每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

樓面價3578元/平方米，起價5588元/平方米，實際成交均價6219元/平方米——作為九龍倉在杭州的首個項目，九龍倉·君廷在經(jīng)歷了長達2年的等待后，開出的價格并不高。

包括君廷項目在內(nèi)，目前九龍倉在杭州共親自操盤5個項目，有些項目早在2009年就已經(jīng)拿下土地，但多年來一直徘徊不前。

在“高周轉(zhuǎn)”的口號下，九龍倉在杭州呈現(xiàn)亂象：有的項目因土地閑置而被舉報，有的項目因為未獲施工建設(shè)許可擅自施工而受到處罰。

杭州首盤利潤空間恐有限

2012年12月16日，位于杭州錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的九龍倉·君廷項目首次開盤，推出高層公寓房源9、10號樓，主力戶型為87平方米，起價5588元/平方米，均價6600元/平方米，累計256套房源。

君廷項目是九龍倉在杭州第一個開始銷售的項目。據(jù)當?shù)孛襟w報道稱，開盤現(xiàn)場吸引了500余名意向購房者，主要是30歲左右的剛需人群。

杭州市余杭區(qū)建設(shè)局旗下的余杭透明售房網(wǎng)公示信息顯示，九龍倉·君廷項目此次申領(lǐng)商品房預(yù)售的時間是在去年11月25日。根據(jù)杭州有關(guān)商品房預(yù)售監(jiān)管規(guī)定，申領(lǐng)預(yù)售證后三天內(nèi)必須開盤，但君廷開盤時間比規(guī)定期限推遲了半個月。

余杭透明售房網(wǎng)顯示，截至今年1月6日，君廷項目銷售的256套房源已預(yù)售156售，可售套數(shù)為100套，銷售率約為61%。

與周邊項目相比，君廷項目成交價格并不高。

余杭透明售房網(wǎng)顯示，九龍倉·君廷項目申報的銷售價格為7332元/平方米，但已預(yù)售房源的實際成交均價為6219元/平方米。而周邊較為知名的住宅——啟城項目，最新開盤的成交均價為7120元/平方米。

實際上，君廷項目的成交價并沒有比樓面價高出太多。杭州國土部門公示的土地成交信息顯示，該項目地塊總價為7.87億元，折合樓面價為3578元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士向記者粗略算了一筆賬：3578元/平方米的樓面價加上建安成本、稅費等費用，以及融資成本和近兩年時間成本等因素，首期開盤的房源盈利空間已非常有限。

杭州杰盟房地產(chǎn)投資管理有限公司執(zhí)行長蘭洪海表示，“按照這個價格，基本上沒有什么盈利空間。”

該項目售樓處人員則透露，該項目除高層外，還有疊墅項目，目前開盤時間和價格均未定，單價可能在一萬多元。銷售人員還表示，該項目為九龍倉在杭州的首個銷售項目，開盤定價較低主要是為了積累客戶口碑，后期房源價格可能會出現(xiàn)上漲。

幾大項目“徘徊不前”

2011年8月6日，九龍倉曾舉辦進入杭州的首次品牌發(fā)布會，宣告其布局杭州的五大項目正式啟動，并同時公布了五大項目的案名。據(jù)九龍倉杭州公司官網(wǎng)稱，5個項目開發(fā)體量近100萬平方米。

但是，九龍倉在杭州的開發(fā)節(jié)奏并沒有提速：九龍倉·君廷項目從拿地到首次開盤歷時2年，而位于杭州市中心的杭一棉地塊碧璽項目，拿地3年才開盤。

2009年11月，九龍倉以總價29.4億元競得2宗橋西地塊 （九龍倉·碧璽），折合樓面價分別為13555元/平方米和12838元/平方米。杭州透明售房網(wǎng)顯示，九龍倉·碧璽于2012年12月20日拿到預(yù)售證，首批共93套房源。據(jù)銷售處銷售人員介紹，整個項目包括高層和洋房，首先推出的洋房價格在3萬~3.4萬元/平方米，“按現(xiàn)在的優(yōu)惠，部分房源單價只有2.8萬元左右，屬于精裝修”。

除了君廷和碧璽外，九龍倉在杭州還有三個尚未面市的項目，分別是九龍倉·君璽、世紀華府和雍景山。截至目前，這三個項目均進展緩慢。

事實上，九龍倉在親自操盤前已提前布局杭州。2007年，九龍倉和杭州本土房企綠城共同成立公司開發(fā)藍色錢江地塊，九龍倉占40%股權(quán)，綠城占60%股權(quán)。2009年，九龍倉將持有的藍色錢江項目40%的權(quán)益與綠城持有的上海新江灣城項目100%權(quán)益進行置換，退出該項目。此外，九龍倉還與杭州本土開發(fā)商金都房產(chǎn)共同開發(fā)了之江項目高爾夫藝墅，但該項目并未引起較大的市場反響。

“九龍倉當初可能試圖通過與金都房產(chǎn)合作迅速了解并快速進入杭州市場，但該項目并未帶來預(yù)想中的效果，相反還造成了一定的負擔。”杭州一資深房地產(chǎn)人士表示。

杭州透明售房網(wǎng)顯示，高爾夫藝墅項目從2010年首次開盤至今年1月6日，856套預(yù)售房源中還有364套處于可售狀態(tài)。

“當初拿的土地價格比較高，沒有踩準時點，同時市場反應(yīng)沒有想象那么好。”杭州雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章慧芳向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

土地成交數(shù)據(jù)顯示，九龍倉2010年3月擠走綠城拿下的文暉地塊（君璽項目）折合樓面價24621元/平方米，成為當時的地王，也是目前杭州宅地樓面價第二高；錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地塊折合樓面價3578元/平方米，也是區(qū)域新高。

蘭洪海認為，九龍倉此前對樓市存在較高的預(yù)期，同時沒有吃透杭州市場，“九龍倉定位中高端，但對于高端房源，購房者更傾向于綠城等本土開發(fā)商。”

漢嘉地產(chǎn)顧問執(zhí)行總裁梅杰表示，截至目前，九龍倉在杭州還沒有一個完整的項目呈現(xiàn)出來，緩慢的開發(fā)節(jié)奏可能不適應(yīng)杭州這種“面粉高過面包”等區(qū)域特征較強、快速增長的城市。

有業(yè)內(nèi)人士將九龍倉和嘉里兩家港資地產(chǎn)商在杭州的項目進行了比較：“嘉里旗下的樺楓居項目當初樓面價只有2000多元/平方米，但售價達到了1萬多元，而且旺季淡季銷量都不錯。”

無施工許可受罰

值得注意的是，九龍倉于2年前拿下的“地王”文暉地塊因閑置遭到舉報。

2010年3月25日，九龍倉旗下的堡業(yè)投資有限公司 （以下簡稱堡業(yè)公司）以20.2億元的總價拿下該地塊，24621元/平方米的樓面地價創(chuàng)下杭州宅地樓面單價新高。爾后，該項目被命名為君璽。

2012年2月28日，有網(wǎng)友在杭州相關(guān)職能部門主辦的“杭網(wǎng)議事廳”上反映，該地塊拿地兩年沒有動工跡象。隨后3月7日，署名為杭州市國土資源局的回復(fù)稱，2010年4月1日，該局與堡業(yè)公司簽訂《出讓合同》，約定該地塊應(yīng)在2011年10月1日前開工。2010年6月7日，該局和堡業(yè)公司及堡盈房地產(chǎn)（杭州）有限公司（以下簡稱堡盈公司）共同簽訂 《補充協(xié)議》，將該地塊權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給堡盈公司，該地塊尚未動工建設(shè)。

該回復(fù)還明確，堡盈公司正在有關(guān)部門辦理開工前期手續(xù)。根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，該地塊已構(gòu)成閑置，但閑置時間尚不滿一年。下一步該局將加強監(jiān)管，督促該地塊盡早開工建設(shè)。

如果按照上述回復(fù)，該項目應(yīng)于2012年10月1日前動工開發(fā)。記者昨日在現(xiàn)場看到，該地塊已經(jīng)開始打樁。但記者通過杭州市建委網(wǎng)站查詢獲悉，文暉地塊項目辦結(jié)公示上并未出現(xiàn)施工許可證辦結(jié)的信息，目前完結(jié)的只是施工前的前期條件。

無獨有偶，近日，九龍倉杭一棉地塊因未取得施工許可擅自施工被杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站公示，遭到行政處罰。

對于文暉地塊尚未取得施工許可證，以及是否因土地閑置受到處罰等問題，截至記者發(fā)稿，九龍倉方面尚未作出回復(fù)。