每經(jīng)記者 關(guān)赟斐 發(fā)自上海

在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖顯著的形勢(shì)下，保障房的建設(shè)進(jìn)度再次受到各界關(guān)注。

昨天（10月17日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海市政府召開的新聞發(fā)布會(huì)上獲悉，2008年至今，上海市已經(jīng)累計(jì)開工建設(shè)、籌集各類保障性住房約5600萬(wàn)平方米，約75萬(wàn)套。

上海市保障性住房體系建設(shè)成果頗豐，但依然有難題需要攻克。劉海生面對(duì)記者提問(wèn)時(shí)表示，土地資源緊張和資金問(wèn)題是目前上海保障房建設(shè)最為突出的困難。正是由于土地資源不足導(dǎo)致保障房基地的地理位置越來(lái)越遠(yuǎn)。在這種情況下無(wú)疑增加了保障房基地周邊配套設(shè)施的的資金投入。

劉海生說(shuō)，目前上海正采取一系列措施加大保障性住房的財(cái)政補(bǔ)貼，比如正在探索引入保險(xiǎn)基金、企業(yè)年金、企業(yè)債券等方式解決資金籌措問(wèn)題。對(duì)在建基地外圍市政配套項(xiàng)目安排77億市級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼，努力推進(jìn)配套項(xiàng)目與住宅建設(shè)同行。

上海市房管局：上海累計(jì)完成各類保障房75萬(wàn)套

據(jù)上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生介紹，在加快建立健全保障房體系的過(guò)程中，上海不斷加大保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)力度。截至今年9月底，上海市廉租住房累計(jì)收益家庭已經(jīng)達(dá)到9.2萬(wàn)戶，今年1-9月，新增受益家庭5500余戶，對(duì)符合條件的申請(qǐng)家庭基本實(shí)現(xiàn)了“應(yīng)保盡保”。已有約3000戶家庭按新政策提出實(shí)物配租申請(qǐng)。

此外，今年1-9月，上海市、區(qū)兩級(jí)已完成公共租賃住房（含單位租賃房）供應(yīng)或配租約1.2萬(wàn)套。

共有產(chǎn)權(quán)保障住房是上海在探索保障房模式過(guò)程中最受關(guān)注的保障模式。截至目前，全市面上已開展了三批次共有產(chǎn)權(quán)保障住房的申請(qǐng)供應(yīng)工作，完成配售簽約家庭約3.2萬(wàn)戶。各區(qū)（縣）正在抓緊推進(jìn)2012年新一批次的申請(qǐng)供應(yīng)工作，預(yù)計(jì)到今年底，累計(jì)配售簽約戶數(shù)將達(dá)到4萬(wàn)戶。

事實(shí)上，上海市已連續(xù)3此放寬共有產(chǎn)權(quán)保障住房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，人均月可支配收入線由最初的2300元放寬到5000元，人均財(cái)產(chǎn)線由最初的7萬(wàn)元放寬到15萬(wàn)元，上海市城鎮(zhèn)戶籍年限由連續(xù)滿7年放寬至連續(xù)滿3年。

地產(chǎn)專家：應(yīng)提高保障房配建比例

然而劉海生坦言，上海市在保障性住房建設(shè)籌措和分配供應(yīng)過(guò)程中，仍存在著不少的困難和問(wèn)題。其中，由于土地資源緊張所導(dǎo)致的保障性住房建設(shè)選址漸遠(yuǎn)和配套成本上升的矛盾逐漸突出。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前上海市大型保障房基地主要位于寶山顧村、嘉定江橋、浦東周康、航頭和閔行浦江鎮(zhèn)等外環(huán)外區(qū)域。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，在保障房建設(shè)中，中央對(duì)于地方財(cái)政的補(bǔ)貼主要是在造價(jià)上，但隨著保障房規(guī)模擴(kuò)大、取址漸遠(yuǎn)所帶來(lái)的大量配套、基建投入，則落到了地方財(cái)政的頭上。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申表示，借鑒杭州的土地新政是解決上述保障房建設(shè)難題的一項(xiàng)良策。

日前，杭州下發(fā)了《關(guān)于貫徹國(guó)土資電發(fā)【2012】87號(hào)文件有關(guān)事宜的通知》。（下稱《通知》）?！锻ㄖ分赋觯瑢?duì)商品住宅地塊，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，“從零開始”競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積。

羅寅申認(rèn)為，缺錢、缺地是保障房建設(shè)的“老大難”， 以杭州新政的方式來(lái)看，如果土地市場(chǎng)出現(xiàn)高溢價(jià)，那這個(gè)保障房建設(shè)資金和用地的問(wèn)題便可引刃而解。

但蔡為民對(duì)此則表達(dá)了不同意見。蔡為民表示，上海如何根據(jù)自身情況界定具體的溢價(jià)率標(biāo)準(zhǔn)是個(gè)難題。而且溢價(jià)率對(duì)于政府而言是一個(gè)可控的概念，如果適當(dāng)抬高土地出讓起始價(jià)，就可以降低溢價(jià)率。最終導(dǎo)致的是，哪塊土地上將配建大量保障房都是可以操控的，而不是一個(gè)市場(chǎng)化的行為，起不到應(yīng)有效果。

對(duì)于是否會(huì)借鑒杭州土地新政的問(wèn)題，劉海生并沒(méi)有作出正面回應(yīng)。他僅表示，上海去年已經(jīng)出臺(tái)了拿地配建保障房的相關(guān)措施。該措施規(guī)定，企業(yè)拿地后必須配建不少于5%的保障性住房。今年上半年，上海市已通過(guò)該方式籌措到了27萬(wàn)平方米的保障性住房，今年下半年還會(huì)繼續(xù)增加。

對(duì)此，蔡為民指出，該方式在籌措到保障房的同時(shí)，可以有效避免由于集中建設(shè)保障房所產(chǎn)生的貧富區(qū)域差異，并通過(guò)區(qū)域內(nèi)原有的或規(guī)劃的市政設(shè)施降低配套建設(shè)成本。但問(wèn)題在于，保障房配建量過(guò)低，并不能起到較好的籌措效果，而且一般地理位置較好或市中心的土地規(guī)模較小，5%的保障房配建量將很難落實(shí)到位。

蔡為民認(rèn)為，如果將企業(yè)拿地時(shí)配建保障房的比例控制在10%-20%之間，會(huì)是一個(gè)更合理的范圍。