每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡廷鴻 尚希 發(fā)自上海 東莞 北京    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡廷鴻 尚希 發(fā)自上海 東莞 北京

2月20日，國(guó)務(wù)院再出 “國(guó)五條”。加上本次調(diào)控加碼，最近十年，政府已經(jīng)第九次針對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

事實(shí)上，被調(diào)控忽略的商業(yè)地產(chǎn)，增長(zhǎng)勢(shì)頭并不遜于住宅。中國(guó)指數(shù)研究院顯示，從2008年~2012年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加了將近40%，達(dá)7130.34萬(wàn)平方米。

英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》引用調(diào)查數(shù)據(jù)稱，2012年中國(guó)大城市購(gòu)物中心整體空置率上升，二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%；一線城市空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。

然而，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（僅指商鋪）的開發(fā)投資卻源源不斷地增加。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2012年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額已增至9312億元，較2008年增長(zhǎng)了1.77倍，且去年增幅超25%，投資仍有加速增長(zhǎng)之勢(shì)。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資猛增/

商業(yè)地產(chǎn)空置率過(guò)高和投資過(guò)熱問題，已是老生常談。

早在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康就曾公開表示，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺”。這是銀監(jiān)會(huì)首次在內(nèi)部全體會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險(xiǎn)警示。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2008年~2010年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增加了2200多億元，而2010年~2012年，相關(guān)投資增加了4600多億元。

對(duì)于開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的原因，業(yè)界觀點(diǎn)不一。

一種說(shuō)法是，住宅被限購(gòu)后投資者轉(zhuǎn)為購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)商也因此轉(zhuǎn)為開發(fā)商鋪。

另一種說(shuō)法是，相比住宅，各地政府更傾向于出讓能長(zhǎng)期獲取稅收、安排就業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)用地，導(dǎo)致地產(chǎn)商被迫開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，持續(xù)的宏觀調(diào)控讓地產(chǎn)商面臨財(cái)務(wù)壓力，開發(fā)商迫切希望改變財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)能在市場(chǎng)調(diào)控的環(huán)境下依然有現(xiàn)金流，因此轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

地產(chǎn)商的另類賬本/

種種跡象表明，目前商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)正在被轉(zhuǎn)嫁。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶說(shuō)，他曾對(duì)一部分上市地產(chǎn)的商用物業(yè)收益率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)除個(gè)別房企外，大多數(shù)地產(chǎn)商的商業(yè)物業(yè)租金回報(bào)率只有3%~5%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租金收入并不是開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的必然原因。以今年1月15日在港股掛牌的金輪天地（01232,HK）為例，截至2011年底，金輪天地旗下商業(yè)物業(yè)租金收入僅為7954萬(wàn)元，僅占經(jīng)營(yíng)收入的15.2%，不到這些商業(yè)物業(yè)賬面價(jià)值的3%。不過(guò)，這些物業(yè)的賬面評(píng)估價(jià)值在過(guò)去3年中有大幅上漲，并為公司帶來(lái)超過(guò)七成的賬面收益，使得金輪天地不僅成功上市，還獲得80倍的超額認(rèn)購(gòu)，融資7.6億港元。

和金輪天地的情況類似，去年在港股上市或增發(fā)的內(nèi)地地產(chǎn)公司中，相當(dāng)一部分公司最近三年的收益大幅依賴投資物業(yè)公允值變動(dòng)。

通過(guò)上市來(lái)兌現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的賬面升值部分，僅僅是開發(fā)商生意經(jīng)中的一部分。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與住宅項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或者投資商在持有、經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，從銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)獲得的抵押貸款比例要遠(yuǎn)超過(guò)住宅。

陳晟說(shuō)，不僅物業(yè)抵押比例高，開發(fā)商獲得貸款也比開發(fā)住宅來(lái)得容易，這使得開發(fā)商對(duì)于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更有興趣。

與此同時(shí)，商鋪的空置并不影響高價(jià)銷售，也是開發(fā)商熱衷投資的一個(gè)原因。

以上海豫園附近的一個(gè)名為“豫城時(shí)尚”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例，雖然大面積空置，但根據(jù)媒體報(bào)道，該項(xiàng)目對(duì)外售價(jià)依然高達(dá)14億元，報(bào)價(jià)較購(gòu)入時(shí)的價(jià)格上漲了近60%。

開發(fā)商還會(huì)選擇用傳統(tǒng)的“租金游戲”來(lái)高價(jià)銷售商鋪。

一些商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷代理公司策劃告訴記者，他們?cè)阡N售商鋪時(shí)，會(huì)策劃商業(yè)地產(chǎn)的售后包租。他們事先會(huì)提高商鋪的預(yù)期售價(jià)，然后將售價(jià)中的一部分作為租金回報(bào)，通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司一次性或按年返回給投資者，以吸引后者高價(jià)購(gòu)買。

此前，住建部雖然出臺(tái)政策嚴(yán)禁商鋪售后包租，但由于上述政策僅涉及預(yù)售項(xiàng)目，并且只禁止開發(fā)商承諾售后包租，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目鉆了政策的空子，自行成立或委托一家商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司以高額租金回報(bào)要約租賃商鋪，引誘購(gòu)房者購(gòu)買。

這些項(xiàng)目承諾的租金回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銀行存款，很多商鋪因此熱銷，但這些商鋪所承諾的租金收入，通常要高過(guò)目標(biāo)租戶承受的能力范圍。當(dāng)商鋪的包租年限到期時(shí)，業(yè)主們往往發(fā)現(xiàn)，按照開發(fā)商之前承諾的租金，商鋪根本租不出去。

政策和法規(guī)亟需完善/

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)論將項(xiàng)目賣給普通個(gè)人投資者，還是通過(guò)抵押貸款“賣”給銀行，或者通過(guò)上市融資“賣”給資本市場(chǎng)，套現(xiàn)能力都要比住宅強(qiáng)。

也正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的套現(xiàn)途徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于住宅，才引起人們的憂慮：泡沫一旦破滅，所帶來(lái)的市場(chǎng)震蕩和對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞力會(huì)遠(yuǎn)超過(guò)住宅。

有業(yè)內(nèi)人士呼吁，應(yīng)當(dāng)盡早完善針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策，并成立專門的機(jī)構(gòu)來(lái)指導(dǎo)、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟介紹，此前各級(jí)政府都有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室規(guī)范、指導(dǎo)各地商業(yè)地產(chǎn)的有序開發(fā)，但隨著這一機(jī)構(gòu)的撤并，目前這一方面的工作成為空白。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一曾在去年一個(gè)地產(chǎn)論壇上提到，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要積極引導(dǎo)，由國(guó)家出臺(tái)指導(dǎo)性的文件。

除了需要國(guó)家出臺(tái)指導(dǎo)開發(fā)政策，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)行的估價(jià)方法，也有待進(jìn)一步修正。

與住宅和辦公相比，以經(jīng)營(yíng)為目的的商鋪不僅提供場(chǎng)地，本身也是一種生產(chǎn)資料。即使同一商圈，不同商場(chǎng)的盈利能力也不相同?，F(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估方式，僅僅考慮了商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的價(jià)值，卻沒有考慮到它作為生產(chǎn)資料的價(jià)值。

但事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的不同租金，就反映了不同盈利能力。在這樣的背景下，以周邊商場(chǎng)租金和售價(jià)作參照，評(píng)估同一商圈其他商場(chǎng)的物業(yè)價(jià)值的做法，合理性有待探討。

上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值受兩大因素影響，一是周邊的租金價(jià)格，二是商鋪的本身盈利能力。在評(píng)估時(shí)，應(yīng)該盡可能地增加可參考樣本，既考慮到商鋪本身盈利能力，也要考慮到周邊的物業(yè)價(jià)值，最終的評(píng)估結(jié)果最好是一個(gè)范圍，而不是某個(gè)具體數(shù)值。

綜上所述，牽連國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)部門且需要完善政策、法規(guī)更多的商業(yè)地產(chǎn)，似乎更有調(diào)控的必要性。但過(guò)去十年中，涉及商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策并不多見。這其中的原因又是什么？

宋會(huì)雍的觀點(diǎn)代表著房地產(chǎn)行業(yè)很多人士的普遍看法。他說(shuō)，這主要是因?yàn)橄啾茸≌墓┎粦?yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)永遠(yuǎn)都是過(guò)剩的，國(guó)家認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)可以由市場(chǎng)自我調(diào)整，不需要出臺(tái)專門的政策予以調(diào)控。

案例

近80萬(wàn)平方米供應(yīng)將入市 北京購(gòu)物中心市場(chǎng)承壓

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

一項(xiàng)關(guān)于中國(guó)各地購(gòu)物中心空置率調(diào)查的排行榜顯示，沈陽(yáng)以高達(dá)24.3%的空置率位居榜首，此外，重慶和北京等地的空置率也都高于10%。

另一則數(shù)據(jù)加重了市場(chǎng)隱憂。

來(lái)自世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2013年中國(guó)七大城市的購(gòu)物中心計(jì)劃開業(yè)量是2012年的2.9倍，遠(yuǎn)超零售品牌商開店速度和零售銷售額增速。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2013年北京預(yù)計(jì)將有11個(gè)零售項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，新供給面積近80萬(wàn)平方米。“從分布來(lái)看，北京核心區(qū)域購(gòu)物中心已較為飽和。”第一太平戴維斯研究與顧問咨詢部董事王瓊向記者指出，品牌商擴(kuò)張會(huì)考慮品牌推廣和經(jīng)營(yíng)效益，在核心區(qū)域飽和后才會(huì)考慮非核心區(qū)域，所以這造成一些非核心區(qū)項(xiàng)目招商存在一定的困難。

空置率的警鐘

身處亞奧商圈的北辰時(shí)代名門可以算作一個(gè)具有代表性的案例。

2月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到了位于鳥巢附近的這一購(gòu)物中心發(fā)現(xiàn)，偌大的購(gòu)物中心門可羅雀，除了一層有三三兩兩的顧客外，其他樓層很難見到顧客的身影。商場(chǎng)四層已出現(xiàn)了零星的撤柜，商場(chǎng)五層幾乎一半以上的面積都處于空置狀態(tài)。

“北辰時(shí)代名門自開業(yè)至今客客流量一直不高，與其定位沒有契合目標(biāo)客戶需求、地理位置，推廣力度不夠等有關(guān)。”一位分析人士指出。

戴德梁行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管蔡二虎表示，同一區(qū)域內(nèi)的新奧購(gòu)物中心空置率也相對(duì)較高。“并非市場(chǎng)供應(yīng)量的問題，而是定位出現(xiàn)了偏差。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看見，雖正直周日，但新奧購(gòu)物中心的地下停車場(chǎng)卻有大量空閑的車位，這與市中心一些購(gòu)物中心停車位一位難求的情況形成鮮明的對(duì)比。

高租金的魔咒

“零售與商業(yè)面積增長(zhǎng)速度是否匹配，是衡量商業(yè)面積是否供應(yīng)過(guò)快的最重要指標(biāo)。”世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理宋春生指出，過(guò)去5年，二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)零售額增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)激增。

世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年三季度，北京購(gòu)物中心的空置率已經(jīng)達(dá)到了11%，超過(guò)了6%的警戒線。根據(jù)第一太平戴維斯研究報(bào)告，2012年第四季度北京主要商圈中，中關(guān)村商圈的空置率最高，由2012三季度的11%上升到14%。

蔡二虎告訴記者，購(gòu)物中心不同于住宅或?qū)懽謽?，不符合周邊消費(fèi)水平或者是租金水平太高，都會(huì)影響項(xiàng)目的空置率。

目前，由于受招商周期延長(zhǎng)、與租戶租金議價(jià)能力下降，以及空置率上升等問題，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)周期也在不斷延長(zhǎng)。宋春生指出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回報(bào)周期已由5~6年普遍延長(zhǎng)至8~10年。

宋春生表示，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩以及零售企業(yè)銷售額下降的環(huán)境下，連鎖零售企業(yè)2012年拓展比較謹(jǐn)慎，壓縮開店計(jì)劃，全年開店完成率普遍低于70%。零售企業(yè)開店積極性的下降會(huì)進(jìn)一步影響到購(gòu)物中心的租金水平。

新華南MALL空置率達(dá)80%以住養(yǎng)商計(jì)劃加速

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自東莞

曾被譽(yù)為世界最大購(gòu)物中心之一的華南MALL，因開業(yè)后大量空置入不敷出，于2006年被北大資源集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱北大資源）接手，并于2007年改名為新華南MALL·生活城。

如今，五年多過(guò)去了，華南MALL是否已獲重生？

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，新華南MALL依舊靜靜地躺在東莞萬(wàn)江路旁，除了中心廣場(chǎng)的水上游樂項(xiàng)目、少許臨街商鋪正在經(jīng)營(yíng)外，其商場(chǎng)內(nèi)部商家早已撤離，空無(wú)一人，人行電梯也被遮蓋起來(lái)，上面鋪滿塵土，粗略估算，其空置率仍超過(guò)80%。

商鋪空置率達(dá)八成

資料顯示，華南MALL原定位為中國(guó)首個(gè)超大型主題購(gòu)物公園。2006年，經(jīng)營(yíng)不堪重負(fù)的華南MALL被北大資源集團(tuán)整體收購(gòu)，原開發(fā)商三元盈暉也成為其下屬分公司。

在北大資源集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理下，華南MALL被重新規(guī)劃定位為新都市主義國(guó)際生活街區(qū)，2007年7月改名為 “新華南MALL·生活城”。易主之后的新華南MALL總投資額達(dá)到45億元。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新華南MALL至今仍沒有起死回生的跡象。

記者在新華南MALL看到，除了歡笑天地、天線寶寶、萬(wàn)達(dá)影城、水上游樂設(shè)施、尼羅河酒店等娛樂功能項(xiàng)目和門口麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫等少量餐飲仍在營(yíng)業(yè)外，曾經(jīng)的大型超市麥德龍、百安居、SPAR早已撤離，商場(chǎng)內(nèi)大量店鋪人去樓空，部分商場(chǎng)改為羽毛球館。

記者注意到，曾被稱為亞洲最大室內(nèi)游樂場(chǎng)的歡笑天地，如今即便是周末，去游玩的人流依然較少，大量游樂設(shè)施處于停機(jī)狀態(tài)。

原華南MALL預(yù)計(jì)每天人流量可達(dá)7萬(wàn)人次，但自從2005年“五一”開業(yè)以來(lái)，因缺少消費(fèi)人群而人氣低落。直到2012年“五一”期間，北大資源重新增加游樂項(xiàng)目，投入巨資打造了一個(gè)占地面積3000多平方米的水上競(jìng)技游樂項(xiàng)目“幸福東莞·快樂向前沖”，才帶來(lái)些許人氣。

資料顯示，該購(gòu)物中心占地面積約43萬(wàn)平方米，總建筑面積119萬(wàn)平方米，其中商鋪數(shù)量超過(guò)2300個(gè)，商鋪規(guī)劃建筑面積超過(guò)65萬(wàn)平方米。此前，有境外媒體報(bào)道稱，華南MALL有99%商鋪未能出租。據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道顯示，直到2011年，新華南MALL已招商建筑面積為9萬(wàn)平方米，僅占總開發(fā)面積的20%，近80%的商業(yè)面積閑置。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者目測(cè)粗略估算，其目前實(shí)際空置率超過(guò)八成以上。

新華南MALL實(shí)際的商鋪招商情況如何，實(shí)際空置率有多高？日前，記者以租用商鋪的名義撥通了新華南MALL招商處熊經(jīng)理的電話。熊經(jīng)理承認(rèn)目前新華南MALL的空置率很高。熊經(jīng)理稱，從今年3月份開始，將重新調(diào)整商鋪功能，新的工程改造后將大部分增加餐飲店鋪，“就是因?yàn)榭罩枚啵乓朕k法重新調(diào)整改造”。

“重生”路荊棘叢生

對(duì)于華南MALL運(yùn)營(yíng)失敗的情況，大多數(shù)業(yè)界人士認(rèn)為，其在規(guī)劃定位上出現(xiàn)差錯(cuò)，開發(fā)商也缺少大型綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在華南MALL建成之前，三元盈暉曾在全球范圍考察大型商業(yè)項(xiàng)目，并將其定位為超大型主題購(gòu)物公園，偏重中高端消費(fèi)。但由于東莞外來(lái)人口多，整體收入水平偏低，華南MALL的定位與需求不太吻合。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，東莞是一個(gè)缺乏城市化的城市，以工業(yè)化為導(dǎo)向的城市經(jīng)濟(jì)布局分散，城市中心人口消費(fèi)能力較弱，不能與廣深等城市類比。人流量較少，使得大型商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)較為困難。

據(jù)了解，為了解決商鋪空置的問題，北大資源在接手華南MALL后，便啟動(dòng)了全球招商活動(dòng)，并推出多種優(yōu)惠活動(dòng)，還針對(duì)東莞大量的本地加工制造企業(yè)，于2008年提出了在新華南MALL內(nèi)設(shè)立 “東莞工廠直銷中心”想法，總面積達(dá)6萬(wàn)平方米。

但這次調(diào)整并不理想。據(jù)知情人士透露，當(dāng)時(shí)新華南MALL招了不少企業(yè)進(jìn)來(lái)，不久后又撤走了。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也看到，“東莞工廠直銷中心”的經(jīng)營(yíng)效果并不明顯，除了少量SPA連鎖店和某酒類直銷店還在繼續(xù)營(yíng)業(yè)外，其余商鋪大多處于空置關(guān)閉狀態(tài)。

此外，北大資源還試圖盤活該項(xiàng)目。2011年，以發(fā)展住宅養(yǎng)活商業(yè)的計(jì)劃出爐?！赌戏饺?qǐng)?bào)》報(bào)道，2011年5月，北大資源成功將新華南MALL未開發(fā)的7萬(wàn)平方米的商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地，做起了住宅開發(fā)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也看到，在新華南MALL南區(qū)的北大資源御灣項(xiàng)目已大部分建成，目前有高檔別墅和江景洋房銷售，別墅銷售價(jià)格達(dá)到25000元/平方米。而新華南MALL西區(qū)的一塊未開發(fā)空地，也將于今年動(dòng)工建設(shè)。據(jù)知情人士透露，該地塊也將用于住宅開發(fā)。

但值得注意的是，在幾經(jīng)轉(zhuǎn)手和功能調(diào)整之后，無(wú)論是商業(yè)功能改造調(diào)整，還是將商業(yè)地塊調(diào)整為住宅開發(fā)，空置率依然嚴(yán)重的新華南MALL，重生之路或許仍然漫長(zhǎng)。