每經(jīng)網(wǎng)南京7月4日電（記者 查道坤）  盛高置地（00337.HK）昨日發(fā)布公告宣布，公司在6月30日與恒大集團(tuán)（03333.HK）訂立協(xié)議，以9.657億元向恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)讓無錫市錫山區(qū)地塊，該地塊地處無錫市錫山區(qū)太湖大道以南、友誼路以西，總占地面積為26.33萬平方米。而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，該地塊由盛高置地間接全資子公司蘇州潤建置業(yè)有限公司和盛亞(上海)公司于2010年2月8日經(jīng)過多輪廝殺以14.2億元競得，蘇州潤建和盛亞（上海）公司分別擁有65.9%及34.1%權(quán)益。

通過此次出售，盛高置地將收益1.28億元，對此盛高置地表示部分用于償還公司及子公司的債務(wù)，余下將用作集團(tuán)的額外運(yùn)作資金。對于此次盛高置地將無錫地塊出售給恒大集團(tuán)，一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，國家進(jìn)行樓市調(diào)控后，對于盛高置地帶來了很大沖擊，其銷售業(yè)績也大幅下滑，也因此面臨巨大的資金壓力和債務(wù)壓力，出售無錫地塊也給其債務(wù)壓力帶來一定的緩解。

9.7億出售無錫的款

昨日，盛高置地對外發(fā)布公告宣布，公司在6月30日與恒大集團(tuán)訂立協(xié)議，以9.657億元向恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)讓無錫市錫山區(qū)地塊，該地塊地處無錫市錫山區(qū)太湖大道以南、友誼路以西，總占地面積為26.33萬平方米，可建樓面為60.27萬米。

此次出售，盛高置地將收益1.28億元，對此，盛高方面表示，部分將用作償還公司及其子公司的債務(wù)，余下部分將用作集團(tuán)的額外營運(yùn)資金。此外，盛高置地還宣稱，出售事項(xiàng)為集團(tuán)提供大好機(jī)會，透過實(shí)現(xiàn)收益、改善其流動資金及減少其未來財(cái)務(wù)承擔(dān)以提升集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況以及為集團(tuán)提供額外資本資源，有利于未來在房地產(chǎn)市場抓緊其他投資機(jī)會。

據(jù)公開資料顯示，此次盛高置地出售給恒大的地塊，由盛高置地間接全資子公司蘇州潤建置業(yè)有限公司和盛亞(上海)公司于2010年2月8日經(jīng)過多輪廝殺以14.2億元競得，該地塊起拍價為11.638億元，溢價22.01%成交。地塊分為B1、B2、B3、B4、B5五幅，B1塊為商業(yè)、辦公用地，B2、B3、B4塊為居住、商業(yè)用地，B5塊居住、商業(yè)、幼兒園、小學(xué)。B1塊容積率為3.0至3.3，B2、B3、B4、B5塊容積率為2.1至2.4。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，該地塊由蘇州潤建和盛亞（上海）公司分別分別擁有65.9%及34.1%權(quán)益，據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前該地塊市值仍為14.2億元。按照總價14.2億元，可建設(shè)樓面積60.27萬平方米計(jì)算，該地塊的樓面價格為2356元每平米。

債務(wù)壓力或是出售原因

對于盛高置地出售無錫地塊，一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說，盛高置地出售土地目的是為了套現(xiàn)資金，來緩解自身的債務(wù)壓力，“盛高置業(yè)由于受到國家對樓市宏觀調(diào)控的沖擊，導(dǎo)致其銷售業(yè)績大幅下滑，而銷售業(yè)績的下滑也給公司造成了資金的壓力，也因此公司面臨很大的債務(wù)壓力。”

據(jù)公開資料顯示，今年3月23日，盛高置地發(fā)布的2011年度全年的業(yè)績顯示，報(bào)過期內(nèi)集團(tuán)合約銷售面積為32.07億元，比2010年的63.9.億元，大幅下滑了將近一半，合約建筑面積總額達(dá)188，904平方米，按年跌60.8%。而根據(jù)去年6月底公布的數(shù)據(jù)顯示，盛高置地負(fù)債率由2010年的52.4%增至107%，純利倒退65%，至1.05億元人民幣，合約銷售金額約16.7億元，按年下跌45%；銷售面積下跌64%至9萬平米，“從這些數(shù)據(jù)可以看出，在銷售大幅下滑的情況下，盛高置地的負(fù)債率在大幅攀升，而107%的負(fù)債率大大高于行業(yè)的平均值，所以不難想象盛高置地所面臨的債務(wù)壓力。”一位證券行業(yè)的分析師對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“除了負(fù)債率高于行業(yè)水平之外，根據(jù)公司2011年的中報(bào)數(shù)據(jù)其流動比率約為1，低于行業(yè)平均水平，速動比例則更低，所以其償債能力不容樂觀。”

除了銷售下滑帶來的資金壓力從而導(dǎo)致債務(wù)壓力大之外，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢的公開信息顯示，2010年盛高置地還獲得了中國工商銀行未來兩年使用的國際貸款融通達(dá)人民幣100億元的資金支持。此外，盛高置地還與東亞銀行上海分行協(xié)議獲得6億元的人民幣融通額。而在2011年4月，盛高置地公告擬發(fā)行2016年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，年息為13.5厘，“這些高成本的融資，也為盛高置地帶來了不小的財(cái)務(wù)壓力，而在償還不容樂觀情況下，其債務(wù)壓力可想而知。”上述分析師對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

由于銷售業(yè)績的大幅下滑，以及高的負(fù)債率，在去年的9月30日標(biāo)準(zhǔn)普爾宣布將盛高置地的長期企業(yè)信用評級由“BB-”下調(diào)至“B+”，將其未到期優(yōu)先無擔(dān)保債券的債務(wù)評級由“B+”下調(diào)至“B”，將其在大中華區(qū)信用體系長期發(fā)債人評級和大中華區(qū)體系債務(wù)評級分別由“cnBB+”和“cnBB”下調(diào)至“cnBB”和“cnBB-”，并將上述所有評級于8月31日列入負(fù)面信用觀察名單。對于評級的下調(diào)，標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為盛高置地的銷售一直疲軟，其在核心市場上海之外的市場面臨執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)、而因銷售疲弱以及借款增加，所以盛高置地的資本結(jié)構(gòu)在未來2年將繼續(xù)處于壓力之下，并將繼續(xù)借債來支持建設(shè)支出和支付土地出讓金。“從高負(fù)債率到被標(biāo)準(zhǔn)普爾下調(diào)信用評級，這些都完全說明了盛高置地的債務(wù)壓力，所以此次出售無錫地塊，是其想急于套現(xiàn)資金來緩解自身的債務(wù)壓力。”一位房地產(chǎn)行業(yè)的資深人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

此外，對于為何恒大收購該地，上述負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，如果按照總價14.2億元，可建設(shè)樓面積60.27萬平方米來計(jì)算，那么該地塊的樓面價格為2356元每平米，“2356元每平米的樓面價，按照現(xiàn)在無錫樓市的價格來算的話，那么恒大拿下該地塊，利潤空間是可以想象的，還有就是因?yàn)楹愦笄皟商毂蝗A爾街做空機(jī)構(gòu)香櫞研究質(zhì)疑其資金鏈問題，所以通過此次收購，恒大也似乎向外界表示自己不差錢。”