每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢回暖勢(shì)頭逐漸顯現(xiàn)，多個(gè)省市土地市場(chǎng)也出現(xiàn)較大變化，集中供地成為惹人關(guān)注的現(xiàn)象。

中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的報(bào)告顯示，上周（11月12日~11月18日），20個(gè)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量與成交量均有所增加，共推出各類土地面積769萬平方米，較前一周增加94萬平方米。

而上周末國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上漲。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從8月底開始全國主要城市的土地市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，各大開發(fā)商均開始大規(guī)模囤地，且地價(jià)及溢價(jià)率均有所上行，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響也再次顯現(xiàn)。

多城市推地?zé)崆楦邼q

美聯(lián)中國提供的最新數(shù)據(jù)顯示，第三季度包括北京、上海、沈陽、武漢等十大城市的土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積為7560萬平方米，環(huán)比上漲七成；土地出讓金總額為1352億元，環(huán)比上漲一倍多。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)也顯示，10月份，全國300個(gè)城市共推地3242宗，面積達(dá)13326萬平方米，同比增長(zhǎng)8%，年內(nèi)首次出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。11月首周，土地市場(chǎng)延續(xù)了這一態(tài)勢(shì)。

武漢市在10月和11月的3次土地拍賣是目前土地市場(chǎng)“冷轉(zhuǎn)熱”的縮影。10月12日，武漢上演了近兩年來最激烈的土地拍賣。一城中村地塊引來兩大上市房企爭(zhēng)搶，經(jīng)過近1小時(shí)的爭(zhēng)奪，最終廣州越秀以12億元將其收入囊中。而11月1日推出的18宗地，其中16宗地塊共拍出近30億元，并誕生了硚口片區(qū)的新地王。11月8日，武漢再次集中推出26宗地塊，除5宗土地流拍外，其余21宗共拍得40億元，樓面地價(jià)最高的洪山區(qū)東亭村地塊總成交價(jià)達(dá)到7.2億元。

類似武漢的推地?zé)岢辈⒎莻€(gè)例，各地推出土地的數(shù)量正越來越多。中指院報(bào)告顯示，上周二線城市共推出土地131宗，面積增加197萬平方米，環(huán)比增加37%。

土地市場(chǎng)并不是“剃頭挑子一頭熱”，開發(fā)商拿地?zé)崆橐搽S著房?jī)r(jià)回漲而漸漸高企。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月1日~15日，包括招萬保金在內(nèi)的15家大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)新增土地儲(chǔ)備365.42萬平方米，拿地總金額112.30億元。

供需共振催熱土地市場(chǎng)

迫于指標(biāo)壓力，今年下半年地方政府對(duì)推地應(yīng)當(dāng)會(huì)更加上心。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，完成供地計(jì)劃以免遭國土部問責(zé)，加上上半年土地財(cái)政減收缺口亟待填補(bǔ)，都成為各地方政府加速推地的動(dòng)機(jī)。

一線城市的數(shù)據(jù)最為直觀。大智慧統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月11日，一線城市住宅類用地出讓金年內(nèi)合計(jì)813億元，較去年同期下滑35.48%，其中深圳市更是同比大幅下滑74.58%。與之相對(duì)應(yīng)，一線城市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃完成率也嚴(yán)重不足。

從另外一個(gè)角度看，地方政府推地?zé)岢币苍醋苑科箐N售轉(zhuǎn)暖后拿地能力和動(dòng)力的增加。僅在11月13日~15日3天時(shí)間里，典型房企拿地總規(guī)模就高達(dá)近180萬平方米。

“目前土地的底價(jià)也不低，雖然不少地塊都是以底價(jià)成交，但如果這些地塊放在上半年去賣，很可能就會(huì)流拍。”張大偉表示，上半年地方政府財(cái)政還沒有那么緊張，而且上半年土地市場(chǎng)偏冷，如果要賣出去價(jià)格會(huì)壓得很低，地方政府也不愿意。而目前整體樓市相對(duì)回暖，信貸放松后開發(fā)商的資金壓力也明顯緩解很多，地方政府下半年的推地明顯增多，這也正是開發(fā)商增加土地儲(chǔ)備的好時(shí)機(jī)。

鏈家地產(chǎn)研究部張絮告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，大型房企年內(nèi)的銷售出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，這將會(huì)對(duì)房企在年末的經(jīng)營策略產(chǎn)生影響。以龍湖為例，利用調(diào)控下的土地市場(chǎng)低價(jià)的機(jī)會(huì)，加速在全國布局。而保利地產(chǎn)近期也在北京和上海等土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足的區(qū)域積極補(bǔ)倉，斥資超過百億元。

理性推地漸成主流

土地財(cái)政推高地價(jià)進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，這是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的邏輯。而遏制地價(jià)過快上漲、避免出現(xiàn)土地閑置也成為國土部門三令五申的要求。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)前土地競(jìng)價(jià)過程中存在一定的問題，房企拿地心態(tài)不當(dāng)容易造成價(jià)格虛高，會(huì)給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來錯(cuò)誤的市場(chǎng)預(yù)期。

而在房地產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù)的背景下，很多地方在推地的同時(shí)也都修訂了出讓土地的原則。比如北京市國土資源局在公開招標(biāo)出讓石景山區(qū)蘋果園地塊時(shí)，就把出讓方式由當(dāng)初的“掛牌”變更為“招標(biāo)”。采取招標(biāo)出讓通常會(huì)降低地塊的溢價(jià)率，“封殺”地王。

上周，廣州也出臺(tái)了措施，對(duì)住宅地塊采取“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”、“限地價(jià)、競(jìng)配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓。其中，“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”、“限地價(jià)、競(jìng)配建拆遷安置房”的最高限價(jià)按照土地出讓起始價(jià)格的145%設(shè)定。

上述舉動(dòng)未來或?qū)⒊蔀橥恋亟灰资袌?chǎng)的主流，同時(shí)也引發(fā)了對(duì)土地財(cái)政模式的反思。胡景暉認(rèn)為，即便年底前的最后兩個(gè)月土地市場(chǎng)創(chuàng)下今年月度最高交易額，全年的土地收入也很難達(dá)到去年的水平。

（實(shí)習(xí)生殷洪英對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

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