每經(jīng)編輯 涂勁軍

以下為巴曙松在2012年博鰲房地產(chǎn)論壇上的演講現(xiàn)場整理文字，作為視頻節(jié)目參考資料。

第二，從調(diào)控的主體和波動對象來看。

我們仔細(xì)想一下，比較省事，如果我是管調(diào)控的，也是拿開發(fā)商開刀。你說調(diào)控誰？地方政府？不太好弄；調(diào)銀行？或者是調(diào)消費(fèi)者？那怎么行？消費(fèi)者都是分散的。所以，在房價上漲，調(diào)控效果不明顯的時候，罵開發(fā)商是各方都容易達(dá)成共識的一個交集。而且，如果調(diào)控方式和調(diào)控工具不作大的變化，還是以短期市場蕭條，供給不足，又一輪市場上漲，啪打一下，然后再僵化一段時間，又供給不足，又上一波。如果未來市場是這樣一個走勢的話，轉(zhuǎn)移公眾壓力和調(diào)控效果不佳，就是罵開發(fā)商。

所以，我在2012年博鰲房地產(chǎn)論壇上作一個預(yù)測：未來20年的城市化，陳所長講的我都贊成，固定資產(chǎn)形成、財(cái)富積累、消費(fèi)升級等等，我都贊成，開發(fā)商的名聲也會繼續(xù)損壞，這是典型的韓國房地產(chǎn)調(diào)控模式。為什么在首爾調(diào)控效果不好呢？他們的調(diào)控就是拿開發(fā)商收拾，老百姓滿意，銀行滿意，是交集比較多的。所以，第二個特點(diǎn)就是開發(fā)商在未來10-20年中始終會受到攻擊，要習(xí)慣這一點(diǎn)，如果認(rèn)清這個分析，趕緊行動起來，每個人都開微博，每個人都講自己的觀點(diǎn)，形成正確的行業(yè)判斷，不要到最后大家都不講話.

第三，從房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境來看，有些因素可能會變，有些因素可能不會有大的變化。

比如，從過去十年對房地產(chǎn)的調(diào)控來看，非常缺乏頂層設(shè)計(jì)。就是說，這就給市場來回的失措和浪費(fèi)資源給了借口，我看到陳淮所長在看手表，是不是我的時間開到了？他對我的意見很大，給政府提點(diǎn)意見很難。那么，到底城市化的路徑怎么走？是大城市道路？是城市集群道路？還是中部的中型城市道路？還是西部小縣城的道路？現(xiàn)在是模糊的，就讓開發(fā)商去失措，我覺得更符合市場規(guī)律和城市化效率的，可能還是要到環(huán)境能承載的發(fā)達(dá)地區(qū)，通過城市集群的形式來節(jié)省土地、保護(hù)環(huán)境?，F(xiàn)在，這種頂層設(shè)計(jì)是缺乏的。

保障房要建多少？城市要有多少人口？現(xiàn)在的房子多少套？不知道。之所以經(jīng)常冒出很多稀奇古怪的數(shù)字，中國電網(wǎng)的電表有9000多萬套的房子電表讀書為零，十年開發(fā)的房子約4000多萬套，如果9000萬套的讀數(shù)為零，那這些房子的電表全部不走，你們都把電表弄壞了嗎？

我把各省的保障房建的套數(shù)和各省的GDP關(guān)系進(jìn)行分析，都不沾邊，這是什么形勢?。颗旁诘谝晃坏氖羌?，那么冷的冬天，流動人口怎么會跑到那兒去？然而，中國整個流動人口的方向，就業(yè)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的變化，就是在危機(jī)之后。最近幾年，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)流動人口的增長是負(fù)的，而主要流向中西部一些有輻射力的中大型城市，這些地方不把保障房建設(shè)納入進(jìn)去，跑到吉林去建那么多的保障房。成都那么多農(nóng)民工，鄭州有40萬人專門富士康手機(jī)的，都不算在保障房里面。最需要保障房租賃的，昆山、蘇州、深圳、杭州等等，保障房只分給戶籍人口，當(dāng)?shù)厝硕加蟹孔恿?，建成了大家都不要，就在這樣一個缺乏頂層設(shè)計(jì)的環(huán)境里，讓大家去失措。我想，這一點(diǎn)會改變，但不會改變太多，大家要慢慢適應(yīng)。

城市化在未來還是會快速推進(jìn)，供應(yīng)不足還是一個主要的挑戰(zhàn)和矛盾，從2007、2008年，城市化率上升了差不多10個百分點(diǎn)，城市新增的家庭數(shù)量約5400萬戶，住房在這個時期增加了4200萬套，其中開發(fā)企業(yè)的市場化開發(fā)只有2800萬套，其他的都是自建、單位集資，搞這些東西的。所以，開發(fā)商市場化開發(fā)的，在城市化快速推進(jìn)10個百分點(diǎn)的時期內(nèi)，新增的家庭數(shù)量大于住房總存量增長12000萬套，這還不算投資性的需求。所以，這一點(diǎn)估計(jì)也不會有大的變化了，缺口還是很大。

第四，收入差距大的特點(diǎn)要改變很難。

中國房地產(chǎn)有很多神奇現(xiàn)象難以解釋，一是房價租金比持續(xù)背離，一年兩年可以，但持續(xù)十幾年，一定有它的合理性。同時，大家說需求很大，實(shí)際上首次置業(yè)在住房銷售里面的占比并不高。這說明什么？收入差距大，富人的購買力體現(xiàn)在房價上，中低收入的購買力體現(xiàn)在房租上，二者之間的差距在拉大。在目前的銷售里邊，實(shí)際上還是富裕人群買第二套、第三套，在過去十年的占比上首次置業(yè)占比并不高，這是一個現(xiàn)實(shí)。所以，這幾個調(diào)控環(huán)境，有的可能會改進(jìn)，有的可能不會有大的變化，影響大家的產(chǎn)品決策，也影響整個市場的調(diào)控效果。

所以，我就簡要地匯報一下，我們對房地產(chǎn)調(diào)控過去十多年的一些特點(diǎn)，總結(jié)一下，對未來做一個簡要的展望，以便我們更好地去適應(yīng)它、面對它。