新華網(wǎng) 2012-08-28 20:11:37
杭州一日推地7宗攬金54億元 土地市場“熱”還是地方財(cái)政“緊”?
新華網(wǎng)杭州8月28日電(記者 王政)7宗地,5宗直接以起拍價(jià)成交。這是27日杭州土地市場規(guī)模最大、關(guān)注度最高的“土地爭奪戰(zhàn)”的最后結(jié)果。一天集中出讓7宗地,獲得出讓金總收入54億元,是土地市場“熱度”再起?還是地方財(cái)政“緊箍咒”愈演愈烈?
預(yù)期的“終極對(duì)決”未出現(xiàn)
8月27日,沉寂多時(shí)的杭州土地市場突起波瀾。主城區(qū)一次性掛牌7宗土地,出讓總面積達(dá)303894平方米,為杭州近年來推地量最多的單次拍賣。
據(jù)杭州市國土資源局發(fā)布的國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告,7宗土地中有4宗住宅用地,都位于成熟的住宅板塊,是公認(rèn)的熱門地塊。尤其受關(guān)注的是杭州濱江奧體單元地塊,出讓面積為77345平方米,起拍價(jià)是23.52億元,折合樓面價(jià)為9504元/平方米。
當(dāng)天拍賣現(xiàn)場,許多人預(yù)期的“終極對(duì)決”并未出現(xiàn)。率先推出的16號(hào)奧體單元地塊以23.52億元的起拍價(jià)直接成交,競得人是龍湖地產(chǎn)旗下的杭州龍嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。緊接著,另外一宗宅地和三宗商業(yè)用地也都以起拍價(jià)直接成交。
而后推出的兩塊宅地進(jìn)入“烈度”有限的舉牌爭奪戰(zhàn)。18號(hào)杭州祥符東單元R21-06地塊經(jīng)過21輪競價(jià),由浙江柏盛置業(yè)有限公司以57900萬元競得,折合樓面價(jià)為7180元/平方米,溢價(jià)率為14%。
19號(hào)祥符東單元R21-08地塊經(jīng)過16輪報(bào)價(jià),最終由浙江德信置業(yè)有限公司以54499萬元競得,折合樓面價(jià)7261元/平方米,溢價(jià)率為15.2%。
盡管杭州此次密集推出7宗土地,但事先人們設(shè)想的“捉對(duì)廝殺”“地王”并沒有出現(xiàn)。7宗地的起拍價(jià)總和為53億元,最終成交總價(jià)為54億元。
市場只是“解凍”難言升溫
一天內(nèi)成交7宗土地,出讓金總額達(dá)54億元,杭州土地市場升溫了嗎?
快房網(wǎng)首席評(píng)論員程偉明分析認(rèn)為,土地市場是否回暖,不在于某次拍賣土地成交總規(guī)模和總金額,而在于土地拍賣時(shí),競買人的數(shù)量和舉牌輪數(shù),以及最后的溢價(jià)率。“此次杭州集中拍賣的7宗土地,其中5宗以起拍價(jià)直接成交,兩宗舉牌競價(jià)的宅地,溢價(jià)率也不高。”程偉明說,土地市場難言升溫。
而從價(jià)格來看,此次出讓的4宗宅地,其中祥符地塊樓面起價(jià)均為6340元/平方米,奧體中心宅地樓面起價(jià)9500元/平方米。這樣的價(jià)格已經(jīng)回落到2009年上半年的低點(diǎn)。
杭州土地市場今年上半年成交的21宗土地中,有17宗沒有經(jīng)過競價(jià)程序,直接底價(jià)加價(jià)100萬元成交。2011年出讓的56宗地塊中,有32宗地塊為底價(jià)小幅加價(jià)直接成交。
從成交量看,今年上半年杭州主城區(qū)共出讓土地21宗,其中商業(yè)用地19宗,宅地僅有2宗,創(chuàng)歷年同期最低。商業(yè)用地占比超過九成,占總出讓面積的82.9%,占出讓金總額67.9億元的84.7%。
“經(jīng)過前期熱銷,部分房企回籠了一定資金,具有拿地的愿望和能力。”中國指數(shù)研究院(微博)杭州分院研究總監(jiān)曹旭東認(rèn)為,目前的土地市場只是“解凍”,難言升溫。
密集推地的財(cái)政“緊箍咒”
近段時(shí)間以來,多個(gè)城市土地市場再現(xiàn)“地王”,但作為當(dāng)年的全國土地出讓金“狀元”,杭州土地市場顯得低調(diào)。此次集中“爆發(fā)”,背后有何指向?
曹旭東認(rèn)為,此次7宗土地集中成交,可以看成是“以價(jià)換量”的結(jié)果。樓市調(diào)控早已傳導(dǎo)到土地市場,土地市場冷清背后,是地方土地財(cái)政吃緊,對(duì)土地出讓金依賴強(qiáng)的城市,財(cái)政“緊箍咒”愈演愈烈。
據(jù)“住在杭州網(wǎng)”統(tǒng)計(jì),今年前7個(gè)月,杭州主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)土地出讓金總額為109.7億元,創(chuàng)近5年新低。2011年,杭州主城區(qū)土地出讓總額為316.7億元,2010年為493.4億元,2009年為784.9億元。此次7宗土地集中出讓,一天攬金54億元,對(duì)地方財(cái)政的重要性可見一斑。
進(jìn)入8月,杭州市推地速度明顯加快。今年前7個(gè)月,主城區(qū)只出讓了兩宗宅地。從8月出讓宅地的情況看,主城區(qū)共有5宗宅地掛牌出讓,出讓面積達(dá)217416平方米,僅一個(gè)月的宅地供應(yīng)量就是去年全年的27%。
盡管實(shí)行“勾地制度”,但推地節(jié)點(diǎn)并非偶然。曹旭東分析認(rèn)為,樓市成交回升讓部分開發(fā)商重新有了拿地底氣,現(xiàn)在推地既能解決前半年地“賣不出去”的問題,也能避開接下來土地市場及樓市的不確定性。
曹旭東表示,從短期看,土地市場“解凍”為日益緊繃的土地財(cái)政打了一劑強(qiáng)心針。但長遠(yuǎn)來看,要解地方財(cái)政“緊箍咒”,必須破除土地財(cái)政依賴。“這需要財(cái)稅改革的配套,需要頂層設(shè)計(jì)。”曹旭東說,樓市調(diào)控已經(jīng)“棋到中盤”,一些根本性、制度性的改革亟待破題。
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