每經(jīng)記者 劉林鵬 杜冉樂 貴陽攝影報道

“4000多元的均價，還好意思說要崩盤？”當記者問及目前貴陽樓市的價格是否會面臨崩盤之時，多位當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士發(fā)出這樣的疑問。

“貴陽什么都貴，但房價還不算很高?！痹诖畛顺鲎廛嚽巴痍栃聟^(qū)世紀城的路上，一名梁姓的哥和記者聊天時說。

這位在貴陽跑出租多年的的哥還提到，世紀城已開發(fā)有十年的歷史，當初最早一批才賣800塊錢一平方米，“十年過去了，現(xiàn)在才4000多塊錢，也夠便宜啦。”

劉永坤是貴陽人，現(xiàn)在是廣州中地行房產(chǎn)代理貴陽分公司項目助理，近日他對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前貴陽的房地產(chǎn)市場就是以價換量，均價在每平方米4000元左右，基本上算是筑底了。

貴陽房價的時空坐標

如何能衡量出一座城市的物價水平，只要乘坐一下當?shù)氐某鲎廛嚲涂梢月灾欢?/p>

10月14日，記者乘坐出租車前往世紀城。據(jù)梁姓的哥介紹，貴陽出租車起步價是9元，燃油費是1元，一公里是2.4元。這明顯高于同處于西南地區(qū)的重慶和成都。

他還告訴記者，“周圍這么高的物價，我覺得主要是因為貴州的交通不發(fā)達，物流成本高?！?/p>

連續(xù)幾日記者在貴陽多個區(qū)域的餐館就餐時發(fā)現(xiàn)，貴陽餐飲價格與其經(jīng)濟發(fā)展水平相比也并不低。

10月17日上午，在貴陽南明區(qū)的一家非常簡陋的小餐館，記者拿著菜單時不禁有些驚訝：一盤最普通的回鍋肉都要20元以上。

而當?shù)氐氖忻駥Υ艘哺杏|很深。10月18日，貴陽當?shù)氐囊环輬蠹堖€做了一個互動調(diào)查：如果一天十塊錢怎樣才能吃飽？答案是蹭飯、吃食堂、遠離餐館。

貴陽市物價部門也坦言貴陽的早餐價格偏高，目前貴陽正準備推出“平價”早餐車。30余個品種價格較周邊店面平均低10%至15%；每天早上6時開賣，9時“撤攤”。

“世紀城十年前的房價才800塊錢，2004年漲到快兩千塊，到2007年就漲到了三千塊出頭。遇到經(jīng)濟下滑后，買房的人雖然少了，但開發(fā)商推一座樓就賣掉一棟樓，價格一直比較穩(wěn)?！绷盒盏母缪a充道。

如果把貴陽的房價放在整個西南區(qū)域格局中，又是怎樣的一個位置呢？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同為西南重鎮(zhèn)，與重慶、昆明相比，貴陽的房價是三者中最低的（上半年為4820元/平方米）。

僅以2012年上半年為例，記者從昆明中原地產(chǎn)獲悉，昆明上半年商品房成交均價在7500元~8000元/平方米浮動。分析師馬自巧告訴記者，因為昆明的建安成本較高，要能抵御8級地震，且拿地成本也高。而重慶中原地產(chǎn)的半年報數(shù)據(jù)顯示，重慶上半年的商品房成交均價為每平方米6666元。

談及當前的房價，貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登向記者表示，在樓市嚴厲的調(diào)控政策下，貴陽房地產(chǎn)市場從來沒有大幅下跌過，因為沒有投資或投機性空間，市場不會大起大落。

記者從貴陽正合地產(chǎn)的研報也發(fā)現(xiàn)，從2006年到2011年，貴陽樓市成交價持續(xù)6年保持上漲，房價也從2006年的2775元/平方米持續(xù)上漲到2011年的4918元/平方米，但從2012年年初開始，成交價開始下滑，同比下降5%。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，隨著大貴陽戰(zhàn)略的實施，未來貴陽樓市還會繼續(xù)活躍，但不會出現(xiàn)暴漲。

超級大盤成價格殺手

“中心地段，郊區(qū)房價?！边@是記者近日在翻閱貴陽當?shù)刂髁鲌蠹垥r，一則奪人眼球的花果園項目整版廣告中的一句廣告語。記者調(diào)查了解到，目前花果園在售項目起價接近4000元/平方米，除去優(yōu)惠之后，均價在4300元/平方米左右。

目前，在貴陽樓市，除了世紀城、會展城這兩個超級大盤已交房使用之外，在售的超級大盤主要就是花果園和未來方舟。

今年初以來，銀根松動，包括貴陽在內(nèi)的全國各地均迎來了樓市“小陽春”、“紅五月”等。受此利好的刺激，貴陽上述兩個超級大盤分批次集中入市，從機構(gòu)的研報來看，已沖擊到當?shù)氐恼麄€樓市。

記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年貴陽市商品房成交均價4820元/平方米，環(huán)比下跌891元/平方米，以價換量使成交額環(huán)比增加27.54億元，實現(xiàn)總成交額226.66億元。

重慶中原地產(chǎn)貴陽分公司研報顯示，3月份花果園應(yīng)市推出五里沖片區(qū)，該片區(qū)以不足4000元/平方米均價掀起了購房熱潮，上半年該片區(qū)成交量占貴陽總成交量的四成。

“2010年底花果園項目推出后，當時貴陽市場房價就下降了19%?！币患掖笮头康禺a(chǎn)代理商對記者表示。

記者查閱貴陽相關(guān)機構(gòu)三季度的各月研報發(fā)現(xiàn)，最近幾個月貴陽房價仍沿襲上半年房價的低價走勢，主要集中在4000元~5000元/平方米之間。

“我們現(xiàn)在的日子很難過，這些大盤價格太低了，簡直是在擾亂市場秩序?！辟F陽一家小型房企的人士表示，“與這些超級大盤拼價格，我們根本拼不過”。

花果園項目營銷總監(jiān)張寧辯解稱，由于定位不同，花果園項目并未給貴陽其他樓盤的銷量造成多大影響。

在超級大盤的疾風驟雨面前，市區(qū)優(yōu)勢地段的樓盤價位仍然堅挺。

10月16日下午，記者在貴陽一環(huán)內(nèi)各主干道探訪樓盤，發(fā)現(xiàn)在建樓盤項目并不是隨處可見，正如后來百靈尚品一號項目置業(yè)顧問文小姐所說的“屈指可數(shù)”。上述樓盤雖將在下個月開盤，售價并未確定，但據(jù)文小姐估計，至少在8500元/平方米以上。

到中大國際廣場北城公館項目實地調(diào)查時，記者在很遠處就能看到“北城公館二期A3棟開盤勁銷260套，國慶中秋特惠加推20套，優(yōu)惠達20000元”的巨型條幅。

該項目置業(yè)經(jīng)理李小姐坦言，“批量入市的超級大盤肯定對樓市有一定的影響，不過這里是新地段，我們的樓盤產(chǎn)品定位相對較高，均價都在6500元/平方米?！?/p>

開發(fā)商的微利營銷

在貴陽的地產(chǎn)江湖，打折促銷屢見不鮮。據(jù)了解，未來方舟項目曾針對團購打過7折的優(yōu)惠，而位于二環(huán)路的城市魔方“不限樓層、不限朝向、不限戶型”，以一口價3000元/平方米的低價現(xiàn)房推盤。

如此低價，開發(fā)商能否盈利？

對此，重慶中原地產(chǎn)貴陽分公司一位負責人表示，在貴陽，房子4000多元/平方米的均價中，包括建安成本2000多元，土地成本1000多元，還有資金成本等總計3000余元。所以開發(fā)商僅能賺10%左右的利潤，這也是合理的。

而據(jù)上述大型房地產(chǎn)代理商透露，在五里沖片區(qū)的花果園項目，住宅均價在4200元/平方米，成本占80%以上?！盎ü麍@項目估計是開發(fā)商前期將項目運作起來，到后期再提升利潤點。”

對此，張寧也毫不諱言，作為花果園項目的剛需產(chǎn)品，按照當前4000多元/平方米的銷售價格，再考慮到上漲的建材成本、人力成本等，僅僅是微利而已，其實200多萬平方米的商業(yè)才是項目盈利的核心，等到30余萬人口全部入住之后，未來的商務(wù)寫字樓、商鋪等將會為公司帶來持續(xù)的現(xiàn)金收益。

此外，在貴陽市中心區(qū)的百靈尚品一號項目、中天世紀新城與二環(huán)路的中大北城公館以及其他不少在售項目，除了住宅銷售之外，更多地以相當比例的底商作為賣點。

不少業(yè)內(nèi)人士指出，貴陽樓市的發(fā)育本身就晚于其他主要省會城市，在當前經(jīng)濟低迷的情況下，大量中小房企為求生存，必然會將注意力集中于商業(yè)地產(chǎn)，以商業(yè)來盤活樓盤，以住宅人口來激活商業(yè)，為企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

世紀城的入住率

這些超級大盤拋出的頗具誘惑力的價格，使大量購房者涌入房地產(chǎn)市場，那么這些樓盤的入住率又是怎樣？

位于金陽新區(qū)的世紀城是貴陽市第一個真正意義上的超級大盤，其入住率對整個貴陽的超級大盤有風向標的意義。

10月14日傍晚，入秋以來的首場大霧卻突襲貴陽，并籠罩全城。

記者到世紀城進行實地調(diào)查時，因霧氣過大，出租車行駛速度很慢，從貴陽市的傳統(tǒng)商業(yè)中心 “小十字”半個小時之后才到達世紀城。彼時，夜幕和霧霾已籠罩了整個世紀城，片區(qū)早已華燈初上，步行街上的行人也漸漸多了起來，小區(qū)道路兩側(cè)停滿了車輛，要想找到一個合適的車位并非易事。

記者發(fā)現(xiàn)，除了星級酒店和大型購物廣場外，諸如品牌服裝店和飯館、水果店等生活配套設(shè)施也比較齊全。

夜幕下的世紀城，只能隱隱約約地望見個別樓盤的整體輪廓，視線穿越乳白色的濃霧，住家戶的燈光仍朦朧可見。

記者抬手看了一下手表，此時已是晚上7點。隨后記者開始仔細查看住戶家的亮燈數(shù)，當時的亮燈數(shù)大約占全部住戶的四成左右。

世紀城一位保安正在忙碌地登記著進出小區(qū)車輛的信息?！斑M出的車輛越來越多?！彼硎荆F(xiàn)在每到這個時間就非常忙碌。

晚上8時許，在世紀城的福州街上，仍有數(shù)家房產(chǎn)中介還在營業(yè)，記者就近走入一家名叫“貴陽隆城房屋中介”的門店，并以租房為名向置業(yè)顧問羅先生詢問房源。羅先生迫不及待地向記者指著擺放在墻壁上的一塊長方形展板，上面顯示了世紀城的樓盤分布圖。

據(jù)羅先生介紹，世紀城已開發(fā)有10年歷史，共26個小區(qū)，每個小區(qū)有10棟樓盤，一期與二期早已入住，三期剛交房，“一期的入住率目前能達到60%~70%，二期可能有40%，三期可能有30%?！?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，世紀城的住戶以年輕人居多，二三十歲的年輕人占了很大比例，其中有一部分人是租房者。

“世紀城區(qū)域內(nèi)有大大小小約20家房產(chǎn)中介?！绷硪患曳慨a(chǎn)中介負責人表示，世紀城房屋出租中，兩室和三室的房子最火，租金分別每月在1100元~1600元以及1200元~2800元之間。

上述房產(chǎn)中介負責人稱，隨著入住率不斷提高，世紀城的房租也在不斷提高，今年要比去年同期高出60%左右，一期的房子甚至高出一倍。

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