每經(jīng)記者沙斐發(fā)自上海 隨著樓市升溫，今年的地產(chǎn)融資需求愈發(fā)強(qiáng)烈。然而，近期銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問(wèn)題的通知》，針對(duì)并加強(qiáng)包括信貸、信托等非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的風(fēng)控力度。 業(yè)內(nèi)人士表示，此舉可能會(huì)對(duì)未來(lái)地產(chǎn)融資形成一定的影響。 根據(jù)《通知》內(nèi)容，商業(yè)銀行應(yīng)比照自營(yíng)貸款管理流程，對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)投資進(jìn)行投前盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)審查和投后風(fēng)險(xiǎn)管理。 克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄稱，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)融資會(huì)比較難，通過(guò)這類渠道融資的成本和門檻也會(huì)高于以往。他表示，前兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只要有不動(dòng)產(chǎn)就能通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)融資，但現(xiàn)在不僅對(duì)抵押物的資質(zhì)要求高了，產(chǎn)品的審核流程也較之前長(zhǎng)了很多。而銀監(jiān)會(huì)此次下發(fā)的《通知》，更是讓當(dāng)前的現(xiàn)狀嚴(yán)上加嚴(yán)。 因?yàn)槿狈θ谫Y渠道，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要融資途徑仍然集中在信托領(lǐng)域。由于之前銀行代銷的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品曾出現(xiàn)過(guò)不少問(wèn)題，導(dǎo)致銀行和客戶都對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)的投資標(biāo)的產(chǎn)生警惕。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)等于是監(jiān)管機(jī)構(gòu)承認(rèn)了這個(gè)現(xiàn)狀，并希望對(duì)其加強(qiáng)風(fēng)控力度。 摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬紅日前在上海接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)稱，今年是房地產(chǎn)復(fù)蘇的一年，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始積極拿地了，并且也出現(xiàn)了大規(guī)模的融資需求。 用益信托工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月房地產(chǎn)信托的發(fā)型規(guī)模為347.24億元，占比達(dá)31.19%，是各類信托產(chǎn)品中發(fā)型比重最高的。此外，諾亞財(cái)富研究報(bào)告指出，2月份房地產(chǎn)信托發(fā)行量較1月份持續(xù)增多，并成為信托的主要投資領(lǐng)域。 導(dǎo)致房地產(chǎn)信托持續(xù)升溫的主要原因要?dú)w結(jié)于一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托來(lái)融資，以此造成房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模不斷擴(kuò)大?！靶磐械目傮w融資成本一般都在10%以上，對(duì)于一些小公司來(lái)說(shuō)可能太高了，畢竟現(xiàn)在要獲得10%以上的利潤(rùn)率不是那么簡(jiǎn)單，由此存在的風(fēng)險(xiǎn)也是不容小覷的?！毖ㄐ鄹嬖V記者。 用益信托工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2012年開(kāi)始，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模迅速增加，進(jìn)入兌付密集期。最新數(shù)據(jù)顯示，2011年、2012年、2013年集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模分別是544億元、1573億元、1974億元。2013年仍然是房地產(chǎn)信托的兌付高峰期，兌付情況與2012年類似，風(fēng)險(xiǎn)事件依然時(shí)有可能發(fā)生。 為了防范信托等銀行代銷的非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)所可能造成的風(fēng)險(xiǎn)，此次《通知》內(nèi)容中有一條指出，商業(yè)銀行代銷代理其他機(jī)構(gòu)發(fā)行的產(chǎn)品投資于非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)或股權(quán)性資產(chǎn)的，必須由商業(yè)銀行總行審核批準(zhǔn)。 對(duì)此，上海鉅派投資咨詢有限公司總裁姚偉示認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)對(duì)于今年房地產(chǎn)大規(guī)模融資需求可能存在的風(fēng)險(xiǎn)是一種防范措施，是銀行出于自身風(fēng)險(xiǎn)把控的原因，希望將風(fēng)險(xiǎn)控制在源頭，并且采取積極主動(dòng)的一種態(tài)度。 從未來(lái)金融組織體系的架構(gòu)來(lái)看，姚偉示認(rèn)為，個(gè)人理財(cái)市場(chǎng)可能會(huì)形成銀行、信托公司和第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)三分天下的格局，并且在各自的領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)擅長(zhǎng)的產(chǎn)品，而不僅僅是依賴銀行去銷售，并承擔(dān)所有的售后風(fēng)險(xiǎn)。