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惠銘生:北京381萬套空置房戳破房價虛高神話

2012-06-06 01:18:45

惠銘生

今年3月31日,北京市公安機關組織開展了實有人口基礎信息大調(diào)查百日專項工作。北京市公安局人口管理總隊5日表示,目前已核對流動人口信息725.5萬人,標注出租房屋139萬戶,核對空置房屋381.2萬戶。

一座城市有近381.2萬套空置房,是個什么概念?我們不妨算幾筆賬:一是按照發(fā)布的數(shù)據(jù),在總房間1320.5萬套中,有381.2萬套空置,也就是說空置房比例高達28.9%;二是按照目前大多小家庭有3口人計算,大約能容納1143萬人,而北京市現(xiàn)有人口才2000多萬人;三是目前北京市樓價幾何呢?筆者詳查媒體得知,在5月份,二手房住宅成交均價為22021元/平方米;一手住宅均價為20227元/平方米。

由此可見,381.2萬套空置房,不僅揭秘北京市商品房供大于求的現(xiàn)狀,也戳破了動輒每平方米幾萬元虛高樓價的神話。按照國際通行慣例,商品房空置率在5%~10%為合理區(qū);在10%~20%為空置危險區(qū);在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。但在北京,商品房空置率已經(jīng)高達28.9%,而房價卻依然高企,房產(chǎn)市場依然波瀾不驚,這是為何?

筆者認為,答案無非有二:一是有錢的人太多。昆明市市長近日披露的“有權有錢部門的人員有四五套房子很普遍”,看來此言不虛。另外,日前有調(diào)查報告稱,包括住房在內(nèi)的中國城市家庭資產(chǎn)平均達到247萬元,看來這也非杜撰。二是當前房子的固有功能異化。房子原本是用來住的,現(xiàn)在卻異化成投資賺錢的工具。有錢人花大把鈔票“炒房”,目的就是坐等房價升值或是出租漁利。這也恰是“熱錢”匯集、且滾滾注入房產(chǎn)市場抬高樓價的原因之一。一座城市出現(xiàn)大規(guī)模的空置率,原因并不復雜,大抵如此。

北京如此,其他城市何嘗不是?

如此高的空置率或許說明一個問題:即多年來,中央政府打壓虛高房價的決心不可謂不大,出臺的政策規(guī)定不可謂不嚴厲,但現(xiàn)實卻是商品房成交量大幅降低了,而房價依然堅挺,原因之一就是包括“限購令”在內(nèi)的各種抑制房價政策,只對現(xiàn)有購房需求有約束力,而對已有多套房者,卻無相應的制約措施與手段。這就是很多人擁有“空房”卻既不出售也不低價出租的病灶所在。

一邊是房屋空置率高企,一邊卻是土地資源有限、住房需求“剛性”,兩者對壘的結局是房價居高不下,百姓“持幣觀望”。其潛在的風險是,過高的樓房空置率造成的樓市泡沫一旦破滅,其對房產(chǎn)市場、相關上下游產(chǎn)業(yè)乃至整個國家經(jīng)濟,都會產(chǎn)生震蕩,這是必須警惕和預防的。

在2011年,上海和重慶就推行房產(chǎn)稅試點改革,日前住建部官員也表態(tài)“今年年內(nèi)房地產(chǎn)稅將擴大試點”。但是,房地產(chǎn)稅一直是社會各界關注的焦點,褒貶不一,至今未能大面積施行。今天“381.2萬套空置房”戳破了北京樓價虛高的神話,房產(chǎn)稅之爭也該塵埃落定。這是因為破解房屋空置率過高之道,除了及早實施房產(chǎn)稅之外,恐怕別無他法。房產(chǎn)稅雖然不是萬能,但起碼能通過稅收手段,讓多占房倒騰出來,擴大市場供應量,藉此拉低虛高的房價。這,顯然是諸如“限購令”等政策所不能達到的奇效。

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