各地樓市調(diào)控細則步入密集發(fā)布期，限購、限價、限貸等措施料嚴格執(zhí)行。為穩(wěn)定市場預(yù)期，避免市場劇烈波動，調(diào)控應(yīng)強化長效機制建設(shè)，逐漸擺脫對行政措施的依賴，加速推出和完善市場化手段。

自2011年1月“新國八條”出臺以來，以限購、限價、限貸領(lǐng)銜的調(diào)控措施有效打擊投機投資需求，在一定程度上遏制了房價過快上漲。但隨著時間推移，這些行政調(diào)控手段的“副作用”逐漸浮現(xiàn)。

首先，限購政策在抑制需求、打壓投機的同時，也影響供應(yīng)方預(yù)期，不少開發(fā)商放緩?fù)顿Y步伐，導(dǎo)致一些城市住房有效供應(yīng)不足。這顯然不僅不利于市場供需關(guān)系改善，更無法從根本上平抑房價。其次，限價手段使開發(fā)商因無法獲得合理利潤而放緩供應(yīng)節(jié)奏。在土地出讓的“限地價、競保障房面積”等措施中，對土地總價限制，會將保障房用地成本轉(zhuǎn)移到商品房用地中，最終轉(zhuǎn)嫁給商品房購房者。

更重要的是，由于無法從根本上調(diào)整供需，而只是暫時對需求進行抑制，因此，一旦行政調(diào)控手段效果被消解，市場就會再度陷入供需失衡困境中，房價非理性上漲局面又會反過來導(dǎo)致“看得見的手”進行干預(yù)。在這種循環(huán)中，市場預(yù)期被擾亂，調(diào)控效果自然難以令人滿意。

城鎮(zhèn)化進程推進將刺激新一輪住房需求。房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，又會影響到城鎮(zhèn)化質(zhì)量和宏觀經(jīng)濟大局。

在這種背景下，穩(wěn)定市場預(yù)期、防止市場波動無疑是調(diào)控重要目標(biāo)。事實上，房地產(chǎn)領(lǐng)域各項基礎(chǔ)工作已在近幾年得到有效推進。政府部門調(diào)低經(jīng)濟增長預(yù)期，又給房地產(chǎn)調(diào)控提供更大空間。借助“新國五條”細則落地契機，在維持調(diào)控政策穩(wěn)定性的同時，房地產(chǎn)調(diào)控手段應(yīng)盡快向市場化方向邁進。

一是調(diào)整房地產(chǎn)稅收體系，平衡稅賦分布。當(dāng)前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收，多集中在交易環(huán)節(jié)。這不僅會增加交易成本，也不利于存量房屋釋放。對此，需有效整合交易環(huán)節(jié)稅種，減少交易成本向購房者轉(zhuǎn)嫁。在增加持有稅種方面，可在對基本住房需求進行免征基礎(chǔ)上，研究提高住房持有成本措施。具體而言，應(yīng)總結(jié)房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，有步驟地擴大房產(chǎn)稅試點范圍，使之最終取代限購。

二是加快建設(shè)房地產(chǎn)領(lǐng)域基礎(chǔ)體系并盡快投入使用。近幾年來，個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)已覆蓋多數(shù)熱點城市，實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)、存量房評估系統(tǒng)建設(shè)在各地推開。作為房屋信息管理和房屋價值評估重要平臺，這兩項系統(tǒng)應(yīng)盡快投入使用，從而支撐差別化信貸和稅收政策實施，使之更精確地打擊投機。

三是在土地供給和開發(fā)環(huán)節(jié)實施市場化管理。土地供應(yīng)主動權(quán)掌握在政府部門手中，土地開發(fā)主動權(quán)掌握在房地產(chǎn)企業(yè)手中?？梢罁?jù)信息公開原則，對市場預(yù)期進行引導(dǎo)。政府部門及時制定并公布供地計劃、地塊詳細信息等，使市場對潛在供應(yīng)心中有數(shù)；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定，公示拿地合同有關(guān)條款，使市場對土地開發(fā)節(jié)奏、竣工時間、銷售日期等有所了解。

此外，進一步完善基本住房保障體系。推進樓市調(diào)控市場化，需明確政府職責(zé)范圍。現(xiàn)階段，在繼續(xù)保持保障房建設(shè)規(guī)模同時，需從住房保障范圍確定、保障房分配和退出機制建設(shè)、保障房持有和交易等方面予以完善，從而厘清政府和市場邊界。