上海證券報 2012-08-24 08:05:53
近日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人接受了新華社記者采訪,介紹了當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和調(diào)控工作。
房地產(chǎn)投資減速過快將加劇樓市供需失衡
今年以來,在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策作用下,我國仍有少數(shù)城市房價出現(xiàn)上漲,穩(wěn)定房價壓力增大。根據(jù)國務(wù)院督察組的報告,各地高度重視房地產(chǎn)市場調(diào)控工作,認(rèn)真貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項政策措施。既然調(diào)控政策已經(jīng)得到很好落實,為何房價依然居高不下?其中的原因比較復(fù)雜。而住宅市場投資規(guī)模增速受到限制,顯然會影響到未來住宅供應(yīng)量的增長,有可能加劇而不是改善房地產(chǎn)市場供需失衡的格局,進(jìn)而增強(qiáng)消費(fèi)者的漲價預(yù)期,促動提前消費(fèi),并就此形成惡性循環(huán)。
國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,特別是對于投資和投機(jī)性購房需求的抑制取得明顯成效,但目前還沒有完全實現(xiàn)房價回落的預(yù)期目標(biāo)。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,前7個月全國商品房銷售面積4.9億平方米,同比下降6.6%,商品房銷售額2.9萬億元,下降0.5%。商品房銷售額的下降幅度明顯低于銷售面積的下降幅度,因此我們可以近似地認(rèn)為商品房的名義銷售價格是上漲的。在投資和投機(jī)性購房需求被擠出的情況下,房價仍然沒有出現(xiàn)回落趨勢,是否預(yù)示著消費(fèi)性住房需求仍然沒有得到滿足,或者說住房市場依然保持供不應(yīng)求的局面?在供求失衡和市場機(jī)制作用下,房價上漲將是必然結(jié)果。當(dāng)然,如果沒有現(xiàn)行的調(diào)控政策,房價上漲幅度還有可能更高。
促進(jìn)市場供需平衡和價格穩(wěn)定的基本手段,應(yīng)當(dāng)是刺激房地產(chǎn)業(yè)增加供應(yīng),但在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的直接影響下,房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)資金緊張的情況,限制了其投資規(guī)模和生產(chǎn)能力。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速自去年以來逐月下降,前7個月為5.1萬億元,同比增長6.2%,是近年少有的個位數(shù)增長率,去年同期則是增長23.1%。
資金緊張無疑會迫使企業(yè)控制開發(fā)進(jìn)度和節(jié)奏。以住宅市場為例,全國住宅投資規(guī)模累積量增速自今年年初以來一路回落,從2月的23.2%下降到7月的10.7%,其中90平方米以下普通住房的投資規(guī)模增速從18.9%下降到13.3%。住宅市場投資規(guī)模增速受到限制,顯然會影響到未來住宅供應(yīng)量的增長。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講,超額利潤是促使生產(chǎn)者增加投資和產(chǎn)量的直接原因。而在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中,調(diào)控政策對房價上漲形成無形壓力,價格對于投資的指導(dǎo)作用削弱,開發(fā)商不太容易從未來的房價上漲中謀求超額利潤,自然也就沒有了繼續(xù)追加投資的動力。
前7個月,全國房屋新開工面積10.4億平方米,同比下降9.8%;其中住宅新開工面積7.7億平方米,下降13.4%。在發(fā)達(dá)國家,這一指標(biāo)的下降預(yù)示著住宅市場正在走向蕭條,而我國的情況顯然并不是這樣。
一方面市場存在旺盛的購買需求,另一方面是供應(yīng)方陷入資金困局。諸多障礙阻止更多資金流入房地產(chǎn)行業(yè),其中比較重要的是體制性和政策性障礙。比如,行業(yè)性或地區(qū)性進(jìn)入門檻,將產(chǎn)業(yè)投資資金攔在門外;主業(yè)并非房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)被要求限期退出;社會閑置資金流入房地產(chǎn)業(yè)缺乏合理渠道;現(xiàn)行的土地拍賣機(jī)制和諸多稅費(fèi)項目,增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本等。
對于如何增加住宅市場的有效供給,學(xué)界向來有截然不同的兩條思路:一為政府主導(dǎo)思路,一為市場主導(dǎo)思路。所謂政府主導(dǎo)思路,是指由中央政府和地方政府出面組織房地產(chǎn)開發(fā)和投資,以保障性住房建設(shè)和集資建房等非商業(yè)性模式,作為滿足群眾住宅需求的主要手段。所謂市場主導(dǎo)思路,強(qiáng)調(diào)打破行業(yè)和地區(qū)壟斷,發(fā)揮市場機(jī)制基礎(chǔ)作用,引導(dǎo)社會資金流入房地產(chǎn)業(yè),以增加商品住宅供應(yīng)的方式,緩解市場供需矛盾。
現(xiàn)行的市場調(diào)控政策實際上是對以上兩條思路的綜合,仍然寄希望于市場機(jī)制,以房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為主導(dǎo)目標(biāo),同時又對市場運(yùn)行實施了較強(qiáng)的行政干預(yù)。實踐證明,調(diào)控政策對于消費(fèi)者產(chǎn)生了較強(qiáng)的約束力,而對地方政府的約束力則偏弱,主要體現(xiàn)在增加住宅用地供應(yīng)方面。據(jù)國務(wù)院督察組報告,部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計劃完成率較低,有的城市完成還不到計劃的10%。
有效的土地供應(yīng)是住房建設(shè)的先決條件。地方政府出于調(diào)控本地土地價格,增加土地出讓金收入的考慮,有可能在價格走低時減少土地供應(yīng),目前還缺乏有力的政策措施增強(qiáng)對地方政府的約束力。至于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在信息公開、誠信交易方面的要求,由于缺乏細(xì)致統(tǒng)一的可操作性規(guī)定以及相應(yīng)的懲戒措施,使政策力度有所減弱。
顯然,增加房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的有效供應(yīng)量,需要在增加土地供應(yīng)的前提下,積極擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模。目前可以考慮的措施包括:鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用多種融資手段,增加到位資金數(shù)額,銀行和證券監(jiān)管部門應(yīng)為此創(chuàng)造必要的政策環(huán)境;推動實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)投資主體多元化,鼓勵符合條件并有投資能力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè);繼續(xù)弱化房地產(chǎn)特別是住宅的投資功能,堅持和完善現(xiàn)行的限購措施,適當(dāng)增加以投資為目的的住宅的持有成本。
總之,目前房地產(chǎn)投資規(guī)?;芈涞膭蓊^,可能會在房地產(chǎn)企業(yè)出清庫存以后,減少明后年住宅市場總體供應(yīng)量,不利于鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,值得各方面密切關(guān)注并認(rèn)真研究對策。(中國證券報)
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