每經(jīng)網(wǎng)北京7月13日電（記者 尚希）  沿著通燕高速一路往東，在京杭大運河附近一條稍顯偏僻的路邊，竟然隱匿著單體總價超3億的豪宅。昨日（7月12日），《每日經(jīng)濟新聞》記者在走訪中了解到，這個位于通州大運河的豪宅項目共有208套房源，其中樓王12棟，單體總價高達3億。

近日以來，隨著萬科保利聯(lián)合推出豪宅樓王、“萬柳”地王的橫空出世，各大房企都將更多的目光注視在了“高端豪宅”這一領(lǐng)域。而隨著二季度國土部再次下達“禁墅令”以來，高端消費產(chǎn)品的別墅住宅卻在本季度出現(xiàn)銷量井噴。

根據(jù)戴德梁行最新發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2季度高端商品住宅市場售價每平方米41020.1元，環(huán)比下降15.53%，成交面積285，552.50平方米，環(huán)比上漲97.77%，幾近翻番。

最貴別墅現(xiàn)身通州

“目前我們這個項目只剩70套房源，此次主要推出的就是這12棟樓王群項目，總值在36億。”昨日，北京泰禾集團總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

沈力男所說的項目正是此前記者在走訪中發(fā)現(xiàn)的這一豪宅項目。據(jù)了解，該項目12套樓王，其中6棟為西式，6棟為中式，幾乎每套面積都在4畝以上，室內(nèi)面積為1500平方米左右，每套別墅的價格都在3億元以上，單價則在20萬/平方米。“目前肯定是北京最貴的別墅了。”沈力男告訴記者。

顯然，這一價格已經(jīng)趕超了此前被貼上“天價”標(biāo)簽的釣魚臺七號院。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，該項目自2004年以來便開始入市銷售，而在十年之后才選擇以3億元的價格推出樓王，如此長時間的銷售周期，是否有捂盤之意？此外，該項目拿地之時還未趕上北京的“招拍掛”政策實施，加之地處六環(huán)外，地價之低不難想象。

對此，沈力男告訴記者，樓王群的規(guī)劃由來已久，但別墅項目開發(fā)不同于普通住宅，開發(fā)周期較長。“目前我們在北京只有這一個項目，包括合作資源在內(nèi)的600多人都在為了這一個項目服務(wù)，而且這十年來我們也從來沒有停過。”

價格方面，沈力男則表示，別墅項目投入成本巨大，單套精裝修的成本都在5000萬以上。“目前很多別墅項目的居住功能已經(jīng)發(fā)生了改變，延伸成私人會所等等，目前樓王的購房群體一部分就集中在CBD區(qū)域的企業(yè)家。作為越來越稀缺的產(chǎn)品而言，這種項目已經(jīng)不能通過價錢來去談性價比高不高。”

別墅成交再現(xiàn)井噴

據(jù)統(tǒng)計，截至2012年6月，全北京在售與待售獨棟別墅僅1300套，其中含有億萬級樓王的項目不足十個，而受禁止別墅用地批準(zhǔn)的影響，未來北京的別墅產(chǎn)品則會愈加稀缺。

今年7月，國土資源部發(fā)文重申，禁止用地項目目錄增加了住宅項目容積率不得低于1.0（含1.0）的限定，別墅類房地產(chǎn)項目首次列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄。

其實，這已不是對于別墅類項目首次下禁令。早在2003年，“禁墅令”就曾出現(xiàn)在國土資源部發(fā)布的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》中，該通知首次規(guī)定“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。至今，國家已6次明令禁止別墅類用地的供應(yīng)。

但伴隨“禁墅令”的愈加細化，高端消費產(chǎn)品的別墅住宅卻在本季度出現(xiàn)了銷售量井噴。在政府調(diào)控政策的限制下，為達到資金的快速回籠，開發(fā)商開始采取“以價換量”的銷售策略，高端住宅項目同樣受到波及。

記者了解到，遠洋萬和公館、西山壹號院、公元1872、紫御華府4個項目都在上月推新入市，公寓豪宅市場呈現(xiàn)出集中放量態(tài)勢。對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者，央行在短短一個月時間內(nèi)，于6月8日、7月5日連續(xù)兩次降息，信貸環(huán)境更趨寬松，成為了樓市回暖的主要助力。在加上高端項目的集中推盤，使得高端需求正在加速釋放。

根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月，北京市成交總價超過千萬元的公寓豪宅共有218套，環(huán)比5月大增118%，比當(dāng)月公寓豪宅市場88.3%的整體增幅高出了30個百分點。其中，釣魚臺七號院項目成交一套單價高達160003元的公寓，刷新全市最高成交單價記錄。

但在政府調(diào)控政策的限制下，為了達到資金的快速回籠，開發(fā)商開始采取“以價換量”的銷售策略，高端住宅同樣受到波及。戴德梁行統(tǒng)計最新發(fā)布數(shù)據(jù)則顯示，第二季度別墅平均售價每平方米35，217.04元，環(huán)比下降3.99%，然而成交面積達到了73，197.03平方米，環(huán)比上漲96.76%。

對于高端住宅市場的后市，戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，由于民眾對住宅市場的預(yù)期依舊樂觀，預(yù)計下季度高端住宅成交依然會保持相對活躍，而由于目前開發(fā)商仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，因此，價格或?qū)⒈３址€(wěn)定。

同時，任啟鑫預(yù)計，三季度公寓豪宅市場還將呈現(xiàn)出供需兩旺的格局。