每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

萊蒙國(guó)際（03688，HK）成功登陸港股一年多后，并沒(méi)有像佳兆業(yè)、星河集團(tuán)等開(kāi)發(fā)商那樣急于擴(kuò)張。過(guò)于穩(wěn)健和謹(jǐn)慎的拿地策略，不僅導(dǎo)致其銷(xiāo)售項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不合理，更讓萊蒙國(guó)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)陰晴不定。

2012年，盡管萊蒙國(guó)際年銷(xiāo)售收入超過(guò)60億港元，但在2012年上半年由于深圳高利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)算比重下降，其營(yíng)收和毛利潤(rùn)隨著項(xiàng)目結(jié)算變化而“變臉”。同時(shí)，由于高利潤(rùn)項(xiàng)目的逐漸減少，其后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的穩(wěn)定性也被業(yè)內(nèi)人士打上了問(wèn)號(hào)。

隨著萊蒙國(guó)際獲取廉價(jià)優(yōu)質(zhì)土地成本的優(yōu)勢(shì)喪失，其項(xiàng)目資源少，結(jié)構(gòu)布局不合理的弊端開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。

業(yè)績(jī)陰晴不定/

在深圳，萊蒙國(guó)際因開(kāi)發(fā)位于深圳香蜜湖豪宅區(qū)的水榭花都，以及龍華地區(qū)的水榭山、水榭春天等中高端豪宅項(xiàng)目而聞名。其水榭春天通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，每每登上銷(xiāo)售排行榜前列，使得萊蒙國(guó)際當(dāng)年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大增。2011年3月，打著以“中高端住宅和綜合體開(kāi)發(fā)”招牌的萊蒙國(guó)際叩關(guān)港股成功。

不過(guò)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，過(guò)于依賴(lài)單一系列樓盤(pán)，也給萊蒙國(guó)際帶來(lái)一絲隱憂(yōu)。在財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上，明顯的表現(xiàn)就是業(yè)績(jī)的不穩(wěn)定。

在上市之前的2010年，萊蒙國(guó)際營(yíng)業(yè)額為27.6億港元，比2009年下降了14.5%。

在上市當(dāng)年的2011年，萊蒙國(guó)際營(yíng)業(yè)額達(dá)到58.61億港元，比2010年增長(zhǎng)一倍多。毛利由2010年的16.86億港元增加至38.79億港元，同比上一年增加1.3倍；毛利率上升5個(gè)百分點(diǎn)至66.2%；凈負(fù)債率由上市前的151%下降至34%。

在2011年業(yè)績(jī)大增后，2012年中期，萊蒙國(guó)際營(yíng)業(yè)額和毛利卻出現(xiàn)了同比較大幅度下降，分別為21.95億港元和8.59億港元，分別同比下降了29.3%和58%；而公司毛利率則由2011年同期的66.2%下降至39.2%；公司權(quán)益股東應(yīng)占盈利為2.59億元，同比下降54%。此外，萊蒙國(guó)際平均銷(xiāo)售價(jià)格比2011年同期的26919港元/平方米，下降至10951港元/平方米。

今年1月7日，萊蒙國(guó)際發(fā)布2012年4季度業(yè)績(jī)顯示，2012年銷(xiāo)售總額約港幣62.8億，合同銷(xiāo)售面積約368839平方米，分別按年增長(zhǎng)約24.7%及39.9%。

對(duì)于這種業(yè)績(jī)起伏較大的現(xiàn)象，盛富資本和協(xié)眾國(guó)際總裁黃立沖分析認(rèn)為，2011年是萊蒙國(guó)際上市第一年，為了融到更多項(xiàng)目資金，調(diào)整項(xiàng)目入市和結(jié)算時(shí)間，有動(dòng)機(jī)把當(dāng)年業(yè)績(jī)做得好看。但這也影響到后續(xù)盈利，使得2012年上半年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)后勁不足。

高利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)左右利潤(rùn)/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從近年來(lái)每年銷(xiāo)售收入情況看，萊蒙國(guó)際仍然沒(méi)有擺脫個(gè)別項(xiàng)目支撐整個(gè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的局面。

深圳水榭春天項(xiàng)目對(duì)于萊蒙國(guó)際來(lái)說(shuō)，是個(gè)香餑餑。2012年6月該樓盤(pán)五期發(fā)售，一月之間銷(xiāo)售15億港元，占了上半年總銷(xiāo)售35.9億港元的大頭。

對(duì)此，深圳某代理機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究人士把這種現(xiàn)象稱(chēng)作為 “吃老本”，實(shí)際上，萊蒙國(guó)際盡管在常州、成都、天津等其他城市擁有在售項(xiàng)目，但其他地區(qū)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)面積占比則較小，占整個(gè)銷(xiāo)售額的比重還不到40%。

如此，一旦位于深圳的高利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)減少，或其他地區(qū)低價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)面積占比增多，其當(dāng)年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)巨幅波動(dòng)。

對(duì)于2012年中期營(yíng)業(yè)額和毛利下降的情況，萊蒙國(guó)際公告解釋稱(chēng)主要原因在于 “產(chǎn)品組合變化”，報(bào)告期內(nèi)較低利潤(rùn)率的常州萊蒙城項(xiàng)目占比較多，而深圳高利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)算占比較少所致。

萊蒙國(guó)際進(jìn)一步回復(fù) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“2012年按照各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，大部分集中在年底竣工并交付。2012年上半年只有常州萊蒙城兩個(gè)均價(jià)比較偏低的分期交付，所以相對(duì)收入偏低。平均售價(jià)下降也是因?yàn)槌Ｖ萑R蒙城之結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售金額的比例增加，占了上半年總額85%以上?！?/p>

相較之下，2011年萊蒙國(guó)際當(dāng)年?duì)I收實(shí)現(xiàn)翻番，是因?yàn)樯钲诟叨隧?xiàng)目水榭山和水榭春天銷(xiāo)售增長(zhǎng)。據(jù)萊蒙國(guó)際財(cái)報(bào)顯示，2011年萊蒙國(guó)際銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)大多源于深圳萊蒙水榭山、水榭春天二、三期、常州萊蒙城、成都萊蒙都會(huì)等項(xiàng)目。深圳萊蒙水榭山和水榭春天兩個(gè)高利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的面積占比高達(dá)94%，其中水榭春天當(dāng)時(shí)平均售價(jià)超過(guò)24000元/平方米，銷(xiāo)售收入約30億港元，占當(dāng)年銷(xiāo)售收入超過(guò)一半。

后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)或存隱憂(yōu)/

正是因?yàn)?012年上半年水榭春天等高利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)算比重大幅減少，萊蒙國(guó)際毛利率則由2011年的66.2%下降至39.2%。這凸顯萊蒙國(guó)際在銷(xiāo)售收入結(jié)構(gòu)方面的不合理性，存在業(yè)績(jī)可持續(xù)增長(zhǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

隨著高利潤(rùn)項(xiàng)目的減少，2013年后萊蒙國(guó)際或面臨更多業(yè)績(jī)壓力。

目前，萊蒙國(guó)際所有高利潤(rùn)項(xiàng)目均來(lái)自深圳區(qū)域。深圳水榭山項(xiàng)目已經(jīng)逐漸開(kāi)發(fā)完畢，而水榭春天總建筑面積約60萬(wàn)平方米，水榭春天六七期約12.6萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)2013年全部推出。這也是水榭春天在深圳的最后一批單位。

至此，萊蒙國(guó)際在深圳后續(xù)可售項(xiàng)目?jī)H有位于龍崗中心城區(qū)的萊蒙都會(huì)和大鵬半島的濱海度假別墅項(xiàng)目水榭藍(lán)灣。盡管新開(kāi)工項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格并不低，但上述項(xiàng)目目前均未開(kāi)盤(pán)入市，預(yù)計(jì)2013年龍崗萊蒙都會(huì)項(xiàng)目入市可能性不大，更何況今后能否達(dá)到銷(xiāo)售預(yù)期還不得而知。

對(duì)于業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的收入結(jié)構(gòu)不合理，萊蒙國(guó)際方面表示不贊同。萊蒙國(guó)際表示，水榭春天銷(xiāo)售理想，以及均價(jià)比其他項(xiàng)目（例如常州、成都）高?！叭绻疵娣e計(jì)算的話(huà)，2011年水榭春天銷(xiāo)售面積占整個(gè)集團(tuán)的銷(xiāo)售面積45%，2012年僅37%。這根本不存在‘業(yè)績(jī)銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)不合理’的情況，而只是我們深圳水榭春天銷(xiāo)售特別出色。”

萊蒙國(guó)際回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)，水榭春天余下最后兩期會(huì)在2013年開(kāi)盤(pán)，隨著其他新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，比如南京水榭春天及南昌項(xiàng)目，會(huì)更進(jìn)一步優(yōu)化銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)。

此外，業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，萊蒙國(guó)際項(xiàng)目結(jié)構(gòu)布局不合理還表現(xiàn)在持有物業(yè)收入占比較小，發(fā)展緩慢。

萊蒙國(guó)際宣稱(chēng)，公司的主要發(fā)展戰(zhàn)略以 “中高端住宅和綜合體項(xiàng)目”雙輪驅(qū)動(dòng)。其董事長(zhǎng)黃俊康也曾在公開(kāi)表示，會(huì)保持零售物業(yè)和住宅的均衡發(fā)展，未來(lái)會(huì)做大商業(yè)地產(chǎn)。

目前，萊蒙國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以萊蒙城、萊蒙都會(huì)等系列城市綜合體為主。然而，與住宅銷(xiāo)售相比，商業(yè)持有面積規(guī)模小，存在嚴(yán)重“跛腳”的現(xiàn)象。

據(jù)查，目前萊蒙國(guó)際正在開(kāi)發(fā)的綜合體項(xiàng)目有7個(gè)，正式投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)開(kāi)發(fā)面積不到30萬(wàn)平米。2012年上半年萊蒙國(guó)際正式投入運(yùn)營(yíng)商業(yè)面積僅為17萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2013年5月成都萊蒙都會(huì)、常州萊蒙城投入運(yùn)營(yíng)后，將增加至23萬(wàn)平米。而萊蒙國(guó)際的目標(biāo)是到2016年，自持的零售物業(yè)面積大概達(dá)到60萬(wàn)平方米左右。但與萊蒙國(guó)際所開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目規(guī)模相比，綜合體項(xiàng)目仍然較小。

2012年上半年，萊蒙國(guó)際持有物業(yè)租金收入約為5550萬(wàn)，而財(cái)報(bào)顯示，萊蒙國(guó)際在常州的武進(jìn)假日酒店2012年上半年則為虧損狀態(tài)。

獲取廉價(jià)土地優(yōu)勢(shì)漸失/

實(shí)際上，萊蒙國(guó)際開(kāi)發(fā)中高端豪宅毛利潤(rùn)率較高，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)主要來(lái)自低廉的土地成本。在萊蒙國(guó)際招股說(shuō)明書(shū)中，萊蒙國(guó)際向投資者稱(chēng)，萊蒙國(guó)際業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)很大程度上依賴(lài)公司獲得低廉的優(yōu)質(zhì)土地的能力。隨著開(kāi)發(fā)商拿地競(jìng)爭(zhēng)的加劇，土地出讓價(jià)格的攀升，萊蒙國(guó)際獲取優(yōu)質(zhì)廉價(jià)土地的成本優(yōu)勢(shì)逐漸消失，近年來(lái)的拿地成本卻越來(lái)越高。

目前，萊蒙國(guó)際在深圳、東莞、惠州、常州、杭州等八個(gè)城市擁有15個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備2012年中報(bào)顯示為可租售建筑面積414萬(wàn)平米。其中在建項(xiàng)目面積為69.5萬(wàn)平米，而未來(lái)擬建面積約200萬(wàn)平米。

2012年上半年集團(tuán)于常州、天津、南京購(gòu)得3處項(xiàng)目用地，計(jì)容總樓面面積為37.54萬(wàn)平方米，平均地價(jià)達(dá)到4686港元/平米，而2011年萊蒙國(guó)際新增的112萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備中，平均地價(jià)成本僅為849.6元/平米。

萊蒙國(guó)際最近一次拿地是在2012年9月27日，萊蒙國(guó)際聯(lián)合新加坡美羅集團(tuán)拿下南昌市紅谷灘土地面積最大之綜合性商住用地之土地使用權(quán)。該地塊計(jì)容積率面積約79.5萬(wàn)平方米，樓面價(jià)也達(dá)到約為每平方米人民幣2415元。至此，萊蒙國(guó)際土地儲(chǔ)備提升至近531萬(wàn)平方米。萊蒙國(guó)際稱(chēng)，以每年開(kāi)發(fā)100萬(wàn)方土地，也可供未來(lái)5年的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售。

同時(shí)，與深圳本土其他“潮汕”系開(kāi)發(fā)商相比，萊蒙國(guó)際在項(xiàng)目擴(kuò)張方面顯得十分謹(jǐn)慎，使得萊蒙國(guó)際土地儲(chǔ)備擴(kuò)張和開(kāi)發(fā)速度較為緩慢。2010年萊蒙國(guó)際在深圳、常州、東莞、杭州、天津等7個(gè)城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為13個(gè)，總的可開(kāi)發(fā)建筑面積230萬(wàn)平米。2011年借助于上市后的募集資金，萊蒙國(guó)際當(dāng)年才在天津、惠州、常州大肆拿地建筑面積112萬(wàn)平米。

目前，萊蒙國(guó)際項(xiàng)目仍然局限于已進(jìn)入的深圳、常州、天津、惠州等8城市，但項(xiàng)目數(shù)量也僅有15個(gè)，一線(xiàn)核心城市項(xiàng)目?jī)?chǔ)備幾乎沒(méi)有。在深圳土地儲(chǔ)備也僅有130萬(wàn)平米，而目前萊蒙國(guó)際在深圳并沒(méi)有拿地的跡象。

與“吃老本”的萊蒙國(guó)際相比，佳兆業(yè)2009年底上市成功之后，在全國(guó)激進(jìn)擴(kuò)張，目前進(jìn)入全國(guó)近30個(gè)城市，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近70個(gè)。2012年佳兆業(yè)全年銷(xiāo)售額突破170億，土地儲(chǔ)備近3000萬(wàn)平米。

相較之下，萊蒙國(guó)際在2011年上市之后，2012全年銷(xiāo)售額變化不大。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化和精細(xì)化管理時(shí)代，但傳統(tǒng)的跑馬圈地，規(guī)模效應(yīng)仍然是不少房企占據(jù)市場(chǎng)主要地位的法寶。

深圳一地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)老總稱(chēng)：“與佳兆業(yè)、星河集團(tuán)比較，萊蒙國(guó)際拿地魄力不夠?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萊蒙國(guó)際的規(guī)模并不大，卻能成功上市，與萊蒙國(guó)際董事長(zhǎng)黃俊康分不開(kāi)。有關(guān)黃俊康的資料顯示，此人在房地產(chǎn)界經(jīng)營(yíng)20多年，同時(shí)也是一個(gè)資本運(yùn)作的老手，曾在香港持股多家上市公司，同時(shí)也是目前天虹商場(chǎng)第二大股東。但接觸過(guò)黃俊康的人均認(rèn)為，黃俊康為人低調(diào)謹(jǐn)慎。企業(yè)領(lǐng)袖個(gè)人的風(fēng)格決定了一個(gè)企業(yè)的秉性，這或許也是萊蒙國(guó)際拿地“魄力不夠”的原因。

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