王瑞霞

隨著國五條細(xì)則的出爐，新一輪樓市風(fēng)暴將至。盡管市場各方對二手房交易個(gè)稅從嚴(yán)征收、二套房貸門檻提高等對樓市降溫作用如何存有爭議，但樓市后續(xù)走勢畢竟增添了變數(shù)?；叵爰?xì)則出臺前一日，北京13宗土地出讓中不乏高價(jià)拿地的“勇士”，他們搶得的地塊，會否因政策風(fēng)險(xiǎn)加大而變成“燙手山芋”，似乎也多了一些懸念。

2月的最后一天，北京13宗土地集中出讓，房山區(qū)一地塊創(chuàng)出單價(jià)過萬的樓面地價(jià)新高，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)的兩個(gè)熱門地塊也以高價(jià)成交。同行們的拿地?zé)崆椋钊f科的一位老總直呼“大家都有些瘋狂了”。

“瘋狂”之嘆，概是擔(dān)憂高價(jià)拿地不僅日后無利可賺，更怕落得賠本賺吆喝。然而從北京樓市近年來的風(fēng)云變化來看，高價(jià)拿地究竟是逞一時(shí)之快，還是利在長遠(yuǎn)，仍有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

高價(jià)拿地之憂，主要緣于兩方面因素：一是房地產(chǎn)調(diào)控新政將出，政策風(fēng)險(xiǎn)增大，市場如降溫，高價(jià)地恐套牢；二是地塊開發(fā)利用價(jià)值被高估，成本太高將導(dǎo)致盈利難保。

從北京昔日地王們的離奇經(jīng)歷來看，樓市調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)雖不能不察，但也未必就會令地王們套牢。

先說萬科，該公司2007年曾奪得東四環(huán)附近的一塊地，樓面地價(jià)約11409元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的地王，沒料想提高房貸門檻的房貸新政以及經(jīng)濟(jì)緊縮政策的實(shí)施，令樓市陷入低迷，萬科遲遲未動工，并計(jì)提了不菲的減值準(zhǔn)備。然而，為應(yīng)對金融危機(jī)而出的4萬億投資計(jì)劃成了房地產(chǎn)業(yè)的救命稻草。起名“萬科藍(lán)山”的這個(gè)地王樓盤，首期售價(jià)就沖上每平方米3萬的均價(jià)，且需排隊(duì)搖號才能購買。公司高價(jià)拿地有驚無險(xiǎn)，賺得盆滿缽滿。

保利地產(chǎn)拿地更堪稱“壯舉”。2009年底，公司以高價(jià)競得朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)一地塊，樓面地價(jià)創(chuàng)出23506元/平方米的新高。值得一提的是，這一地王誕生之時(shí)，適逢中央連發(fā)數(shù)道令牌，調(diào)控升級呈山雨欲來之勢。事后證明，以保利東郡亮相的這個(gè)樓盤，一舉沖上4萬單價(jià)，銷售無虞。

萬科和保利的地王故事，看似孤例，實(shí)則反映出我國樓市調(diào)控面臨的窘境：一是難以獨(dú)立于整體宏觀調(diào)控之外，打壓房地產(chǎn)市場，又恐傷及經(jīng)濟(jì)增長，樓市調(diào)控投鼠忌器，往往影響調(diào)控的連續(xù)性；二是調(diào)控長期效果不理想，市場免疫力不斷增強(qiáng)。史上最嚴(yán)厲限購政策實(shí)施至今，全國大中城市房價(jià)卻出現(xiàn)環(huán)比七連漲就是一個(gè)例證。

調(diào)控窘境使得地王們高價(jià)奪地之初，或許還有幾分驚心，但事后每每能化解政策風(fēng)險(xiǎn)，順利出局。只是房地產(chǎn)大佬們一旦養(yǎng)成這樣的思維定勢，也會增加他們與政府、市場的博弈勇氣。

前兩年，筆者曾與一位信托公司老總探討房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率動輒高達(dá)20%之上，風(fēng)險(xiǎn)如何化解時(shí)，這位老總意味深長地笑著說，房地產(chǎn)商無非是賭撐不了兩年，樓市就會回暖。從目前樓市的走勢來看，此對賭已當(dāng)真不是南柯夢。

此外，從土地價(jià)值評估來看，高價(jià)拿地未必就是非理性之舉。近年來土地出讓屢現(xiàn)流拍，全國很多地區(qū)未能完成供地計(jì)劃。即使北京日前成交的13宗地，也是冷熱不均。一線城市優(yōu)質(zhì)地塊越來越稀少，而潛在客戶需求仍呈剛性，所以熱門地塊高價(jià)成交并不為奇。縱觀北京近年來的地王樓盤，一般都以高端住宅亮相，價(jià)格雖高，但由于地段好、質(zhì)量佳仍吸引了不少高端客戶。由于房地產(chǎn)商們對于地塊的價(jià)值評估存有爭議，像萬科老總般對高價(jià)拿地嘖嘖稱奇也在情理之中。

話說回來，樓市調(diào)控不僅受政策調(diào)控的影響，更受土地供應(yīng)、客戶需求這些根本性因素的制約，特別是土地供應(yīng)乃房地產(chǎn)市場之本。國五條細(xì)則和香港近期打擊樓市都瞄上了加稅，但其背后都是土地供應(yīng)不足在作怪。所以與其將眼球過多地盯住單一的地王、樓王，興嘆市場瘋與不瘋，不如更多去關(guān)注樓市運(yùn)行深層次的原因、全局性的變化。