每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

開盤兩年多一直深陷“滯銷”陰云的金隅花石匠項目，繼今年價格下調(diào)后，銷售狀況有所改觀?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從該項目銷售中心了解到，其9月初推出的28、29號樓共66套房源，目前已實現(xiàn)認購60套。

然而，同一地塊同屬金隅嘉業(yè)的另一個商住項目項目“自由筑”于8月中旬開盤的592套項目，實現(xiàn)認購300多套，已簽約252套，銷售均價在13000元/平方米左右。“這一價格相當于虧本在賣。”該項目一位銷售告訴記者。

相比去年金隅花石匠始終堅持的“不降價”策略，今年金隅的這兩個項目幾乎都在實踐“以價換量”的銷售模式，對此亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，目前通州同類競爭的項目非常多，這給銷售帶來了極大的壓力。而金隅花石匠也是因為此前價格調(diào)整未能隨行就市出現(xiàn)滯銷。

項目后期擬變身“精裝修”

從八通線地鐵終點站土橋站下車，在通往東六環(huán)的這條馬路上，兩邊的道旗寫滿了“百年名校，九月入住”的廣告語，沿著馬路一直往東走，十字路口的東南角便能看到金隅花石匠的巨幅廣告，碩大的字樣寫著：實驗二小，九月開學。

教育配套的入駐能否改變這一項目的銷售？昨日，記者來到“金隅花石匠”項目售樓處，由于已是下午五點，看房的人并不多，只有一對夫婦在于一位銷售顧問交談，售樓處顯得格外冷清。記者甚至沒能看到其他的銷售人員。

正在前臺的一位工作人員接待了記者的到訪，據(jù)其介紹，該項目在8月31日新開了兩棟樓，目前所剩房源已經(jīng)不多。“之前一棟售價在16000元，現(xiàn)在我們已經(jīng)調(diào)到了16500元。”

銷售人員告訴記者，自從9月1日配建的實驗二小開學以來，項目的銷售也比之前好了很多。“25號樓推出的120套已經(jīng)認購了80多套。”

然而，記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，除了最早在2010年6月份開盤的一期項目已經(jīng)入住以及目前在售的西區(qū)房源，項目還有東區(qū)的7棟樓未售。“暫時不出售，公司打算做成精裝修。”銷售人員告訴記者。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，目前該項目的銷售均價為16500元/平方米，銷售人員稱，如果做成精裝修，銷售均價至少突破2萬元。

“精裝修項目存在很多隱性利潤空間，有些項目宣稱的每平米裝修成本三千元，其實根本不足這么多。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，精裝修項目可以提升產(chǎn)品的利潤空間，但也并非所有的項目都適合做精裝修。

郭毅告訴記者，如果項目只是單純的加了“精裝修”這一道工序，相關設計規(guī)劃不做調(diào)整，“可以說是治標不治本。”郭毅指出，金隅花石匠主打中小戶型，主要客群也是針對剛需，精裝修項目在增加成本的同時售價也相應提高，對于優(yōu)先考慮價格因素的剛需客群來說，有一定的挑戰(zhàn)，“除非產(chǎn)品定位改變，做成大戶型針對改善型需求。”

商住項目“割肉出售”

相比金隅花石匠售樓處的冷清，與其一墻之隔的“自由筑”項目卻是人頭攢動。記者轉(zhuǎn)而來到該項目的銷售中心，十多名銷售人員都在忙著接待客戶，沙盤前也圍滿了前來看房的購房者。

據(jù)了解，該項目目前在售的主要是50~66平米的Loft房型，售價在1萬3左右。“我們這個項目幾乎是賠本銷售。”

早在今年5月，項目便打出9800元/平方米的超低售價，幾乎是“鄰居”樓盤的五折價位，噱頭十足。由于不受“限購令”的影響，該項目上個月一經(jīng)開盤，便銷售過半。本報記者在查詢了北京市住房城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站后看到，該項目（網(wǎng)站上稱：金隅嘉鉑苑）共推出A/B/C三棟辦公樓，批準銷售套數(shù)為1095套。目前一期開出500余套，已成交252套，成交均價為12038元/平方米。

采訪中，銷售人員還告訴記者，開盤當天，就曾有購房者一次性購入同一層的8套房源作為投資。

“年底我們會再開一批，估計價格會調(diào)到1萬5左右。”銷售人員告訴記者。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，金隅于2009年拿下該用地，樓面價在8200元左右，而自由筑項目是該塊地中的商辦用地。“如果算上2500元左右的建安成本和以及10%的稅費和其他財務成本，項目售價必須在12000元以上才有利潤。”上述分析人士表示，“該項目是目前周邊項目價格最低的樓盤，以價換量是其主要的營銷策略。這種低價入市的策略，在目前政策調(diào)控的敏感期還是十分有效的。”

對此，金隅嘉業(yè)相關負責在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示主要是基于土地性質(zhì)不同，所以產(chǎn)品規(guī)劃有所不同，不存在借商住項目拉動利潤一說。

而作為金隅股份的全資子公司，記者在查閱了金隅股份2012年上半年業(yè)績報告中看到，2012年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)板塊主營業(yè)務收入人民幣5569.6百萬元，同比增長42.1%，毛利潤同比增長44.4%，上半年累計預售面積為43.81萬平方米。報告中對房地產(chǎn)業(yè)務提出持續(xù)提升資金回籠速度和結轉(zhuǎn)效率，堅決貫徹“好水快流”的經(jīng)營方針。