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限價(jià)房高齡申購(gòu)者陷入“傳承糾結(jié)” 有房子女或不能繼承

每經(jīng)網(wǎng) 2012-08-17 07:50:35

針對(duì)限價(jià)房頂層機(jī)制設(shè)計(jì)中有關(guān)繼承問(wèn)題的“空白”,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)了多位專(zhuān)家,就此“機(jī)制空白”展開(kāi)討論。

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

目前80歲的劉女士是北京豐臺(tái)區(qū)2010年限價(jià)房“輪候戶(hù)”,按照目前的配售房源情況計(jì)算,她或能搖到豐臺(tái)區(qū)限價(jià)房的配售資格。

輪候多年的劉女士或能搖到限價(jià)房配售資格,給這個(gè)多年住房緊張的家庭帶來(lái)很大希望。不過(guò)在歡喜之余,又增添了新的憂(yōu)愁:考慮到劉女士的高齡情況,百年歸老后劉女士旗下限價(jià)房的繼承問(wèn)題,已成為現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,且該問(wèn)題致使其子女陷入了糾結(jié),因?yàn)槟壳跋迌r(jià)房的相關(guān)規(guī)定中,并未對(duì)此問(wèn)題給予明確答案。

針對(duì)限價(jià)房頂層機(jī)制設(shè)計(jì)中有關(guān)繼承問(wèn)題的“空白”,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別采訪(fǎng)了中國(guó)社科院社會(huì)問(wèn)題研究中心主任于建嶸、中國(guó)政法大學(xué)副教授成曉霞、中國(guó)建設(shè)管理與房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任王才亮、全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存和中堂律師事務(wù)所律師徐斌,就此“機(jī)制空白”展開(kāi)討論。

限價(jià)房暫無(wú)“繼承”規(guī)定

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在限價(jià)房的申請(qǐng)隊(duì)伍中,高齡申購(gòu)者成為一道不可忽視的風(fēng)景,比如北京豐臺(tái)區(qū)的劉女士就是其中之一。她于2009年9月開(kāi)始準(zhǔn)備限價(jià)房審核材料,在2010年初成功獲得備案資格,加入輪候隊(duì)伍。

對(duì)于像劉女士這樣高齡申請(qǐng)者加入“輪候隊(duì)伍”的原因,外界爭(zhēng)論不一。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),主要處于三種情況:一是子女已有產(chǎn)權(quán)住宅,已不具備申購(gòu)限價(jià)房資格,以老人身份出面申請(qǐng);二,子女夫妻和老人夫妻分別參與限價(jià)房申購(gòu);三,子女只符合個(gè)人申請(qǐng)條件,在夫妻申請(qǐng)人眾多的情況下,搖號(hào)成功幾率幾乎為0,老人夫妻申請(qǐng)中簽率相對(duì)高。畢竟限價(jià)房的申購(gòu)條件中規(guī)定,家庭成員中有60周歲以上(含60周歲)的老人可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi),老人申購(gòu)可增加中簽機(jī)會(huì)。

如果高齡申請(qǐng)者成功中簽,對(duì)于以后的繼承問(wèn)題,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻查發(fā)現(xiàn),《北京市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》第二十八條規(guī)定,購(gòu)房人取得房屋權(quán)屬證書(shū)后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房。確需轉(zhuǎn)讓的,可向戶(hù)口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)申請(qǐng)回購(gòu),回購(gòu)價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定,回購(gòu)住房繼續(xù)用作限價(jià)商品住房向符合條件家庭供應(yīng)。購(gòu)房人在取得房屋權(quán)屬證書(shū)五年后轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房的,應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款。具體比例由市國(guó)土資源局會(huì)同市建委、市發(fā)展改革委、市財(cái)政局等部門(mén)研究確定,報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施,并可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化等情況適時(shí)調(diào)整交納比例。

不過(guò)以上的相關(guān)規(guī)定只針對(duì)“轉(zhuǎn)讓”,而不是“繼承”,因此一些限價(jià)房高齡申購(gòu)者質(zhì)疑未來(lái)子女繼承自己的物業(yè)時(shí)或受限?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者就此采訪(fǎng)了業(yè)內(nèi)專(zhuān)家。

NBD:有房子女能否繼承限價(jià)房?

于建嶸:限價(jià)房業(yè)主子女可以繼承,不需要補(bǔ)差價(jià)或者由政府回購(gòu)。

成曉霞:得具體情況具體分析。從國(guó)家建設(shè)限價(jià)房的目的來(lái)講,其定位在于解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題,是目前限制高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性舉措。限價(jià)房業(yè)主子女能不能繼承,就要看他們是否符合限價(jià)房的配售條件。用法理的原理解釋?zhuān)绻蟹炕蜉^高收入子女,那就不可能享受?chē)?guó)家這樣一種針對(duì)中低收入人群的待遇,自然不能繼承。

王才亮:有房子女可以繼承限價(jià)房。限價(jià)房的業(yè)主如果死亡,限價(jià)房的房屋性質(zhì)并沒(méi)有改變。

陳寶存:限價(jià)房業(yè)主的有房子女是可以繼承的。因?yàn)槲业睦斫庵?,限價(jià)房是有完全產(chǎn)權(quán)的。經(jīng)濟(jì)適用房由于用地實(shí)行由地方政府行政劃撥方式,免收土地出讓金,政府是可以回購(gòu)的。限價(jià)房回購(gòu)是不合理的。

徐斌:我認(rèn)為如果不能繼承就是不合法理,限價(jià)房只是我們?cè)谫I(mǎi)房的時(shí)候,限定了地價(jià)和房?jī)r(jià)。業(yè)主購(gòu)房是跟開(kāi)發(fā)商買(mǎi),開(kāi)發(fā)商是從政府手里買(mǎi)地,限價(jià)房就是為了降低房屋價(jià)格,限價(jià)房就是限制開(kāi)發(fā)商可以用比較低的價(jià)格去買(mǎi)地,但必須用比較低的價(jià)格去銷(xiāo)售房屋。

NBD:限價(jià)房的繼承是否應(yīng)以《中華人民共和國(guó)繼承法》為法律基準(zhǔn)?

于建嶸:限價(jià)房繼承關(guān)鍵點(diǎn)在于業(yè)主購(gòu)房前是否和政府簽訂“約定”合約。如果購(gòu)房前有相關(guān)“約定”,繼承必須按照“約定”的內(nèi)容去履行。如果限價(jià)房業(yè)主購(gòu)房前沒(méi)有和政府簽訂“約定”,限價(jià)房的繼承就應(yīng)參照《中華人民共和國(guó)繼承法》。

成曉霞:限價(jià)房繼承不能按《中華人民共和國(guó)繼承法》來(lái)考量?!吨腥A人民共和國(guó)繼承法》在這兒不適用的原因是,限價(jià)房是國(guó)家為了解決城市中低收入家庭等夾心層群體住房困難而推出的一個(gè)特殊產(chǎn)品,限價(jià)房里面有國(guó)家補(bǔ)貼在里面。即便原限價(jià)房業(yè)主不在了,或者不符合國(guó)家對(duì)于配售人群的條件,從理論上來(lái)講,也要把限價(jià)房退出來(lái)。政府通過(guò)回購(gòu)的方式買(mǎi)回來(lái),把限價(jià)房重新配售給需要的人群,才能做到公平公正。

王才亮:《北京市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》并沒(méi)有明文規(guī)定限價(jià)房繼承的限制標(biāo)準(zhǔn)。限價(jià)房的繼承就應(yīng)該以《中華人民共和國(guó)繼承法》為準(zhǔn)。

徐斌:根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)繼承法》,限價(jià)房的繼承人在業(yè)主去世之后就可以享受到這套房屋,因?yàn)闃I(yè)主是花錢(qián)買(mǎi)到的限價(jià)房,不是國(guó)家無(wú)償分配給業(yè)主的。在已經(jīng)簽訂了《限價(jià)商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的消費(fèi)者,在購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房的同時(shí)也獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。而且目前沒(méi)有任何法律排除限價(jià)房業(yè)主子女的繼承權(quán),如果回購(gòu)或者補(bǔ)交差價(jià)就涉及到剝奪業(yè)主的私人產(chǎn)權(quán)問(wèn)題了。

NBD:限價(jià)房是否有完全產(chǎn)權(quán)?

陳寶存:跟公租房和經(jīng)濟(jì)適用房存在質(zhì)的不同,限價(jià)房就是限定房?jī)r(jià)、限定地價(jià)下的商品房。我的個(gè)人定義是“雙限商品房”。限價(jià)的商品房,產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是完全歸屬個(gè)人的。如果限價(jià)房業(yè)主有國(guó)有用地證、個(gè)人產(chǎn)權(quán)證的話(huà),就沒(méi)必要提到繼承。因?yàn)橄迌r(jià)房完全是業(yè)主的私有產(chǎn)權(quán),完全產(chǎn)權(quán)是業(yè)主個(gè)人的事情,國(guó)家就無(wú)權(quán)介入。

徐斌:限價(jià)房在銷(xiāo)售前要審查購(gòu)房人的資格,限價(jià)房本身之所以賣(mài)得便宜,因此限價(jià)房具有一定的保障房性質(zhì),但是這個(gè)并不妨礙限價(jià)房的產(chǎn)權(quán),也就是房屋的所有權(quán)。

責(zé)編 何建川

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