每經編輯 每經記者王杰、楊羚強、徐學成、胡廷鴻 發(fā)自北京、上海、廣州、深圳    

每經記者王杰、楊羚強、徐學成、胡廷鴻 發(fā)自北京、上海、廣州、深圳

今天是央行宣布年內第二次降息的第八日。

近期，海外各大投行紛紛以降息為噱頭力挺恒大、富力、雅居樂及保利香港等內房股。

而在北上深等一線城市，因為擔心房價反彈，無論是剛需，還是改善型客戶都結束了觀望，紛紛開始入市，讓各地的售樓人員和經紀人度過了喜悅的一周。

但廣州樓盤的銷售人員卻沒有那么幸運，降息后買房的人并沒有明顯增加。不過，和以往相比，前去看房的人的確增多了。

《每日經濟新聞》記者走訪了北上廣深多處樓盤，發(fā)現(xiàn)四地樓市各具特點。

北京經紀人忙起來 業(yè)主開始惜售

北京二季度住宅成交量逐月回升，7月6日央行再次降息，讓房產中介看到了更多的曙光。

《每日經濟新聞》記者走訪了多家房產中介，發(fā)現(xiàn)經紀人的生活又回歸忙碌狀態(tài)。北京美聯(lián)百子灣片區(qū)后現(xiàn)代城分行李軍（化名）忙著帶客戶看房,計算降息后的月供,簽約,找房源的日子，與去年年底大多數(shù)房產中介提前放假，經紀人“心灰意冷”相比，真是個180度大轉彎。

“降息后明顯忙了許多，來電咨詢，來店算購房后月供的人比原來多了大約10%。”經歷了4年前房地產市場的大起大落，面對當前的市場回暖，李軍顯得格外淡定。

在從事多年房產經紀的李軍看來，近幾個月房價漲幅大概在5%左右?，F(xiàn)在購房者由期待房價下跌轉變?yōu)閼譂q，買方的議價空間明顯縮窄。

張靜是降息后李軍的首位客戶。7月6日，張靜早早來到中介門店，看了兩套房子后，她果斷地選定后現(xiàn)代城一套面積37平方米，總價110萬的房子。

張靜一直在關注樓市，之前行情高漲的時候怕買高，價格下降的時候又希望繼續(xù)下跌，糾結中錯過了多次機會。7月6日的央行再次降息讓她下定了決心，一定要在最近把房子買下。

張靜說，其實房價跟3、4月相比，已經漲了一點，但是降息后月供每月節(jié)省260元，整體還是合算的。

李軍告訴 《每日經濟新聞》記者，3月份之前，一些業(yè)主還存在5%~10%的議價空間，而隨著市場預期的轉變，業(yè)主減小或取消了議價空間。央行兩次降息后，業(yè)主掛牌價略微提升，個別業(yè)主則表示暫時不賣了。

在中介門面店里，潘進（化名）把自己掛牌出售的房子改為“出租”。雖然出租收益有限，管理起來也麻煩，但兩次降息后市場行情明顯轉暖，他想再持有一段時間等等看。

記者發(fā)現(xiàn)，降息后有的業(yè)主惜售另有原因。雖然一、二手房市場的成交量都在上升，但房產調控政策依然吃緊，業(yè)主出售房產后再想置換其他物業(yè)，可能已經沒有“房票”了；即使還有“房票”,第二套物業(yè)也要繳納六成首付，利息也沒有優(yōu)惠。所以一些業(yè)主選擇繼續(xù)持有。

接受記者采訪的人士和中介均認為，央行二次降息對正在回暖甚至有些紅火的房地產市場來說，無疑是再添一把“柴”。

華遠地產董事長任志強在微博中坦言，二次降息，再打8折優(yōu)惠，大約可以提高20%的住房可支付能力。

廣州看房客增加 成交量未放大

并不是所有的售樓人員或經紀人都能感受到降息帶來的幸福。

廣州市番禺區(qū)某樓盤銷售一線的工作人員小樊（化名）的感受是，看房的人多了，但買房的人并沒有增加。“（對于降息）我們當然開心了，因為出手的人會更多”，小樊這樣描述聽到降息消息后的第一反應。但幾天下來，情況并不如想象中的“火熱”。

小樊告訴 《每日經濟新聞》記者，由于并不是年內的第一次降息，所以其所在的樓盤在銷售策略和價格上并未作出相應的調整，她認為降息的影響有限,“有人認為降息后是時候出手了，有人則認為既然一個月降了兩次，那不妨繼續(xù)觀望等待下一次”。

小樊所在的樓盤也是今年上半年成交較好的樓盤，所以在她看來，即使成交數(shù)據上去了，也未必是降息產生的效果。

但一個明顯的變化卻是，看房的人越來越多了。

根據網易監(jiān)測的官方數(shù)據，降息之后的7月7日至7月10日，廣州全市商品房網簽數(shù)量分別為308套、189套、283套和282套，而在降息之前的前一周（包括7月6日），廣州全市的總成交數(shù)據是2008套，日均約286套。如此看來，降息后的幾天時間內，廣州樓市并未出現(xiàn)較大的波動。

從截至7月10日的近一個月的數(shù)據來看，降息后4天的成交情況也屬正常。網易的數(shù)據顯示，近一個月以來，成交量的高潮出現(xiàn)在6月25日~30日，其中，6月27日~30日的成交量分別高達462套、550套、543套和491套，與之相比，最近4天的成交數(shù)據只能算是中等水平。

資深房地產專家韓世同認為，降息給樓市帶來的直接作用并不是很大。“如果降息次數(shù)達到五、六次，估計會有直接影響”，韓世同指出，就目前來看，降息最大的作用在于改變了購房者對樓市的預期，“想買房子的人更多了”。

來自搜房網的一則調查則顯示，雖然僅上半年央行就兩次降準且兩次降息，購房者置業(yè)也似乎已現(xiàn)利好，但仍有一半的受訪者表示“最佳買房時機仍未到”。

相關分析認為，從央行降息降準的頻率來看，購房者繼續(xù)觀望似乎不足為奇，除此之外，今年以來經濟形勢不樂觀也加重了外界對于中央放松調控以“穩(wěn)經濟”的預期。

韓世同則不以為然，他表示，一方面限購、限貸等政策還未放松，另外一方面，目前購房者以剛需為主，所以降息等貨幣政策未必能帶動樓市走高。

深圳“抄底”聲中剛需族懼漲入市

龔濤（化名）是深圳中原地產的職員，他也是深圳龍崗某盤的代理銷售員。2011年，受樓市調控的影響，他代理銷售的樓盤曾連續(xù)數(shù)周出現(xiàn)零成交。

但自從今年3月開始，各地不斷涌現(xiàn)的限購放松政策和貨幣寬松的信號，讓他明顯地感覺到上門看房的人多起來，實際的成交量也從原來的每周幾套上升到每周10多套左右。7月6日，央行二次降息，在公司安排下，龔濤迫不及待地向之前接待過的客戶發(fā)送“降息抄底”的短信。

實際上，以降息為宣傳口號的樓盤并不少。7月7日，華僑城純水岸推出十四期和十五期樓盤共215套豪宅，最低面積均超過200多平方米，均價超過5萬多元每平方米，當日就售出130多套，成交金額近24億。

據世聯(lián)地產數(shù)據顯示，6月底市場成交量回落之后，就在7月6日降息當周，深圳一手房市場共成交803套，環(huán)比上升14.1%；成交面積7.23萬平方米，環(huán)比上升6.32%。而二手房市場上周共成交1309套，環(huán)比上升21.1%；成交面積為11.23萬平方米，環(huán)比上漲24.50%。整個一、二手房的成交量再次突破2000套以上。

但是，一邊是樓市回暖，一邊是中央頻頻定調限購政策不放松，這也讓多數(shù)購房者 “丈二和尚摸不著頭腦”。

黃瑩（化名）便是這樣一位“剛需客”，由于看到報紙上宣傳的樓市回暖的信息，她已經按捺不住急切購房的心情。“現(xiàn)在周圍的朋友都說房價可能會漲，如果現(xiàn)在不買以后會更貴。”再加上近期央行降息，更加堅定了黃瑩購房的決心。

眼下，像黃瑩一樣受到降息政策影響而決定出手購房的人不在少數(shù)。

但樓市是否真的回暖？房價是否會再現(xiàn)2009年的反彈？這成為眾多投資者與購房者爭論不休的話題。

大多數(shù)支持樓市回暖說法的人認為，時隔三年半，連續(xù)的降息政策和銀行信貸松動是變相的救市，貨幣寬松導致樓市成交量回暖和房價上漲，這也讓大多數(shù)開發(fā)商推盤出貨和剛需客購房的積極性大增。

“降息對樓市影響比較大，市場回暖已成為共識。”對此，著名財經評論人士戴欣明認為。但他也指出，“目前房價不會出現(xiàn)暴漲。降息僅僅是臨時措施，只是短期貸款利息下降，過后又會上升。”

根據深圳中原市場研究部統(tǒng)計的數(shù)據，今年上半年深圳全市成交面積為157.34萬平方米，較去年同比小幅上漲12%。

但該機構也指出，下半年深圳全市新房潛在供應量約280萬平方米，加之6月底全市可售面積225萬平方米，全市可售面積達505萬平方米，剛需主導市場的消化速度并不能使開發(fā)商盲目樂觀，可售量增加將使樓盤成交難度加大，開發(fā)商“以價換量”的推售策略將會得到更多置業(yè)者的青睞。

上海改善型需求增多投資客未動

二次降息后，21世紀不動產上海銳豐位于上海世紀公園店的店經理周先生對未來幾個月的收入有了樂觀的展望。最近八天，盡管成交筆數(shù)只增加了10%，但單筆成交金額，卻比八天前增加了很多。

“以往前來購房的都是剛性需求，計劃購買的只是兩房，總價不會超過400萬元?，F(xiàn)在買房的都是改善性客戶，買的都是三房，總價至少在500萬~600萬元。”

這將直接影響到業(yè)務員的收入。根據傭金比例抽成的業(yè)務員因業(yè)績的上升，甚至有望實現(xiàn)和2010年上半年差不多的收入水平。

由于多數(shù)買房者都是自住者，他們眼下更擔心降息后房價會迅速反彈，所以通常會很著急。一些去年底租房的租客最近也不斷前往周經理所在的中介門店期望能找到合適的房源,周經理的業(yè)績也因此提升很快。

而信義房屋黃金城道店店經理高明華卻沒那么樂觀。因為市場回暖，加上降息等因素，他領到的業(yè)務指標比之前高一些，但是降息卻沒有把他所在門店的目標客戶——投資客領來。

高明華告訴《每日經濟新聞》記者，和其他區(qū)域不同，古北區(qū)域的房屋總價較高，多在八、九百萬。多數(shù)時候，買古北房子的還是那些投資者。但在樓市調控下，投資客已經很少。雖然近期的降息和市場回暖，使房價又有了向上的預期，但投資者們卻并不認為現(xiàn)在是出手的好時機，他們擔心，房價在略有反彈之后又一次出現(xiàn)下跌。

不過，高明華還是相信，今后房價有可能反彈。因為他觀察到，每年都有一定量二手房成交的小區(qū)，近期低價位的房屋幾乎被買空，這意味著房價反彈即將出現(xiàn)。

應該說，高明華對市場的判斷還是比較準確的。21世紀不動產上海銳豐市場研究部給出的7月6日~10日上海商品住宅的日均成交套數(shù)是259套，較降息前5天增長了35%。