每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

近日，華僑城宣布與北京招商地產(chǎn)及九龍倉(cāng)全資附屬公司大連盈致共同開發(fā)北京朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)大體量項(xiàng)目。

在樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊的大背景下，開發(fā)商以合作模式規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并不鮮見，九龍倉(cāng)也不是第一次和內(nèi)地開發(fā)商一起合作開發(fā)項(xiàng)目，但這種合作模式也易滋生出各種隱患。

九龍倉(cāng)再次聯(lián)姻

2012年12月12日，華僑城（亞洲）（03366，HK）公告稱，其全資附屬公司華京與北京招商地產(chǎn)及九龍倉(cāng)全資附屬公司大連盈致訂立增資協(xié)議，三方將向北京廣盈現(xiàn)金出資，分別注資4154.03萬(wàn)元、125.88萬(wàn)元及28元。

完成注資后，北京廣盈的注冊(cè)資本將由1000萬(wàn)元增至1515.16萬(wàn)元；股本權(quán)益方面，華僑城亞洲、北京招商地產(chǎn)及大連盈致的股權(quán)比例分別為33%、34%及33%。

據(jù)了解，目前北京廣盈的主要資產(chǎn)為位于北京朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)的兩幅地塊，地塊于2012年初由九龍倉(cāng)聯(lián)合招商地產(chǎn)以招標(biāo)方式取得，土地總面積約為7.27萬(wàn)平方米，總土地代價(jià)為23.7億元。據(jù)了解，這一地塊計(jì)劃開發(fā)為住宅，其中最大可開發(fā)住宅總建筑面積約為18.18萬(wàn)平方米，計(jì)劃于2016年完成。

華僑城亞洲在公告中提及，如果北京廣盈今后要求進(jìn)一步股東貸款或擔(dān)保，華京、北京招商地產(chǎn)及大連盈致各自將向北京廣盈提供的股東貸款及擔(dān)保累計(jì)總金額分別不得超過(guò)9.24億元、9.52億元及9.24億元。對(duì)于今后可能投入的資金來(lái)源，華僑城亞洲表示，擬用其內(nèi)部資金、股東貸款或銀行借貸以現(xiàn)金支付。

對(duì)于此合作模式，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，這符合九龍倉(cāng)一貫的作法。會(huì)德豐地產(chǎn)私有化后，九龍倉(cāng)有了更多資金和實(shí)力進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，這也促進(jìn)了其品牌效應(yīng)的發(fā)揮。在樓市調(diào)控之初，九龍倉(cāng)頻繁與各大房企聯(lián)姻，通過(guò)提供財(cái)務(wù)規(guī)劃與資金，從而配合了另一合作方的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

地塊恐“面粉貴過(guò)面包”

相關(guān)分析認(rèn)為，正是由于樓市持續(xù)調(diào)控帶來(lái)了新的不確定性，九龍倉(cāng)才會(huì)繼續(xù)延續(xù)原有合作模式，積極尋求新的合作伙伴，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士稱，來(lái)廣營(yíng)地塊可能將會(huì)“面粉貴過(guò)面包”。

據(jù)鏈家地產(chǎn)早前統(tǒng)計(jì)，該地塊成交樓面價(jià)為12523元/平方米，是歷年來(lái)廣營(yíng)板塊樓面價(jià)最高的用地，其樓面價(jià)甚至高于2011年成交的同區(qū)域居住用地。

鏈家地產(chǎn)當(dāng)時(shí)還分析稱，以成交樓面價(jià)來(lái)看，來(lái)廣營(yíng)地塊后期定價(jià)空間有限，且周邊供應(yīng)不少，入市后預(yù)計(jì)會(huì)面臨較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前該地塊區(qū)域內(nèi)商品房售價(jià)在2.5萬(wàn)~2.7萬(wàn)元/平方米之間。實(shí)際上，在2012年初該地塊出讓之前，曾有消息稱，包括中海、龍湖、中國(guó)水電、融創(chuàng)、金地、葛洲壩等近10家企業(yè)都對(duì)該地塊頗感興趣。不過(guò)，地塊拍賣當(dāng)日，搶地現(xiàn)象并未出現(xiàn)，報(bào)價(jià)的僅有招商九龍倉(cāng)聯(lián)合體一家。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，九龍倉(cāng)愿意高價(jià)拿地，是因?yàn)闃O其看好這一地塊。朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目A4和B4地塊，處在北京“一主一副三新四后臺(tái)”總體布局的框架下，發(fā)展?jié)摿^大。不過(guò)，樓市的持續(xù)調(diào)控，給此地發(fā)展高端住宅業(yè)帶來(lái)了很大的沖擊，容易導(dǎo)致這一項(xiàng)目停滯。

項(xiàng)目開工與周轉(zhuǎn)速度較慢，正是“面粉貴于面包”下房企失落的表現(xiàn)。愿拿地、敢拿地，是九龍倉(cāng)進(jìn)軍內(nèi)地的一個(gè)策略。當(dāng)樓市調(diào)控持續(xù)不放松的預(yù)期形成后，九龍倉(cāng)能明顯感受到發(fā)展空間的壓縮以及原有合作模式的脆弱。

三方股權(quán)均等的合作模式分工明確，但也使九龍倉(cāng)進(jìn)一步喪失了對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的把握。嚴(yán)躍進(jìn)表示，九龍倉(cāng)延續(xù)原有的合作開發(fā)模式需要注意風(fēng)險(xiǎn)。一方面，合作方增加會(huì)加大利益協(xié)調(diào)難度，增加項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的不確實(shí)性；另一方面，九龍倉(cāng)有必要從過(guò)去提供資金的角色轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上來(lái)?！霸诜词≈懈倪M(jìn)合作模式，仍是當(dāng)務(wù)之急?！?/p>