每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)或存隱憂/

正是因?yàn)?012年上半年水榭春天等高利潤(rùn)項(xiàng)目結(jié)算比重大幅減少，萊蒙國(guó)際毛利率則由2011年的66.2%下降至39.2%。這凸顯萊蒙國(guó)際在銷售收入結(jié)構(gòu)方面的不合理性，存在業(yè)績(jī)可持續(xù)增長(zhǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

隨著高利潤(rùn)項(xiàng)目的減少，2013年后萊蒙國(guó)際或面臨更多業(yè)績(jī)壓力。

目前，萊蒙國(guó)際所有高利潤(rùn)項(xiàng)目均來(lái)自深圳區(qū)域。深圳水榭山項(xiàng)目已經(jīng)逐漸開(kāi)發(fā)完畢，而水榭春天總建筑面積約60萬(wàn)平方米，水榭春天六七期約12.6萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)2013年全部推出。這也是水榭春天在深圳的最后一批單位。

至此，萊蒙國(guó)際在深圳后續(xù)可售項(xiàng)目?jī)H有位于龍崗中心城區(qū)的萊蒙都會(huì)和大鵬半島的濱海度假別墅項(xiàng)目水榭藍(lán)灣。盡管新開(kāi)工項(xiàng)目預(yù)期銷售價(jià)格并不低，但上述項(xiàng)目目前均未開(kāi)盤(pán)入市，預(yù)計(jì)2013年龍崗萊蒙都會(huì)項(xiàng)目入市可能性不大，更何況今后能否達(dá)到銷售預(yù)期還不得而知。

對(duì)于業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的收入結(jié)構(gòu)不合理，萊蒙國(guó)際方面表示不贊同。萊蒙國(guó)際表示，水榭春天銷售理想，以及均價(jià)比其他項(xiàng)目（例如常州、成都）高。“如果按面積計(jì)算的話，2011年水榭春天銷售面積占整個(gè)集團(tuán)的銷售面積45%，2012年僅37%。這根本不存在‘業(yè)績(jī)銷售結(jié)構(gòu)不合理’的情況，而只是我們深圳水榭春天銷售特別出色。”

萊蒙國(guó)際回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，水榭春天余下最后兩期會(huì)在2013年開(kāi)盤(pán)，隨著其他新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，比如南京水榭春天及南昌項(xiàng)目，會(huì)更進(jìn)一步優(yōu)化銷售結(jié)構(gòu)。

此外，業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，萊蒙國(guó)際項(xiàng)目結(jié)構(gòu)布局不合理還表現(xiàn)在持有物業(yè)收入占比較小，發(fā)展緩慢。

萊蒙國(guó)際宣稱，公司的主要發(fā)展戰(zhàn)略以 “中高端住宅和綜合體項(xiàng)目”雙輪驅(qū)動(dòng)。其董事長(zhǎng)黃俊康也曾在公開(kāi)表示，會(huì)保持零售物業(yè)和住宅的均衡發(fā)展，未來(lái)會(huì)做大商業(yè)地產(chǎn)。

目前，萊蒙國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以萊蒙城、萊蒙都會(huì)等系列城市綜合體為主。然而，與住宅銷售相比，商業(yè)持有面積規(guī)模小，存在嚴(yán)重“跛腳”的現(xiàn)象。

據(jù)查，目前萊蒙國(guó)際正在開(kāi)發(fā)的綜合體項(xiàng)目有7個(gè)，正式投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)開(kāi)發(fā)面積不到30萬(wàn)平米。2012年上半年萊蒙國(guó)際正式投入運(yùn)營(yíng)商業(yè)面積僅為17萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2013年5月成都萊蒙都會(huì)、常州萊蒙城投入運(yùn)營(yíng)后，將增加至23萬(wàn)平米。而萊蒙國(guó)際的目標(biāo)是到2016年，自持的零售物業(yè)面積大概達(dá)到60萬(wàn)平方米左右。但與萊蒙國(guó)際所開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目規(guī)模相比，綜合體項(xiàng)目仍然較小。

2012年上半年，萊蒙國(guó)際持有物業(yè)租金收入約為5550萬(wàn)，而財(cái)報(bào)顯示，萊蒙國(guó)際在常州的武進(jìn)假日酒店2012年上半年則為虧損狀態(tài)。

獲取廉價(jià)土地優(yōu)勢(shì)漸失/

實(shí)際上，萊蒙國(guó)際開(kāi)發(fā)中高端豪宅毛利潤(rùn)率較高，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)主要來(lái)自低廉的土地成本。在萊蒙國(guó)際招股說(shuō)明書(shū)中，萊蒙國(guó)際向投資者稱，萊蒙國(guó)際業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)很大程度上依賴公司獲得低廉的優(yōu)質(zhì)土地的能力。隨著開(kāi)發(fā)商拿地競(jìng)爭(zhēng)的加劇，土地出讓價(jià)格的攀升，萊蒙國(guó)際獲取優(yōu)質(zhì)廉價(jià)土地的成本優(yōu)勢(shì)逐漸消失，近年來(lái)的拿地成本卻越來(lái)越高。

目前，萊蒙國(guó)際在深圳、東莞、惠州、常州、杭州等八個(gè)城市擁有15個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備2012年中報(bào)顯示為可租售建筑面積414萬(wàn)平米。其中在建項(xiàng)目面積為69.5萬(wàn)平米，而未來(lái)擬建面積約200萬(wàn)平米。

2012年上半年集團(tuán)于常州、天津、南京購(gòu)得3處項(xiàng)目用地，計(jì)容總樓面面積為37.54萬(wàn)平方米，平均地價(jià)達(dá)到4686港元/平米，而2011年萊蒙國(guó)際新增的112萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備中，平均地價(jià)成本僅為849.6元/平米。

萊蒙國(guó)際最近一次拿地是在2012年9月27日，萊蒙國(guó)際聯(lián)合新加坡美羅集團(tuán)拿下南昌市紅谷灘土地面積最大之綜合性商住用地之土地使用權(quán)。該地塊計(jì)容積率面積約79.5萬(wàn)平方米，樓面價(jià)也達(dá)到約為每平方米人民幣2415元。至此，萊蒙國(guó)際土地儲(chǔ)備提升至近531萬(wàn)平方米。萊蒙國(guó)際稱，以每年開(kāi)發(fā)100萬(wàn)方土地，也可供未來(lái)5年的開(kāi)發(fā)及銷售。

同時(shí)，與深圳本土其他“潮汕”系開(kāi)發(fā)商相比，萊蒙國(guó)際在項(xiàng)目擴(kuò)張方面顯得十分謹(jǐn)慎，使得萊蒙國(guó)際土地儲(chǔ)備擴(kuò)張和開(kāi)發(fā)速度較為緩慢。2010年萊蒙國(guó)際在深圳、常州、東莞、杭州、天津等7個(gè)城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為13個(gè)，總的可開(kāi)發(fā)建筑面積230萬(wàn)平米。2011年借助于上市后的募集資金，萊蒙國(guó)際當(dāng)年才在天津、惠州、常州大肆拿地建筑面積112萬(wàn)平米。

目前，萊蒙國(guó)際項(xiàng)目仍然局限于已進(jìn)入的深圳、常州、天津、惠州等8城市，但項(xiàng)目數(shù)量也僅有15個(gè)，一線核心城市項(xiàng)目?jī)?chǔ)備幾乎沒(méi)有。在深圳土地儲(chǔ)備也僅有130萬(wàn)平米，而目前萊蒙國(guó)際在深圳并沒(méi)有拿地的跡象。

與“吃老本”的萊蒙國(guó)際相比，佳兆業(yè)2009年底上市成功之后，在全國(guó)激進(jìn)擴(kuò)張，目前進(jìn)入全國(guó)近30個(gè)城市，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近70個(gè)。2012年佳兆業(yè)全年銷售額突破170億，土地儲(chǔ)備近3000萬(wàn)平米。

相較之下，萊蒙國(guó)際在2011年上市之后，2012全年銷售額變化不大。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入專業(yè)化和精細(xì)化管理時(shí)代，但傳統(tǒng)的跑馬圈地，規(guī)模效應(yīng)仍然是不少房企占據(jù)市場(chǎng)主要地位的法寶。

深圳一地產(chǎn)公司營(yíng)銷老總稱：“與佳兆業(yè)、星河集團(tuán)比較，萊蒙國(guó)際拿地魄力不夠。”

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萊蒙國(guó)際的規(guī)模并不大，卻能成功上市，與萊蒙國(guó)際董事長(zhǎng)黃俊康分不開(kāi)。有關(guān)黃俊康的資料顯示，此人在房地產(chǎn)界經(jīng)營(yíng)20多年，同時(shí)也是一個(gè)資本運(yùn)作的老手，曾在香港持股多家上市公司，同時(shí)也是目前天虹商場(chǎng)第二大股東。但接觸過(guò)黃俊康的人均認(rèn)為，黃俊康為人低調(diào)謹(jǐn)慎。企業(yè)領(lǐng)袖個(gè)人的風(fēng)格決定了一個(gè)企業(yè)的秉性，這或許也是萊蒙國(guó)際拿地“魄力不夠”的原因。

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