每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

自稱“財(cái)務(wù)穩(wěn)健”的信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司（600657，SH）（以下簡(jiǎn)稱信達(dá)地產(chǎn)），一改過(guò)去頻繁在中東部地區(qū)拿地的思路，近日擲巨資首次布局西部重鎮(zhèn)——重慶。

2月26日，信達(dá)地產(chǎn)重慶分公司通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)的方式，以7.15億元的價(jià)格取得了重慶市北部新區(qū)一地塊，該地塊占地68.3畝，合計(jì)45578平方米，樓面單價(jià)5229元，溢價(jià)率3.6%，土地性質(zhì)為商業(yè)用地。

信達(dá)地產(chǎn)表示，這是為了增加土地儲(chǔ)備，開(kāi)拓西部地產(chǎn)市場(chǎng)。信達(dá)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該地塊將開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，公司暫沒(méi)有向西部其他區(qū)域拿地的打算。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事吳新堅(jiān)表示，信達(dá)地產(chǎn)是上市房企，從財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)分析，信達(dá)屬于資本型的投資房企，這次高調(diào)進(jìn)軍重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)，可以有力提升其股票市值和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。不過(guò)，分析人士亦擔(dān)憂此項(xiàng)目難被日益飽和的重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)消化。

增加土地儲(chǔ)備 開(kāi)拓西部市場(chǎng)/

對(duì)重慶北部新區(qū)的關(guān)注，從來(lái)都不乏地產(chǎn)商的目光。僅在2012年，就有龍湖、融創(chuàng)中國(guó)等品牌房企頻頻斬獲優(yōu)質(zhì)土地。2013年，信達(dá)地產(chǎn)首次豪擲巨資在此吞下一地塊。信達(dá)地產(chǎn)公告透露，所拿下的68.3畝純商業(yè)用地將需要支付土地款7.15億元，地塊位于大竹林組團(tuán)O標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)O11-3-1號(hào)（部分），樓面單價(jià)5229元，溢價(jià)率3.6%。

重慶地產(chǎn)界表示，對(duì)于當(dāng)?shù)匾患?jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，信達(dá)地產(chǎn)拿地屬于今年首次溢價(jià)拿地。

通過(guò)梳理公告，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，2012年以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)在上海、浙江、遼寧、安徽等中、東部地區(qū)頻頻拿地，累計(jì)金額近40億元。

年報(bào)快訊透露，信達(dá)地產(chǎn)2012年總營(yíng)收40.07億元，同比增長(zhǎng)21.17%；歸屬于上市公司的凈利潤(rùn)為6.14億元，同比增長(zhǎng)9.06%。“報(bào)告期內(nèi)，公司本著穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的理念，合理控制資產(chǎn)負(fù)債水平，總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及凈利潤(rùn)較上年同期穩(wěn)步增長(zhǎng)。”

公開(kāi)信息顯示，信達(dá)地產(chǎn)屬于中國(guó)信達(dá)旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司，由信達(dá)投資有限公司控股，信達(dá)地產(chǎn)下屬包括具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)在內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)16家。其中，信達(dá)地產(chǎn)（重慶）公司成立于2012年12月5日，注冊(cè)資本金5000萬(wàn)元，信達(dá)地產(chǎn)為單一股東，持股比例為100%。

信達(dá)地產(chǎn)此次調(diào)頭向西，進(jìn)駐重慶樓市，宣稱這是為了增加土地儲(chǔ)備，開(kāi)拓西部地產(chǎn)市場(chǎng)，相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體表示，公司一直比較看好兩江新區(qū)的發(fā)展。

自去年3季度以來(lái)，萬(wàn)科、保利、綠地等一線品牌房企紛紛回歸一線城市拿地。吳新堅(jiān)表示，這顯示了房地產(chǎn)高地效應(yīng)，一線城市的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格高、價(jià)值高、利潤(rùn)高。

對(duì)于信達(dá)地產(chǎn)重慶拿地，吳新堅(jiān)分析稱，信達(dá)地產(chǎn)是上市房企，從財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)分析，信達(dá)地產(chǎn)屬于資本型的投資房企，其高調(diào)進(jìn)軍重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)，將有力提升股票市值和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

純商業(yè)難消化？地段升值可期/

信達(dá)地產(chǎn)的重慶地塊將用于開(kāi)發(fā)何種業(yè)態(tài)呢？參與重慶拿地的信達(dá)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人馬先生告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該地塊將用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)。多位重慶地產(chǎn)人士對(duì)此深表驚訝。

重慶媒體一地產(chǎn)記者稱，按照該項(xiàng)目的樓面地價(jià)，加上其他費(fèi)用，如果項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)低于14000元/平方米，項(xiàng)目盈利會(huì)有難度，并且“北部新區(qū)寫(xiě)字樓空置率相對(duì)較高。”

記者從重慶中原地產(chǎn)2012年報(bào)援引 “重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)了解到，去年重慶主城區(qū)取得預(yù)售許可證的寫(xiě)字樓面積為221.83萬(wàn)平方米，環(huán)比2011年大幅上漲，漲幅達(dá)206%。

重慶中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，去年下半年批準(zhǔn)預(yù)售體量大幅度增加，預(yù)計(jì)2013年重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)將以庫(kù)存銷(xiāo)售為主，市場(chǎng)吸納能力面臨巨大挑戰(zhàn)。

重慶中原地產(chǎn)2012年報(bào)還透露，去年重慶寫(xiě)字樓租金57元/平方米·月，環(huán)比下降3%，波動(dòng)幅度較小，租金整體走勢(shì)較為平穩(wěn)。截至去年12月，重慶主城區(qū)寫(xiě)字樓入住率87%。也就是說(shuō)，即使整體租金、入住率指標(biāo)平穩(wěn)，但高企的寫(xiě)字樓供應(yīng)量仍將遭遇去化壓力。

就公司本身而言，東北證券研報(bào)指出，信達(dá)地產(chǎn)去年下半年加大了購(gòu)地力度，表明公司的市場(chǎng)化運(yùn)作程度開(kāi)始加強(qiáng)，但公司所獲地塊成本并不算低，在房地產(chǎn)市場(chǎng)走向尚不明朗的情況下，購(gòu)地?cái)U(kuò)張將會(huì)消耗大量現(xiàn)金資源，同時(shí)會(huì)降低公司抵抗行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

記者統(tǒng)計(jì)得出，2012年至今，信達(dá)地產(chǎn)拿地支出46.6億元。東北證券研報(bào)表示，由于增加購(gòu)地支出，貨幣資金已經(jīng)不能覆蓋短期債務(wù)，公司短期內(nèi)財(cái)務(wù)安全性開(kāi)始下降。

對(duì)于業(yè)界質(zhì)疑，馬先生表示，風(fēng)險(xiǎn)總是會(huì)有，但所拿地塊本身屬于優(yōu)質(zhì)地塊，比如地段優(yōu)勢(shì)，未來(lái)升值潛力巨大。

吳新堅(jiān)亦表示，不能僅從市場(chǎng)供應(yīng)量考衡，信達(dá)地產(chǎn)作為資本型房企，有盈利和抗風(fēng)險(xiǎn)操作策略，將重慶項(xiàng)目打包成金融融資產(chǎn)品，賣(mài)給股民，房企本身的資本金投入比例少，通過(guò)項(xiàng)目融資和產(chǎn)權(quán)融資模式，就能從資本市場(chǎng)獲取高回報(bào)。

湘財(cái)證券研報(bào)指出，信達(dá)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在于獨(dú)特盈利模式的優(yōu)勢(shì)，公司作為四大資產(chǎn)管理公司之一信達(dá)資產(chǎn)股份有限公司控制下的公司，具有先天的優(yōu)勢(shì)。