每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡群 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡群 發(fā)自北京

8月9日，銀監(jiān)會非銀部主任柯卡生在 《中國信托業(yè)發(fā)展報告（2012）》（以下簡稱報告）發(fā)布會上表示，雖然個別公司的個別項目存風險隱患，但房地產(chǎn)信托引發(fā)區(qū)域性、系統(tǒng)性風險的可能性不大。

中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6751.49億元，占全行業(yè)受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.81%，占比已明顯減少。預(yù)計近期房地產(chǎn)調(diào)控仍不會松動，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流將進一步緊張，在無法獲得大量信貸支持的情況下，信托依然是重要的輸血通道。

明年上半年迎兌付高峰

自2011年下半年以來，房地產(chǎn)信托風險已成為市場關(guān)注焦點，部分項目現(xiàn)風險苗頭。開發(fā)商不能按期償還信托融資，信托公司被迫注入新的流動性，或引入金融資產(chǎn)管理公司和地產(chǎn)基金“接盤”。

銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度也一再升級，去年下半年以來，先是要求所有房地產(chǎn)信托項目實行逐筆“事前報備”并逐個監(jiān)測，要求信托做到對項目兌付風險 “早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置”。

今年7月26日，銀監(jiān)會主席尚福林在相關(guān)會議上強調(diào)，繼續(xù)扎實推進地方政府融資平臺貸款風險管控；堅決貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強化房地產(chǎn)貸款風險防控，加強房地產(chǎn)信托風險管理。

銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托的密切關(guān)注不無道理，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為2年，而房地產(chǎn)信托密集發(fā)行期主要在2010年及2011年上半年。據(jù)中信建投證券分析師分析，今年將有2000億至2500億元房地產(chǎn)信托到期，其中3月、6月和9月為兌付高峰期。時至8月，市場擔心的情況并未出現(xiàn)，但今年還有最后一個兌付高峰尚未到來。

近年來，房地產(chǎn)信托發(fā)展勢頭迅猛。2010年一季度末，房地產(chǎn)信托余額僅2351.29億元，截至2012年6月末，已達6751.49億元。

據(jù)報告課題組測算，房地產(chǎn)信托兌付高峰在2013年上半年，屆時，房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司將承擔巨大壓力。

目前風險總體可控

雖然房地產(chǎn)信托到期規(guī)模巨大，但各類保障措施較完善，行業(yè)無整體性風險。

平安信托董事長童愷在接受記者采訪時指出，就房地產(chǎn)信托風險控制而言，從平安信托本身分析，整體房地產(chǎn)所有投資到目前為止運轉(zhuǎn)基本正常，并未出現(xiàn)兌付困難問題。原因在于，平安信托通過三種方式控制風險，即合作伙伴基本上都是實力較強的地產(chǎn)商，對項目本身有準確的分析把控和充分的抵押。

“如果交易對手選錯，風險勢必較高。目前行業(yè)里出現(xiàn)一些困難，主要還是流動性的問題。如能把流動性問題處置好，從長期來看，這個項目應(yīng)該說不會有太大的問題。”童愷表示。

國泰君安研究報告也持類似觀點。房地產(chǎn)信托項目設(shè)計之初就包含較為完善的保障措施，債權(quán)類抵押率通常在50%左右、股權(quán)類通過結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計，劣后資金占比30-50%，且監(jiān)管部門、信托公司已提前認識到即將到來的風險，預(yù)防措施也較充分。

國泰君安還認為，在房地產(chǎn)企業(yè)大量破產(chǎn)的極端假設(shè)下，各類保障措施基本可承受房價、地價30~50%的跌幅，保證信托資產(chǎn)安全；即使以自身凈資產(chǎn)墊付信托款，目前信托公司資本實力已較強，大多可承受5個以上項目同時出現(xiàn)問題。但是，個別項目或個別注冊資本較少、風格偏激進的信托公司遭遇流動性風險的可能也存在。

“雖然個別公司的個別項目存在風險隱患，但引發(fā)區(qū)域性，系統(tǒng)性風險的可能性不大。一是，房地產(chǎn)信托規(guī)模僅占全國銀行業(yè)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)融資的6.1%，占全國信托公司受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.62%，且規(guī)模、占比均呈下降趨勢，對整個房地產(chǎn)行業(yè)影響比較有限。二是，房地產(chǎn)信托項目實行單獨建帳，單獨核算，項目之間相互獨立，風險不會彼此傳遞。三是，合格投資者制度的建立使理性投資者增多，清算壓力比過去有所緩解。尤其是，300萬元以上的高端投資者認購金額占自然人認購總規(guī)模的78.4%，具有較高的風險意識和承受能力。”柯卡生稱。

柯卡生還強調(diào)，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險防范采取了比較嚴格的監(jiān)管措施，包括加強風險提示、日常監(jiān)測、加強信息披露、提前關(guān)注重點公司及重點項目、制定風險處置預(yù)案、對新項目實施事前報告制度等。