記者昨日從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，從去年年底以來(lái)持續(xù)收緊的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)或已重新開(kāi)閘，7月將有多家信托公司的新產(chǎn)品陸續(xù)上市，而在今年上半年，在監(jiān)管部門(mén)的嚴(yán)格管控下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品獲批極少。

不過(guò)，同去年的發(fā)行規(guī)模和投資門(mén)檻相比，今年房地產(chǎn)信托的投資門(mén)檻顯然更高，發(fā)行狀況也趨于理性。而隨著開(kāi)發(fā)商資金情況獲得緩解，加上房地產(chǎn)信托行業(yè)春天的到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資狀況將大大改善。

房地產(chǎn)信托放閘跡象已現(xiàn)

“其實(shí)從政策層面來(lái)說(shuō)，監(jiān)管部門(mén)從未明文禁止房地產(chǎn)信托的發(fā)行，所以‘一度被叫停’的說(shuō)法并不確切。”全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟的一位人士告訴記者，從去年第四季度開(kāi)始，雖然從未明確下文，但所有信托產(chǎn)品都要報(bào)批銀監(jiān)會(huì)，監(jiān)管部門(mén)的審核明顯收緊，到今年上半年，此類(lèi)產(chǎn)品很少成功獲批。因此可以說(shuō)，從市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)看，今年上半年房地產(chǎn)信托這個(gè)融資渠道幾乎是被關(guān)閉了。

但從今年6月份起，房地產(chǎn)信托政策層面出現(xiàn)明顯松動(dòng)。“幾乎是與央行降息同步，從6月至今，北京、上海等地都有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品獲批，這個(gè)閘口近期重新開(kāi)啟了。”上述人士透露，目前監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的要求更加嚴(yán)格，滿(mǎn)足“四三二”標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)商發(fā)起的信托產(chǎn)品才有望獲批，即開(kāi)發(fā)商融資前必須四證齊全、至少投入30%的自有資金、必須有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)。從發(fā)行信托的融資成本來(lái)說(shuō)，仍占開(kāi)發(fā)商總?cè)谫Y額的20%左右，年化收益率在12%左右，與去年水平相當(dāng)。

記者的調(diào)查也證明了上述人士的說(shuō)法。記者從平安信托工作人員處了解到，7月份平安信托即將發(fā)行3個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，其中包括與瑞安房地產(chǎn)合作的“安睿一號(hào)”等。而在今年上半年平安信托發(fā)行的房地產(chǎn)信托新產(chǎn)品極少。“預(yù)計(jì)今年年底我們將發(fā)行更多的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。”工作人員告訴記者。

不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，一些信托產(chǎn)品的投資門(mén)檻似乎有所提高。例如平安信托即將發(fā)行的多個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品起買(mǎi)門(mén)檻均設(shè)在300萬(wàn)元以上，而去年此類(lèi)產(chǎn)品的起買(mǎi)金額在一般在100萬(wàn)元左右。

緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力

事實(shí)上，在長(zhǎng)達(dá)兩年的樓市調(diào)控壓力下，房企資金鏈狀況都不容樂(lè)觀(guān)，作為一種新型的融資渠道，從2010年以來(lái)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行異?；鸨?011年7月29日，銀監(jiān)會(huì)就要求部分信托公司出于對(duì)自身風(fēng)險(xiǎn)控制的需要，暫停部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。之前有消息稱(chēng)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司進(jìn)行了“窗口指導(dǎo)”，包括中信信托、平安信托、中融信托、中誠(chéng)信托、北京信托、上海信托等在內(nèi)的20多家公司，暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

而過(guò)去兩年一度火爆的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)今年開(kāi)始危機(jī)四伏。根據(jù)諾亞財(cái)富的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2011年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模470.5億元，2012年總到期規(guī)模上升至1172.5億，遠(yuǎn)高于往年水平，整年兌付規(guī)模較大，其中3月、6月、7月和8月為年度高峰期。而根據(jù)國(guó)泰君安的測(cè)算，今年三季度到期兌付規(guī)模將達(dá)716億元，幾乎是一季度、二季度規(guī)模之和。其中，本月的規(guī)模最多，預(yù)計(jì)可達(dá)504億元。

就在房地產(chǎn)信托面臨巨額兌付危機(jī)之時(shí)，傳來(lái)了房地產(chǎn)信托重新啟動(dòng)的消息。

高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍認(rèn)為，房地產(chǎn)信托監(jiān)管的放松，無(wú)疑是給缺血已久的開(kāi)發(fā)企業(yè)打通了輸血通道，再加上今年降息、降準(zhǔn)等信貸政策的多次放松，開(kāi)發(fā)商資金層面的危機(jī)得到大大緩解。不過(guò)，今年房地產(chǎn)信托市場(chǎng)面臨巨額兌付高峰，此時(shí)放松房地產(chǎn)信托市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商和信托公司很可能會(huì)以發(fā)行新的信托產(chǎn)品來(lái)接盤(pán)到期信托。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托的監(jiān)管都是通過(guò)指引或者窗口對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)，此次房地產(chǎn)信托放閘的“窗口期”可以持續(xù)多久，目前尚未可知。