或有“后手”
“限購令”的存在,令樓市成交回升仍存不確定因素。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,截至29日,5月北京已成交純商品住宅9429套,二手住宅11304套,同比環(huán)比均大幅增加,并已恢復(fù)到調(diào)控前的水平。但包括偉業(yè)我愛我家、鏈家地產(chǎn)在內(nèi)的多家機構(gòu)均認為,北京市場的成交回暖或只能持續(xù)到第二季度。
聶梅生表示,雖然近期成交回暖,但第一輪的自住型需求仍未完全釋放,不少購房者仍在觀望。同時,第二輪的改善型需求仍有很大的潛力。
她認為,在“限購令”的紅線下,為刺激市場交易,未來還將有部分微調(diào)政策出臺。其中,出臺的微調(diào)政策的城市,范圍可能有所擴大,力度也可能有所加強。
陳晟表示,未來可能出臺的房地產(chǎn)政策,會更多地關(guān)注消費層面。不少城市公積金貸款的限額還有繼續(xù)擴大的空間。而在已出臺微調(diào)政策的城市中,提高公積金貸款最高限額或成為最重要的措施之一。
最低首付款比例也可能出現(xiàn)下調(diào)。自“新國八條”出臺至今的一年多時間,房地產(chǎn)商業(yè)貸款的首付款比例一直維持在3成以上,這在很大程度上提高了購房門檻。不少分析人士認為,在部分地區(qū),該比例有可能下調(diào)至新政之前的兩成。
同樣,當(dāng)前首套房個人按揭貸款利率的最大優(yōu)惠幅度,也僅維持在基準(zhǔn)利率的85折水平,尚未恢復(fù)到調(diào)控前最低7折。此外,購房環(huán)節(jié)的契稅、交易稅等稅費也有下調(diào)的空間。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年1-4月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.7%。同期,全國住宅新開工面積下降7.9%,也是多月來首次下降。不少城市的土地市場持續(xù)低迷。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示,為保證供應(yīng),可采用延長地價款繳納期限等手段,刺激土地交易。同時,在房地產(chǎn)企業(yè)難以從銀行獲取信貸資金的情況下,對普通商品房開發(fā)貸款,金融機構(gòu)應(yīng)該給予適當(dāng)貸款利息以及優(yōu)先貸款優(yōu)惠。
根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù),進入5月以來,北京市的商品住宅總庫存已降至8萬套以下,如按照當(dāng)前的銷售速度測算,不足一年即可消化完畢。謝逸楓認為,以閑置土地、未竣工土地等形式存在的潛在庫存需要盡快釋放。根據(jù)國土部的數(shù)據(jù),當(dāng)前全國未竣工的房地產(chǎn)用地面積接近40萬公頃,是前三年房地產(chǎn)用地平均供應(yīng)量的3.4倍。為此,國土部已著手修訂《閑置土地處置辦法》,以期加快閑置土地的處置和清理。
未觸及限購“紅線”
地方政府樓市政策微調(diào)的大幕從去年8月就已拉開。去年8月18日,安徽馬鞍山發(fā)文,規(guī)定個人購買90平方米及以下面積的家庭唯一普通住房,或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購買家庭唯一普通商品住房,可享受市財政給予所納契稅100%的補助。此時距“新國八條”出臺尚不足7個月。
此后,陸續(xù)有城市發(fā)布文件,對房地產(chǎn)政策進行微調(diào)。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計,截至今年5月30日,明確發(fā)文微調(diào)政策的城市已有30個。
這些微調(diào)政策主要包括上調(diào)公積金貸款限額、給予稅費優(yōu)惠、放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。在樓市成交低迷、地方經(jīng)濟增速放緩的背景下,這些政策被認為起到了部分效果。
值得注意的是,蕪湖、佛山等明確放松限購條件的城市,其新政公布不久就被叫停。“限購令”成為樓市調(diào)控政策的一條“紅線”。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生對中國證券報記者表示,“限購令”是本輪調(diào)控中力度最大、效果最明顯的措施,如果松綁限購政策,將使調(diào)控效果大打折扣。她還表示,由于一些城市的房價尚未回歸到合理水平,如果放松“限購令”,可能會引發(fā)房價反彈。
據(jù)不完全統(tǒng)計,目前實行“限購令”的城市超過40個,除各大省會城市(拉薩除外)和計劃單列市以外,一些東部熱點城市也納入限購行列。而30個微調(diào)政策的城市均未涉及限購問題。
陳晟表示,相比“支持合理需求”的調(diào)控目標(biāo),“抑制投資投機需求”被更多地強化。作為抑制投資投機需求的重要政策手段,“限購令”仍是一條重要的政策“紅線”。
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