在全國(guó)房地產(chǎn)版圖上，地處渤海之濱的營(yíng)口只能算是三線城市。讓人意外的是，這樣一個(gè)三線城市，房子竟也滯銷(xiāo)。筆者相信營(yíng)口現(xiàn)象絕非個(gè)案，為了避免新型城鎮(zhèn)化淪為“鬼城”，當(dāng)務(wù)之急，必須要祛除我國(guó)房地產(chǎn)的虛火，務(wù)必要警惕“房地產(chǎn)化”和“鬼城”現(xiàn)象，要減少盲目的造城運(yùn)動(dòng)。

◎蘇培科(對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)公共政策研究所首席研究員)

最近，有媒體報(bào)道遼寧省營(yíng)口市的樓市嚴(yán)重滯銷(xiāo)，現(xiàn)鬼城身影。筆者相信營(yíng)口現(xiàn)象絕非個(gè)案，為了避免新型城鎮(zhèn)化淪為“鬼城”，需要我們深刻反思當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，需要警惕盲目城市化和高房?jī)r(jià)帶來(lái)的隱患。當(dāng)務(wù)之急，必須要祛除我國(guó)房地產(chǎn)的虛火，不能再讓房?jī)r(jià)虛高不下，尤其不能再讓新型城鎮(zhèn)化淪為房地產(chǎn)化。

遺憾的是，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化依然是以投資驅(qū)動(dòng)和“房地產(chǎn)化”為主，是一種功利性的城鎮(zhèn)化。從各地方政府出爐的各種城鎮(zhèn)化體系建設(shè)規(guī)劃方案來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化依然是在新瓶裝舊酒。如果城鎮(zhèn)化的追求超過(guò)現(xiàn)實(shí)需要，將投資“鐵公基”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)化建設(shè)，就有可能形成過(guò)度的城鎮(zhèn)化。如果一味地?cái)U(kuò)建城市，抬高房?jī)r(jià)和地價(jià)，盲目求大，不考慮資源環(huán)境的承載能力和現(xiàn)代城市管理能力，則會(huì)給未來(lái)埋下衰退的種子。因此，在發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的時(shí)候務(wù)必要警惕“房地產(chǎn)化”和“鬼城”現(xiàn)象，要減少盲目的造城運(yùn)動(dòng)。

其次，要警惕房屋空置和買(mǎi)不起房的新矛盾。如果一個(gè)城市一邊有很多人買(mǎi)不起房，另一邊卻聳立著大片的“鬼城”，而這個(gè)城市卻還在靠簡(jiǎn)單、粗暴的移民和拆遷搞城鎮(zhèn)化，將年輕一代的農(nóng)民工趕向城市，將農(nóng)民的土地騰挪出來(lái)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。筆者以為，僅靠大量的蓋房子解決不了根本問(wèn)題，反而會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大“鬼城”的規(guī)模和范圍。為了避免重蹈覆轍，新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的速度千萬(wàn)別再搞競(jìng)賽，當(dāng)務(wù)之急必須要調(diào)整現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策，盡早啟動(dòng)稅收調(diào)控杠桿，減少房子的空置和浪費(fèi)。

辦法其實(shí)很簡(jiǎn)單，只要在全國(guó)范圍內(nèi)推開(kāi)征收房產(chǎn)稅、空置稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來(lái)平抑畸形的市場(chǎng)供需，以保障市場(chǎng)的公平與效率，只有這樣才能有效地抑制房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)和投資投機(jī)。同時(shí)，應(yīng)該降低二手房交易市場(chǎng)的各種手續(xù)和稅費(fèi)，加快空置房的流通速度，提高房子的使用效率和恢復(fù)房子的居住屬性。

另外，建議對(duì)不動(dòng)產(chǎn)盡快搞一次全國(guó)普查，統(tǒng)計(jì)房屋持有者和空置房的真實(shí)信息，并實(shí)施全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，統(tǒng)計(jì)每個(gè)家庭實(shí)際持有的房屋數(shù)量，再按照屬地原則實(shí)施差別化的房地產(chǎn)稅收，這樣既能有的放矢地調(diào)控房地產(chǎn)，而且還可以讓決策層充分了解當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，便于制定有效的調(diào)控政策，同時(shí)這本賬還可以幫助紀(jì)檢部門(mén)反腐反貪。如果我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)永遠(yuǎn)是一本糊涂賬，房產(chǎn)稅和空置稅很難征收到位，房地產(chǎn)調(diào)控效果也很難達(dá)到預(yù)期。

相比人口普查、經(jīng)濟(jì)普查，不動(dòng)產(chǎn)普查應(yīng)該簡(jiǎn)單得多，而且準(zhǔn)確度會(huì)很高，沒(méi)有人會(huì)否認(rèn)房主或逃避普查，如果普查之后真有空置無(wú)主的房子，就可以采取拍賣(mài)處置。但是為什么至今沒(méi)有這樣一個(gè)數(shù)據(jù)？阻力究竟在哪里？

記得國(guó)家電網(wǎng)在2010年曾在網(wǎng)站上公布過(guò)一個(gè)數(shù)據(jù)，他們?cè)谧鲭姳斫y(tǒng)計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)有5640萬(wàn)戶的電表數(shù)據(jù)半年以來(lái)轉(zhuǎn)數(shù)為“零”，一些敏銳的人士立即嗅出了數(shù)據(jù)中的名堂，這個(gè)數(shù)據(jù)是不是從側(cè)面說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率很高？若按照一家三口的家庭結(jié)構(gòu)來(lái)配置，這些空置房將可以解決近兩億人的居住問(wèn)題，這些空置房如果拋出來(lái)將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的影響？房地產(chǎn)“剛需”說(shuō)還能站住腳嗎？

當(dāng)務(wù)之急，必須要斬?cái)嗟胤秸c房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益鏈條，避免我國(guó)國(guó)土資源被地方政府過(guò)度變賣(mài)和開(kāi)發(fā)，盡快啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的全國(guó)普查，將房地產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，讓決策層了解真實(shí)的房地產(chǎn)空置率數(shù)據(jù)，實(shí)施有的放矢的房地產(chǎn)調(diào)控政策和保障房供給，避免資源的再度重置和浪費(fèi)。

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