證券時報 2013-03-06 08:52:49
隨同地產(chǎn)股跌了一天后,銀行板塊昨日就回過神來。A股市場走勢頗具戲劇性,銀行股強(qiáng)勢反彈領(lǐng)漲大盤,但地產(chǎn)股依然死死墊底,這兩個近期聯(lián)系頗為緊密的板塊,開始出現(xiàn)明顯的“裂痕”。
記者以為,這種分化在很大程度上說明,在限購限貸方面進(jìn)一步升級的房地產(chǎn)調(diào)控新政,對商業(yè)銀行的實際影響恐怕相當(dāng)有限。
新政最為嚴(yán)厲的舉措,當(dāng)屬二手房交易中將按差額20%征收個稅。以一套原值50萬、現(xiàn)值150萬的普通住宅計,在不考慮其他因素的情況下,按照評估價1%征收個人所得稅的交易過程將產(chǎn)生1.5萬元稅費(fèi),但按差額計算則產(chǎn)生20萬元稅費(fèi)。顯然,二手房買賣交易將受到政策的直接沖擊,而銀行在二手房市場中的個人按揭貸款業(yè)務(wù)亦將受到影響。
但是,由于個人按揭貸款業(yè)務(wù)近年來在銀行零售貸款中的占比已經(jīng)連年下降,而且二手房業(yè)務(wù)在整個個人按揭貸款中的占比亦相對有限。此外,新政亦將是否提高二套房首付比例和貸款利率的權(quán)限下放給了各地人民銀行分支機(jī)構(gòu),進(jìn)一步對隱藏其中的投機(jī)炒作行為亮起“紅燈”。而記者從銀行方面了解的情況顯示,自從限購限貸政策實施以來,商業(yè)銀行個人按揭貸款業(yè)務(wù)的客戶群體主要是購買首套房的剛需客戶。因此,二手房市場即便遭遇短暫的“封凍”,對商業(yè)銀行的整體影響也相當(dāng)有限。
廣發(fā)證券(000776)研究所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,截至2012年6月末,個人按揭貸款占總資產(chǎn)比例最高的為建設(shè)銀行,占19.88%。占比接近20%的還有中國銀行和招商銀行(600036),分別占19.04%和18.58%。顯然,限購限貸政策升級對于商業(yè)銀行整體資產(chǎn)的影響很小。
考慮到稅費(fèi)政策一旦嚴(yán)格實施,二手房市場將暫時遇冷,以往在這一領(lǐng)域存在的改善性購房需求將涌向新房市場,因此,亦不排除會出現(xiàn)利好開發(fā)商一手樓市場的供需格局。在這種情況下,新政對商業(yè)銀行的“殺傷力”就更加有限。因為,多數(shù)銀行的房地產(chǎn)信貸均為開發(fā)貸與按揭貸款一條龍服務(wù),如果新房市場出現(xiàn)供需兩旺局面,商業(yè)銀行不僅能夠確保穩(wěn)定的按揭貸款業(yè)務(wù)增量,而且此前投放的開發(fā)貸風(fēng)險也會大大降低。
但這僅是一種假設(shè),如若新房市場受二手樓市場“封凍”影響,而出現(xiàn)銷售不順暢的情況,銀行能扛得住市場下跌的風(fēng)險嗎?記者認(rèn)為,這種風(fēng)險存在的可能性極小。因為,從過往幾年的情況看,只要開發(fā)商愿意降價銷售,存貨消化速度相當(dāng)快。目前的變數(shù)在于,供需雙方如何解讀新的調(diào)控政策。而從當(dāng)下市場反饋信息看,市場的態(tài)度并不明朗,雖然年前房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期基本剎住車,但是掉頭向下的動能似乎并不充分。
這恐怕也意味著,商業(yè)銀行存量的個人按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險的可能性相當(dāng)小。最近兩年的首付比例數(shù)據(jù)和各渠道反饋的實際違約案例,亦證明銀行持有的按揭貸款具備相當(dāng)?shù)目共▌幽芰?。歷史數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)銀行按揭貸款不良率僅在2008年有所上升,此后則一直維持穩(wěn)定狀況。
而在開發(fā)貸方面,最近幾年商業(yè)銀行普遍抬高客戶合作門檻,并有意識控制此塊資產(chǎn)的占比。以上市銀行2012年半年報數(shù)據(jù)為例,銀行開發(fā)貸占比最高的亦僅占到總資產(chǎn)11.31%,多數(shù)商業(yè)銀行該數(shù)字不超過8%,工行和建行甚至沒有超過6%。因此,即便開發(fā)貸出現(xiàn)風(fēng)吹草動,市場調(diào)控對銀行帶來的直接沖擊也相當(dāng)有限。
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