每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 卓志強(qiáng) 郎曉俊 發(fā)自廣東東莞、湖北武漢    

每經(jīng)記者 卓志強(qiáng) 郎曉俊 發(fā)自廣東東莞、湖北武漢

有著中國最具實(shí)力的地下商城開發(fā)及運(yùn)營商之稱的人和商業(yè)（01387，HK）正陷入一場(chǎng)信任危機(jī)。

隨著2008年的上市，人和商業(yè)飛速擴(kuò)張。公司官網(wǎng)顯示，截至目前，其在全國超過30個(gè)重要城市的黃金地段擁有項(xiàng)目或儲(chǔ)備。其中，在建工程15個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目20個(gè)，總面積超過500萬平方米。

但在人和商業(yè)跑馬圈地飛速擴(kuò)張的同時(shí)，其商業(yè)模式的脆弱性也日益彰顯。在2012年中報(bào)中，人和商業(yè)流露出戰(zhàn)略收縮信號(hào)，中報(bào)同時(shí)指出，2012年下半年，公司將繼續(xù)采用謹(jǐn)慎的擴(kuò)展策略。

號(hào)稱投資近百億元、高調(diào)進(jìn)入廣東東莞虎門的人和商業(yè)（01387，HK）項(xiàng)目一期與二期如今均意外陷入停滯狀態(tài)。

8月15日和9月4日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者先后兩次來到虎門，對(duì)其項(xiàng)目一期和二期進(jìn)行采訪，發(fā)現(xiàn)工程均半途而滯，施工現(xiàn)場(chǎng)極為冷清，工人寥寥。

然而，巨資投入的虎門項(xiàng)目“虎頭蛇尾”、停滯不前的現(xiàn)狀，僅是當(dāng)下整個(gè)人和商業(yè)帝國的一個(gè)縮影。

8月28日，人和商業(yè)在2012年中報(bào)中流露出戰(zhàn)略收縮信號(hào)，“按照本集團(tuán)的策略，2012年上半年本集團(tuán)已將擴(kuò)張速度放緩，并且沒有開展任何新項(xiàng)目的建設(shè)。”中報(bào)同時(shí)指出，2012年下半年的中國宏觀和信貸環(huán)境仍充滿挑戰(zhàn)，將繼續(xù)采用謹(jǐn)慎的擴(kuò)展策略。

“戰(zhàn)略的收縮，說到底應(yīng)該還是資金鏈（緊張）狀況所致。”從事商業(yè)地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士徐龍?jiān)聘嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從最新發(fā)布的中報(bào)數(shù)據(jù)看，人和商業(yè)實(shí)現(xiàn)收入較上年同期驟減逾九成，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收入甚至為零，資金鏈進(jìn)一步告急。

工程停滯：虎門項(xiàng)目建設(shè)一拖再拖

自2011年8月以來，矗立著象征林則徐禁煙標(biāo)志的虎門太平廣場(chǎng)至今仍處于圍蔽施工狀態(tài)。

人和商業(yè)官網(wǎng)資料表明，虎門項(xiàng)目一期位于濱海大道地下，規(guī)劃總建筑面積約423890平方米；二期位于東莞市八達(dá)大道、太平廣場(chǎng)、文廣中心、人民中路地下，規(guī)劃總建筑面積約228000平方米。

這是以人防工程名義建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目之一，早在2011年3月就已啟動(dòng)。按計(jì)劃，項(xiàng)目建成后，將成為一個(gè)全球服裝展貿(mào)平臺(tái)?！稏|莞日?qǐng)?bào)》2010年的報(bào)道顯示，該項(xiàng)目投資15億美元（約合100億元人民幣），工程投入使用后，可提供約2萬個(gè)工作崗位，每年可為國家、地方創(chuàng)造稅收3億~5億元。

8月15日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到其一、二期項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)濱海大道附近一期項(xiàng)目的地面未見施工跡象，二期的虎門鎮(zhèn)中心的太平廣場(chǎng)項(xiàng)目也被 “支持市政建設(shè)”、“國家重點(diǎn)人防工程”等廣告牌圍起來，入口處僅有兩名保安在把守。

9月4日，記者再次走訪，所見情況相似。

“剛開工的時(shí)候工人多得很，但現(xiàn)在沒有見什么人了。”在虎門地一大道項(xiàng)目旁邊做生意的曹志平 （化名）向記者說道。

然而，當(dāng)記者以客戶身份進(jìn)行咨詢時(shí)，一位招商經(jīng)理對(duì)記者表示，“項(xiàng)目仍在施工，因?yàn)槭堑叵律坛牵话阍诘孛媸强床坏剑ㄊ┕で闆r）的。平時(shí)我們把項(xiàng)目圍起來，不讓人進(jìn)去看，除非我們公司允許。”

順著現(xiàn)場(chǎng)一位保安的指引，記者從其項(xiàng)目一期的地下入口走進(jìn)去，發(fā)現(xiàn)地下的施工現(xiàn)場(chǎng)同樣只有三兩工人在作業(yè)。

問及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度為何緩慢，虎門鎮(zhèn)重點(diǎn)工程建設(shè)辦公室負(fù)責(zé)人王維鋼只是含糊地向記者表示，“這是人和商業(yè)公司內(nèi)部決策的問題。”

公開報(bào)道顯示，上述一、二期項(xiàng)目已分別于2011年3月、2011年8月動(dòng)工。

去年，人和商業(yè)副總裁宋磊曾對(duì)媒體表示，2011年年底前一期工程可以完工，預(yù)計(jì)2012年上半年虎門地一大道將正式投入使用。但最終未能如期運(yùn)營。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從側(cè)面了解到，虎門項(xiàng)目的尷尬現(xiàn)狀或許正是人和商業(yè)陷入資金困局的一個(gè)縮影。

曹志平表示，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)情況略知一二，“工人發(fā)不下來工資，我老鄉(xiāng)在里面打工，3個(gè)月工資都沒有發(fā)，連房子都租不起，搬走了。”

對(duì)此，虎門項(xiàng)目招商中心一位內(nèi)部員工表示，“拖欠民工工資，那是工程部的問題，資金鏈周轉(zhuǎn)會(huì)有難題的，資金量太大。”

戰(zhàn)略調(diào)整：由擴(kuò)張轉(zhuǎn)向收縮

彼時(shí)的人和商業(yè)，不單是虎門項(xiàng)目陷入停滯，其已在全國范圍內(nèi)開始了收縮戰(zhàn)略。

在2011年年報(bào)中，該公司拋出計(jì)劃：2012年啟動(dòng)總建筑面積約為20萬平方米的新建項(xiàng)目，并將70萬平方米的在建項(xiàng)目投入運(yùn)營。

如今半年已過，卻似乎看不到太多完成的跡象——8月28日公布的人和商業(yè)2012年中報(bào)顯示，“按照本集團(tuán)的策略，2012年上半年本集團(tuán)已將擴(kuò)張速度放緩，并且沒有開展任何新項(xiàng)目的建設(shè)；新開商場(chǎng)方面，僅遼寧撫順項(xiàng)目一期投入運(yùn)營，運(yùn)營總建筑面積為10596平方米。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)比該公司2011年年報(bào)與2012年中報(bào)的項(xiàng)目儲(chǔ)備情況發(fā)現(xiàn)，重慶巴南項(xiàng)目一期、重慶大渡口項(xiàng)目一期、遼寧錦州項(xiàng)目一期的預(yù)計(jì)完工時(shí)間已由原計(jì)劃的2012年延遲至2013年，廣東東莞虎門項(xiàng)目一期已由2012年調(diào)整為至2012~2013年，廣東東莞虎門項(xiàng)目二期則更改為2012~2013年。

延長工期的同時(shí)，人和商業(yè)部分項(xiàng)目的開工總面積也有所縮減。以山東煙臺(tái)項(xiàng)目一期為例，在2011年年報(bào)中，其標(biāo)明總建筑面積為5萬平方米，2012年中報(bào)則顯示為3萬平方米；虎門項(xiàng)目亦是如此，2010年年報(bào)，虎門項(xiàng)目建筑面積“約727400平方米”，2011年中報(bào)調(diào)整為674642平方米，到2011年年報(bào)，已減少至651890平方米。

“這與它過去幾年的高速擴(kuò)張情景形成鮮明對(duì)比。”徐龍?jiān)葡颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在哈爾濱取得成功，特別是2007年廣州地一大道開業(yè)之后，人和商業(yè)便開始加速在全國多個(gè)地區(qū)的擴(kuò)張步伐。2008年10月在香港上市，更是成為該公司高速擴(kuò)張的催化劑。最近幾年，福建莆田、湖北武漢、四川成都、遼寧撫順等多個(gè)城市的地一大道項(xiàng)目扎堆面世。

記者查詢年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2010年，人和商業(yè)運(yùn)營面積為73.2萬平方米，同比增幅超100%；2011年，這一數(shù)字躍升到了139萬平方米，同比增幅90%。

但如今，人和商業(yè)卻不得不為它的激進(jìn)擴(kuò)張戰(zhàn)略買單。

資金吃緊：轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收入為零

擴(kuò)張戰(zhàn)略大幅收縮的背后，是人和商業(yè)資金鏈捉襟見肘的現(xiàn)實(shí)。

人和商業(yè)2012年中報(bào)顯示，該公司收入較上年同期銳減90.3%，至2.01億元。但這2.01億元的收入中，全部是經(jīng)營租賃收入，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的收入則為零。相比之下，該公司2011財(cái)年共實(shí)現(xiàn)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓收入18.9億元，占全部收入超過八成。

“其實(shí)對(duì)于人和商業(yè)來說，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的收入對(duì)改善現(xiàn)金流非常重要。因?yàn)樽饨鹨话阒荒芊制诮?，但轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收入?yún)s可以一次性獲得。”徐龍?jiān)普f。

在徐看來，資金鏈緊張是制約人和商業(yè)攻城略地的主要原因之一。

其2012年中報(bào)顯示，相比于2011年年底21.54億元的銀行存款和現(xiàn)金，截至今年6月30日，這一數(shù)字已減少到了14.14億元。而在這些存款中，有3.50億元由于為買方提供擔(dān)保等原因被限制提取。更重要的是，人和商業(yè)融資費(fèi)用高達(dá)1.87億元，與該公司上半年2.01億元的收入幾乎相當(dāng)。

人和商業(yè)在2012年中報(bào)也坦承，本集團(tuán)采取包括降低開發(fā)規(guī)模等謹(jǐn)慎發(fā)展策略，是“為能夠更好的掌握現(xiàn)金流。”

基于人和商業(yè)現(xiàn)金流承壓，受應(yīng)收賬款較多等影響，穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾從去年底至今已多次降低其信用評(píng)級(jí)。

5月24日，瑞銀一份晨會(huì)紀(jì)要指出，直至報(bào)告日，人和商業(yè)今年尚未完成任何面積的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓。對(duì)于去年全年收入八成來自經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的人和商業(yè)而言，這無疑會(huì)導(dǎo)致公司面臨嚴(yán)峻的現(xiàn)金流危機(jī)。

7月25日，瑞銀再次指出，人和商業(yè)盈利缺乏能見度，以致近期股價(jià)表現(xiàn)不佳，過去3個(gè)月股價(jià)累計(jì)下跌37%。由于缺乏銷售、應(yīng)收賬款延遲結(jié)算及持續(xù)資本開支要求，人和商業(yè)將尋求任何可能的手段來提高現(xiàn)金流，但至今公司流動(dòng)性的改善進(jìn)展成效甚微。

危機(jī)之下，人和商業(yè)利用人防工程開發(fā)地下商城這一特殊模式的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸顯現(xiàn)。

按照政府頒布的相關(guān)規(guī)定，人防工程的擁有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的，開發(fā)、運(yùn)營地下商城的人和商業(yè)，并沒有項(xiàng)目的土地使用權(quán)。這意味著人和商業(yè)無法像一般地產(chǎn)開發(fā)商那樣通過抵押土地獲得開發(fā)貸款。

同樣因?yàn)闆]有土地使用權(quán)，承讓經(jīng)營權(quán)的商戶也無法通過抵押土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)的方式從銀行獲得商業(yè)貸款。

無法貸款無疑會(huì)降低商戶承讓經(jīng)營權(quán)的意愿，為此，人和商業(yè)設(shè)計(jì)出了一套特殊的融資模式——用公司銀行存款為承讓商戶的銀行貸款提供擔(dān)保，而這導(dǎo)致人和商業(yè)置于銀行的存款中，相當(dāng)一部分其實(shí)是受到限制的。在公司現(xiàn)金緊張的情況下，這會(huì)給流動(dòng)性帶來負(fù)面影響。

在“錢緊”的情況下，甚至由掌門人親自出面提供擔(dān)保抵押——2012年中報(bào)顯示，今年7月，人和商業(yè)的中國附屬公司從盛京銀行共獲得人民幣5億元的銀行貸款，由一家附屬公司及公司主席戴永革先生共同擔(dān)保抵押。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾就人和商業(yè)資金鏈狀況致電人和商業(yè)哈爾濱總部，對(duì)方表示不清楚情況。

一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，二級(jí)市場(chǎng)上的人和商業(yè)遭遇投資者“用腳投票”——截至9月11日收盤，該公司股價(jià)僅剩0.315港元，與其2008年上市時(shí)1.13港元的招股價(jià)相比，累計(jì)跌幅逾70%。

人和商業(yè)多地項(xiàng)目經(jīng)營管理不規(guī)范

每經(jīng)記者 卓志強(qiáng) 郎曉俊 發(fā)自廣東東莞、湖北武漢

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過實(shí)地走訪和梳理資料發(fā)現(xiàn)，人和商業(yè)在全國多地的項(xiàng)目都或多或少地存在著經(jīng)營管理不規(guī)范的問題。

地一大道項(xiàng)目問題頻現(xiàn)

在人和商業(yè)因地一大道項(xiàng)目頻曝的各種問題中，武漢地一大道項(xiàng)目是其中比較突出的一個(gè)。

來自武漢地一大道的羅女士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者講述了她的經(jīng)歷。

漢正街商圈作為華中地區(qū)擁有最密集客流的商圈之一，強(qiáng)大的客流眾所周知，其地理位置優(yōu)勢(shì)無可挑剔。地一大道，整體呈“E”字型全面環(huán)抱政府最近規(guī)劃的漢正街“一軸四區(qū)一帶”，前景似乎無可挑剔。

據(jù)羅女士描述，招租時(shí)，招商人員向意向商戶承諾：武漢市中山大道沿線會(huì)安裝人行道和機(jī)動(dòng)車道的隔離欄桿，也就是說，屆時(shí)行人過馬路的唯一通道就是地一大道，這意味著巨大的人流量。同時(shí)，地上入口會(huì)安裝手扶電梯，方便顧客進(jìn)入地下商業(yè)街。

羅女士說，在此宣傳下，她交納了店面租金，并簽訂了認(rèn)租書。但到了2010年5月，地一大道內(nèi)多路段尚未完工，商戶根本無法進(jìn)行裝修。但地一大道管理方以不進(jìn)場(chǎng)將扣除押金的方式要求商戶開始試營業(yè)。無奈之下，羅女士于2010年9月16日正式開門營業(yè)。

對(duì)這一說法，本報(bào)記者曾多次試圖聯(lián)系采訪武漢地一大道相關(guān)管理方，但是對(duì)方拒絕作出回應(yīng)。

“雖然當(dāng)天地一大道舉行了開業(yè)典禮，但實(shí)際上，地下根本就是一個(gè)爛攤子。”羅女士說，“我從開業(yè)時(shí)就入駐，但當(dāng)初開業(yè)是在條件都不成熟時(shí)進(jìn)行的，沒有給顧客留下一個(gè)好的印象，時(shí)間一長，人流越來越少。”

不僅如此，在簽訂了認(rèn)租書之后，地一大道管理方長期不與羅女士簽訂正式的合同。“我多次與他們聯(lián)系，要求落實(shí)租金和租期等，但他們一直沒有回應(yīng)。誰知道今年初他們通知商戶，之前認(rèn)租時(shí)預(yù)交的租金已經(jīng)用完了，要么就交納下一年的租金續(xù)約，要么就離開這里。”羅女士稱，當(dāng)初自己認(rèn)租書上規(guī)定租期是到2013年。

與羅女士有同樣經(jīng)歷的人不在少數(shù)。記者從其中一位商戶手中獲得的認(rèn)租書顯示，這份甲方為人和商業(yè)旗下子公司武漢人和新天地公共設(shè)施管理有限公司的認(rèn)租書只有兩頁紙，且內(nèi)容非常簡單，對(duì)人防工程的性質(zhì)及平時(shí)和戰(zhàn)時(shí)使用管理規(guī)定均沒有明確說明。

類似情況僅是冰山一角。連日來，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪江西贛州、河北邯鄲等地的多位業(yè)戶發(fā)現(xiàn)，各地的地一大道都存在類似的問題。

贛州地一大道一位業(yè)主表示，就是看中了地段才出手購買。但買了之后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商很多地方都不正規(guī)，比如當(dāng)初說好銀行貸款10年，等交了定金以后，合同拿出來卻只能貸5年。

該項(xiàng)目租戶郭先生也告訴記者，今年4月19日，他與贛州地一大道簽訂租賃合同，將在富B區(qū)租賃一間商鋪，按計(jì)劃是5月1日開業(yè)，但到現(xiàn)在為止還沒動(dòng)靜。

今年6月中旬，無錫地一大道被曝出人和商業(yè)方面要求租戶一次性付清20年租金。此舉引發(fā)多位租戶不滿。

個(gè)別項(xiàng)目涉嫌違規(guī)

不僅如此，地一大道沒有產(chǎn)權(quán)的商鋪還存在涉嫌違規(guī)違法銷售的情形。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前從虎門項(xiàng)目的招商中心現(xiàn)場(chǎng)了解到，虎門項(xiàng)目的商鋪可租可售，“20%左右的商鋪可以拿來出售，使用權(quán)達(dá)到40年。”一位銷售人員向記者介紹。

對(duì)此，廣東格林律師事務(wù)所律師戴輝勇對(duì)記者表示，首先人和商業(yè)這種商業(yè)模式本身并沒有問題，雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但是獲得了政府的授權(quán)，是可以作為商業(yè)使用的。但是根據(jù)合同法第十三章第二百一十四條規(guī)定，租賃合同的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

“除了租賃期限不能超過20年外，人防工程是沒有產(chǎn)權(quán)的，不能上市流通，只有使用權(quán)，人和商業(yè)無權(quán)處置和買賣，如果進(jìn)行買賣流通，按物權(quán)法規(guī)定是違法的。”戴輝勇認(rèn)為。

商業(yè)模式缺陷致融資受限

每經(jīng)記者 卓志強(qiáng) 發(fā)自廣東東莞

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士徐龍?jiān)瓶磥?，人和商業(yè)被曝出上述亂象，與它獨(dú)特的開發(fā)模式不無關(guān)系。

據(jù)了解，人和商業(yè)的商業(yè)模式比較特殊，主要是興建人民防空工程，并在和平時(shí)期將其用作地下商城，通過出租商鋪或轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營權(quán)的方式，以獲取回報(bào)。

“作為地下商城，它在國內(nèi)尚無很強(qiáng)勁的對(duì)手，而且人防工程是政府工程，可獲得較多政策支持。但從根本上說，人和商業(yè)本身的模式存在較大缺陷。”徐龍?jiān)普f，它不是嚴(yán)格意義上的商業(yè)地產(chǎn)，沒有真正的產(chǎn)權(quán)，所以在融資方面會(huì)受到很多限制。而一旦需要資金，公司可能會(huì)通過旗下的項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)，比如漲租金等。

與徐龍?jiān)拼嬖谙嗤捶ǖ倪€有標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師陸楓。

今年7月4日，標(biāo)普宣布將人和商業(yè)的長期企業(yè)信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”。陸楓分析，“人和商業(yè)獲得銀行融資的渠道有限，其商業(yè)模式較為脆弱。該公司對(duì)于其開發(fā)的地下商業(yè)物業(yè)沒有土地使用權(quán)。而銀行提供貸款通常需要貸款申請(qǐng)者將相應(yīng)的土地使用權(quán)作為抵押。人和商業(yè)的物業(yè)購買者也由于銀行信貸緊張和沒有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，在獲得銀行貸款方面遭遇困難。”

記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于缺少土地使用權(quán)證，難以獲得銀行信貸支援，人和商業(yè)不得不在一些項(xiàng)目上支付本來毋須繳納的土地出讓金。

在招股書中，人和商業(yè)也有這樣一段說明：“本公司過往依然支付地價(jià)及取得土地使用權(quán)證，以便能透過抵押土地使用權(quán)向中國的銀行取得抵押貸款。”

對(duì)于部分沒有土地使用權(quán)證的項(xiàng)目，人和商業(yè)為地下商鋪的經(jīng)營權(quán)購買者提供抵押擔(dān)保則成為公司現(xiàn)金流的另一掣肘。人和商業(yè)2011年年報(bào)顯示，其為各種貸款提供擔(dān)保的存款金額已達(dá)3.35億元，到今年上半年，這一數(shù)字已達(dá)到3.50億元。

融資渠道被制約僅是這種開發(fā)模式的弊端之一。有分析指出，由于城市黃金地段的資源稀缺性，人和商業(yè)要保障立足長遠(yuǎn)的持續(xù)經(jīng)營，就必須保留大部分地下商鋪單位用作租賃。因此，未來如何在利潤增長、持續(xù)經(jīng)營以及融資壓力之間維持平衡，將成為人和商業(yè)模式的艱難考驗(yàn)。

“你能保證國家法律對(duì)人防工程的商業(yè)定位一定不會(huì)改變嗎？假如有一天要開始征收土地使用費(fèi)和物業(yè)稅呢？所以，它還得為可能存在的政策風(fēng)險(xiǎn)做準(zhǔn)備。”徐龍?jiān)蒲a(bǔ)充說。