2013-03-29 00:34:31
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江桐鄉(xiāng)
每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江桐鄉(xiāng)
近日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者陸續(xù)接到不少來(lái)自上海、杭州、臺(tái)州及江蘇等地投資者的反映,稱他們于2008年至2011年期間,購(gòu)買了由浙江厚源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (以下簡(jiǎn)稱浙江厚源地產(chǎn))開發(fā)的桐鄉(xiāng)香港城商鋪,但整個(gè)香港城大部分商鋪現(xiàn)在已“人去鋪空”,涉及到的商鋪約一千多套。
桐鄉(xiāng)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,香港城糾紛屬于業(yè)主的市場(chǎng)投資行為,主張通過(guò)司法訴訟進(jìn)行解決。對(duì)于業(yè)主提及的“售后返租”,則表示,對(duì)業(yè)主和開發(fā)商簽訂的銷售合同對(duì)照《商品房銷售管理辦法》進(jìn)行了檢查,未發(fā)現(xiàn)合同中存在“售后返租”條款或約定。
商鋪返租無(wú)法兌現(xiàn)/
俗話說(shuō) “一鋪可以養(yǎng)三代”,但在王芳(化名)眼里,正是這樣的誘惑讓其一頭扎了進(jìn)去,并被套。2008年12月27日,王芳與香港城開發(fā)商浙江厚源地產(chǎn)簽訂了購(gòu)房合同,合同約定其購(gòu)買的商鋪位于二幢1單元155號(hào),用途為商業(yè)用房,雖然該商鋪建筑面積只有12.95平方米,但價(jià)格卻并不低,單價(jià)已達(dá)到2.2萬(wàn)元左右,“當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格也就在3000~4000元”。
隨后,另外一家名為浙江厚源商業(yè)發(fā)展有限公司 (以下簡(jiǎn)稱浙江厚源商業(yè))與其簽訂了商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議,委托經(jīng)營(yíng)租期總共8年,每年一簽,到2016為止,前兩年的租金已算進(jìn)首付款中,總共簽了6份。
王芳向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者出示的 《桐鄉(xiāng)香港城商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》內(nèi)容明確,管理時(shí)間段期間,甲方按時(shí)間段將租金支付給乙方,租金為每6個(gè)月支付一次,甲方應(yīng)于每個(gè)半年租金支付時(shí)間段前十天向乙方支付租金。上述委托協(xié)議還顯示,商鋪每年的租金實(shí)現(xiàn)逐年增長(zhǎng),如2011年為10804元,2012年為12154元,到了2016年,租金上漲至13504元。“租期還沒有結(jié)束,租金現(xiàn)在已經(jīng)拖欠了一年多了,找他們,他們就說(shuō)沒有錢。”王芳說(shuō)。
記者在采訪中獲悉,遭遇同樣租金問(wèn)題的業(yè)主不在少數(shù),這些業(yè)主來(lái)主要來(lái)自上海、杭州、寧波、臺(tái)州、義烏以及江蘇等地區(qū)。
有業(yè)主表示,所涉及的商鋪有1000多套,有的為3至5年的短租期,有的租期為6至10年。當(dāng)初,開發(fā)商銷售人員承諾售后,可以每年按8%至10%的幅度統(tǒng)一返租。“售后返租是當(dāng)時(shí)香港城開發(fā)商打出的重點(diǎn)銷售策略,在此策略的刺激下,香港城項(xiàng)目的銷售一路火爆。”
值得一提的是,協(xié)議內(nèi)容要求,在經(jīng)營(yíng)管理期限內(nèi),無(wú)須事先通知乙方,浙江厚源商業(yè)享有對(duì)商鋪進(jìn)行獨(dú)立租賃經(jīng)營(yíng)的權(quán)利;此外,作為業(yè)主不得主張對(duì)商鋪的占有、使用及經(jīng)營(yíng)權(quán)利。對(duì)于這樣的協(xié)議內(nèi)容,浙江省房地產(chǎn)一業(yè)內(nèi)人士表示不解。 業(yè)主們寄予希望的香港城不僅未帶來(lái)收益,而且似乎成了“空城”。業(yè)主代表向記者表示,開發(fā)商當(dāng)時(shí)銷售時(shí)做的廣告明確提到:香港城為奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng),是桐鄉(xiāng)唯一商業(yè)步行街,得到市政府鼎力支持,是集購(gòu)物、旅游、餐飲、娛樂(lè)為一體的商業(yè)綜合體。“信誓旦旦地說(shuō)桐鄉(xiāng)奧特萊斯要趕超上海青浦,北京燕莎。”有業(yè)主回憶稱。
然而,建成3年的桐鄉(xiāng)香港城卻是另外一翻景象。3月22日,記者在位于桐鄉(xiāng)市政府后側(cè)的香港城看到,大部分商鋪已經(jīng)關(guān)門,空蕩蕩,少數(shù)商鋪經(jīng)營(yíng)著健身房、足浴店等,從陳舊但色彩依舊鮮艷的服飾、餐飲等商鋪宣傳廣告中,透露出當(dāng)初的“繁華”。
桐鄉(xiāng)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,香港城糾紛由來(lái)已久。2011年10月17日以來(lái),香港城商鋪業(yè)主已經(jīng)分別到桐鄉(xiāng)市以及浙江省政府反映,“香港城目前最大的問(wèn)題就是租金問(wèn)題:由于招商不當(dāng),經(jīng)營(yíng)狀況差,已歇業(yè),開發(fā)商沒有及時(shí)按照合同規(guī)定履行自己的承諾,才造成目前情況。”
對(duì)于“空城”,浙江厚源商業(yè)則認(rèn)為責(zé)任在當(dāng)?shù)卣?,其在電話中向記者表示,緣于?dāng)?shù)卣?dāng)初定位錯(cuò)誤,現(xiàn)在要求政府進(jìn)行統(tǒng)一拆除重建。
涉嫌變相“售后返租”/
上述桐鄉(xiāng)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,香港城糾紛屬于業(yè)主的市場(chǎng)投資行為,主張通過(guò)司法訴訟進(jìn)行解決。對(duì)于業(yè)主提及的“售后返租”則表示,對(duì)業(yè)主和開發(fā)商簽訂的銷售合同對(duì)照《商品房銷售管理辦法》進(jìn)行了檢查,未發(fā)現(xiàn)合同中存在“售后返租”條款或約定。
售后返租指開發(fā)商將房產(chǎn)分割出售后再承租該房產(chǎn)并向購(gòu)買者支付租金,以達(dá)到快速回籠資金的目的。住建部規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租的方式進(jìn)行銷售。商品住宅按套銷售,不得采取分割拆零銷售的方式。
令王芳感到蹊蹺的是,商品房銷售合同中沒有約定 “售后返租”,但是實(shí)際銷售和管理過(guò)程中卻存在變相之嫌,她所購(gòu)買的商鋪就是按照分割拆零的方式進(jìn)行銷售的。“我只知道我的房子大概所在位置,但在整個(gè)大間商鋪里,不知道具體是哪個(gè)位置”。其購(gòu)房合同所呈現(xiàn)的平面圖也顯示,整個(gè)一層被分割成了眾多座次說(shuō)明的單間。
對(duì)于是否為售后返租,開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系尤為關(guān)鍵。統(tǒng)一格式的 《桐鄉(xiāng)香港城商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》內(nèi)容亦顯示,浙江厚源商業(yè)對(duì)香港城實(shí)施統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。同時(shí)指出,如果業(yè)主沒有完全履行與開發(fā)商浙江厚源地產(chǎn)簽訂的《商品方買賣合同》以及附件約定的支付購(gòu)房款、其他代收款、大修基金以及辦理按揭貸款等義務(wù),浙江厚源商業(yè)有權(quán)要求依浙江厚源地產(chǎn)的要求暫緩向乙方支付租金。
對(duì)于上述兩公司的關(guān)系,浙江厚源商業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向記者表示,兩者沒有關(guān)系。
然而,浙江厚源地產(chǎn)與浙江厚源商業(yè)頻繁的工商變更卻露出了玄機(jī)。工商注冊(cè)資料顯示,浙江厚源地產(chǎn)的股東2008年9月4日變更為上海德納德投資管理有限公司 (持股70%),自然人林劍民持股30%。在2011年1月份,法人代表由林劍民變更為了陳文波。
成立于2007年12月的浙江厚源商業(yè),最初投資人為林劍民和翁士文兩位自然人,而到目前,持股人為林劍民和林勤民,兩者持股比例為3:7,同時(shí),在2013年3月1日,該公司的法人代表由林劍民變?yōu)榱顺虒W(xué)東。
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