2013-01-15 01:09:59
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳
每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳
克而瑞的最新報(bào)告指出,一線地產(chǎn)商在2012年調(diào)高周轉(zhuǎn)率之后,今年將放緩周轉(zhuǎn),提高利潤率。
上周,萬科、保利等行業(yè)龍頭公布全年銷售業(yè)績,2012年萬科銷售額1412億元,再次坐穩(wěn)頭把交椅。但萬科三季度末銷售凈利潤率為13.2%,比上年同期的14%下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。
眼下,一線房企年度利潤率指標(biāo)出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì),凸顯房企成本經(jīng)營管理壓力。對(duì)此,不少業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來劇變,表現(xiàn)為行業(yè)集中度提升和房企境外融資潮加劇。因此,拼命降低成本費(fèi)用和提升投資回報(bào),將成為2013年行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。
一線房企利潤率下降/
2012年,年度銷售額超過500億元的超大型房企由2011年的6個(gè)增加到8個(gè),千億級(jí)房企由原來萬科一家新增了保利、綠地兩家。其中,萬科2012年累計(jì)銷售金額1412.3億元,同比增長16.2%;保利實(shí)現(xiàn)年度簽約金額1017.39億元,同比增長38.91%。
恒大去年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額923.2億元,較2011年上升14.8%;中海地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)銷售1115.2億港元(約合人民幣902.2億元),同比增長28.1%。金地、招商、華僑城等房企的2012年銷售額也都實(shí)現(xiàn)大幅增加,創(chuàng)下歷年來新高。
2012年,一線房企市場(chǎng)份額進(jìn)一步增加,全國排名前十企業(yè)的市場(chǎng)份額達(dá)到12.46%,較2011年上升了2.03個(gè)百分點(diǎn)。
然而,在銷售額數(shù)據(jù)創(chuàng)新高的同時(shí),部分一線房企2012年凈利率水平卻出現(xiàn)同比下降。2012年,各大房企銷售均價(jià)較上一年下降,這佐證了房企以價(jià)換量,加速去庫存的市場(chǎng)研判。銷售均價(jià)的下降,再加上人工、建筑、融資等方面的成本費(fèi)用增加,使得房企雖然銷售業(yè)績可觀,但盈利能力卻在減弱。
在2012年萬科半年度業(yè)績說明會(huì)上,萬科總裁郁亮曾表示,由于靠土地升值盈利的模式已經(jīng)不可持續(xù),未來房地產(chǎn)行業(yè)利潤率將下降,并向制造業(yè)靠近。
從全年情況看,萬科2012年銷售均價(jià)為10901元/平方米,低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。 銷售均價(jià)的下降使得萬科年度銷售額超過1400億元,但利潤率水平卻未達(dá)到萬科預(yù)期。2012年上半年萬科結(jié)算凈利率為14.2%,較2011年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn);銷售凈利潤率14.8%,比上年同期的16.3%下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。到去年三季度末,萬科銷售凈利潤率為13.2%,而上一年同期為14%。
保利地產(chǎn)去年主營業(yè)務(wù)利潤率由半年報(bào)的22%下降為三季度末的20%;三季度末,扣除非經(jīng)常性損益后的凈利率為12%,而2011年同期為16%。此外,恒大地產(chǎn)2012年上半年的經(jīng)營利潤率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。
房價(jià)或呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)/
盡管大多數(shù)房企在2012年銷售業(yè)績都表現(xiàn)不俗,一些業(yè)界專家分析認(rèn)為,2013年整體房價(jià)將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長或波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。
2013年第一周,城鎮(zhèn)化政策的利好使得北京,廣州、深圳、重慶、成都等熱點(diǎn)城市的一手住宅成交量相比去年同期都出現(xiàn)了大幅增長,創(chuàng)下了近年來的新高。
美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)域董事總經(jīng)理江少杰預(yù)計(jì),2013年全國房價(jià)預(yù)計(jì)上升5%~10%,國內(nèi)商品住宅成交將持續(xù)攀升。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心報(bào)告顯示,2012年全國商品住宅成交10.1億平方米,預(yù)計(jì)2013年將超過11億平方米,增長8%左右。
雖然推高房價(jià)上漲的動(dòng)力猶存,但同時(shí)新的調(diào)控政策出臺(tái)的可能性也較大。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員肖楠認(rèn)為,在未來高度不確定的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該做好一個(gè)持續(xù)過冬的準(zhǔn)備。
值得注意的是,盡管2012年北上廣深等一線城市庫存量大幅下降,但整體來看,一線房企的存貨仍然高居不下。
公告顯示,萬科截至去年三季度末的存貨高達(dá)2467億元,同比上升27.9%;保利地產(chǎn)三季度末存貨達(dá)到1783億元,而半年報(bào)數(shù)據(jù)為1687億元;招商地產(chǎn)截至去年三季度末的存貨達(dá)583億元,較上年同期增加24.3%;華僑城存貨同比更增長30%,達(dá)359億元。
保利地產(chǎn)董秘黃海去年12月初就表示,2013年公司仍將堅(jiān)持以一二線城市和普通住宅為主的高周轉(zhuǎn)銷售策略。
提高利潤率成大趨勢(shì)/
萬科、保利、恒大等一線房企的財(cái)報(bào)顯示,近年來,人工、建筑、財(cái)務(wù)成本費(fèi)用均出現(xiàn)快速上升的態(tài)勢(shì),利潤率水平則出現(xiàn)反向變化。在此情況下,房企“降本增效”成為檢驗(yàn)綜合經(jīng)營管理能力的重要體現(xiàn)。
2011年底,萬科審議通過針對(duì)851名中高層員工的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃,但其行權(quán)的條件規(guī)定:三個(gè)行權(quán)期全面攤薄的年凈資產(chǎn)收益率依次不低于14%、14.5%和15%;相比基準(zhǔn)年,之后1~3年凈利潤增長率依次不低于20%、45%和75%。
2012年萬科銷售額超過1400億元,但凈資產(chǎn)收益率三季度末僅為9.02%。
克而瑞最新報(bào)告指出,一線地產(chǎn)商在2012年調(diào)高周轉(zhuǎn)率之后,今年將放緩周轉(zhuǎn),提高利潤率。
對(duì)此,中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心肖楠表示,從中長期發(fā)展來看,房地產(chǎn)高利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,房地產(chǎn)提高房企利潤率水平是未來的發(fā)展趨勢(shì)。
值得注意的是,并不是所有的企業(yè)都有能力在2013年提高利潤率。
在2012年四季度地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上,中房協(xié)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書長陳嘯天說,“這幾年每一輪房價(jià)的上漲都是因?yàn)橄鄬?duì)供應(yīng)量不足。這一次是120平方米以下的產(chǎn)品供不應(yīng)求。這意味著,2013年有能力推出相關(guān)戶型的企業(yè)能有非常好的業(yè)績?!?/p>
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