每經(jīng)編輯 楊濤

每經(jīng)網(wǎng)：上半年，卓越世紀中心1號樓銷售8個多億，整個上半年卓越的銷售接近50個億，基本完成上半年銷售目標。卓越在深圳中心區(qū)這么好的位置，拿出來賣會不會覺得可惜，公司方面是如何考慮的？

張遠：卓越在開發(fā)的時候就確定了就是可以買賣的商品寫字樓，這個福田中心區(qū)是不多的，卓越賣樓是很正常的一件事情，也應該走這樣的路子。卓越在上半年深圳寫字樓的把握上認為是出貨的好時機，應該賣一部分，對后續(xù)的開發(fā)包括崗廈、后海、梅林的項目。通過這筆資金起到對其他前期項目開發(fā)做支撐的目的，這是企業(yè)正常的資產(chǎn)、資本運營和資金周轉的正常過程。

每經(jīng)網(wǎng)：您對未來寫字樓市場有一個什么樣的預期？

張遠：我覺得只要是一個競爭市場都可以競爭，現(xiàn)在全國寫字樓市場在地方政府的推動下，都點偏多了，在各地方政府招商引資、城市經(jīng)營過程中過分強調(diào)對寫字樓和商業(yè)綜合體的比例要求。但是這些樓盤符合地方政府主要領導人的心態(tài)，這樣各個開發(fā)商拿地都遇到同樣的問題，只要是在CBD拿地，都會被要求建標志性的摩天大樓。這樣下來，就會有供應量過剩的，這不是市場選擇的結果，是政府官員要求的結果。所以在未來寫字樓市場方面，可能會有開發(fā)商，短期內(nèi)在這方面吃點苦頭，也會對企業(yè)的發(fā)展影響他的發(fā)展進度。

每經(jīng)網(wǎng)：卓越是如何布局在寫字樓市場方面發(fā)展的策略的？

張遠：卓越今年著力打造的是五個大型綜合體，在深圳崗廈、后海、梅林，青島世紀中心，杭州濱江新城。這樣五個綜合體項目對卓越來講，是強力推進的五個項目，幸運的是這五個項目今年進展都順利，明年后年卓越在寫字樓開發(fā)的體量上，在業(yè)界都有一定的震動。正是因為卓越走在前面，這幾個項目的位置我們自己認為還是不錯的，我們不太擔心過剩對我們有影響。過剩并不代表需求為零，只要有需求卓越的樓盤銷售應該沒有太大問題。

在新一輪的拿地策略中，卓越需要更多住宅地塊的補充，因為住宅項目相對少一點。卓越提出商業(yè)和住宅雙引擎發(fā)展，去年五個綜合體項目做起來以后，會有一些住宅項目的發(fā)展，才能真正實行雙引擎的推動。應該說這樣做是有利于卓越對抗市場風險。住宅產(chǎn)品和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品隨著經(jīng)濟周期的波動會顯出不同的波段，不同振幅，相互有個補充，對卓越來講

這是一種抗風險的資產(chǎn)配置方式。

每經(jīng)網(wǎng)：上半年，招商、萬科都有一些加速去庫存，去杠桿化的動作，在資金持有方面，萬科持有大量資金，卓越在這方面有一些什么樣動作？

張遠：加快產(chǎn)品開發(fā)進度，縮短周期，這是企業(yè)正常經(jīng)營的客觀要求，對于任何企業(yè)來講，產(chǎn)品能夠快速的去化，沒有任何疑慮。因為產(chǎn)品的積壓是最大的成本。對每個企業(yè)來講，我們表示理解。至于為什么現(xiàn)在有些企業(yè)手里的資金比去年多，那是因為它在去年下半年或者今年上半年采取正好兩個策略，一個快速去化，另一個是對現(xiàn)金為王的理解越來越深刻。拿不準下半年或明年市場會如何變化，所以就沒有太多動作去拿地，進行第二輪的生產(chǎn)準備。對企業(yè)來講不是一個壞事。所以一個企業(yè)資金多了總比資金緊張要好得多。

每經(jīng)網(wǎng)：下半年房地產(chǎn)形勢如何？未來哪些產(chǎn)品會更適銷對路？

張遠：對剛需、小戶型、老百姓需要的產(chǎn)品，市場是不錯。只要產(chǎn)品做得好，有相對競爭優(yōu)勢肯定是有市場，對于大戶型位置不好產(chǎn)品本身品位差的產(chǎn)品，在市場是很難被接受的。至于總的市場發(fā)展，有人說明年上半年市場會有起色，都比較看好，這個我覺得任何預測都是有條件。至于是明年上半年還是什么時候，沒有人能說得準，只要政策保持相對穩(wěn)定，不作大的調(diào)整，市場邊界越來越清晰的話，這個行業(yè)還會有大的發(fā)展，畢竟這個行業(yè)的邊際利潤率還是比一般實業(yè)邊際利潤率要高。

每經(jīng)網(wǎng)：今年上半年，我們看到一些房地產(chǎn)公司利潤率出現(xiàn)下滑，甚至虧損？

張遠：這個在經(jīng)濟發(fā)展過程中很正常的，利潤率高于其它行業(yè)向社會平均利潤率靠近，很正常?？拷^程中，反映慢的，就會低于社會平均利潤率。這是很正常的行業(yè)和企業(yè)在經(jīng)濟運行過程中的結果，總的來講，房地產(chǎn)利潤率還是要高于社會平均利潤率。

現(xiàn)階段，很多行業(yè)被國企央企以某種形勢做了壟斷，在壟斷之下，相對投資渠道并不是很多。房地產(chǎn)行業(yè)開放度相對高一些。這樣進入的很多，進入越多，反而利潤率下降總趨勢誰也改變不了。每一個行業(yè)只要比別人做得好，就可以生存下去。