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北京19項措施打壓房價 個稅計征細則明確

中國證券報 2013-04-01 08:36:01

 

北京(樓盤)于3月30日晚出臺的“國五條”落實細則,不出意外地成為現(xiàn)有地方版政策中最嚴厲的一款。雖然政策細則從供需兩端都做出了部署,但由于“控房價”的迫切需要,細則中一些舉措帶有明顯的行政色彩。多數(shù)分析人士認為,按照當前的政策力度,短期內(nèi)市場會大幅降溫。從長期來看,嚴厲的手段將影響到供應(yīng)端的積極性,不利于供需關(guān)系的改善。此外,北京市地稅局公布了二手房交易個稅的具體計征政策,按規(guī)定可以將一些費用計入房屋原值,從而使個稅繳納額度有所降低。

行政調(diào)控色彩較濃

北京市公布的調(diào)控細則提出了19條具體政策措施。2013年北京市房價控制目標是全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定,進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。與其他城市提出的“掛鉤經(jīng)濟增速”相比,這一目標顯得較為嚴厲。按照不少分析人士的理解,“保持穩(wěn)定”更多的含義在于控制房價漲勢,而非“止?jié)q”。但即便如此,對于市場供需失衡的北京來說,要完成這一目標仍然不容易。

針對“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理”這一表述,在《北京出臺貫徹國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控細則政策問答》中解釋,北京將一方面增加“限房價、競地價”地塊的供應(yīng),另一方面對正在開發(fā)建設(shè)的適合自住、改善需求的商品住房項目,在政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上,降低房價,納入限價房序列管理,提前鎖定商品房上市銷售價格。此類住房主要是解決居民自住型、改善型等基本居住要求。同時,對此類住房的上市年限和收益將進行一定的限制。對于這項規(guī)定,多數(shù)開發(fā)商未做評價,但有專家認為,若能嚴格執(zhí)行,此舉或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬辖档头课萁灰變r格。但該手段行政色彩較為濃厚,在實際操作中恐有難度。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強向中國證券報記者表示,雖然北京并未像深圳(樓盤)一樣限制樓盤銷售價格的漲幅,但對于商品房的預(yù)售監(jiān)管,實際上也是在干預(yù)市場價格的制定。分析人士還認為,將自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理,同樣體現(xiàn)出行政干預(yù)的色彩。

二手房交易降溫

對于二手房交易個稅的繳納政策,北京強調(diào)嚴格按差價的20%計征,但同時也提出了其他選項:不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅;對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續(xù)免征個人所得稅。細則的實施以房屋網(wǎng)簽時間為限。

北京市地稅局對此的解釋為,自建房、經(jīng)適房、已購公房和拆遷安置房在計算原值時,需將實際支付房款、相關(guān)稅費等合理費用計算在內(nèi),經(jīng)適房還需將土地出讓金納入計算范圍。按照這種計算方法,房屋原值的核算價格將在一定程度上有所提高,個稅的繳納額度也將降低。

因此,從政策細則來看,該項手段在執(zhí)行中并未采取“一刀切”,使得其嚴厲程度低于預(yù)期。但根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,二手住宅市場中,仍將有60%左右的需求受到影響。且與其他手段相比,該措施仍然是對市場影響最大的一項。

中國證券報記者近日走訪北京多家中介門店發(fā)現(xiàn),最近一周來,各家中介門店的新增房源明顯下降,部分店面的降幅達到50%左右。一些尚未達成交易的賣主,已因交易成本提高而放棄了售房意向。按照鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計,新政出臺后,未滿五年的非普通住宅交易所需繳納的稅費,約占房款的18.1%。滿五年的非唯一普通住宅交易,也需繳納相當于房款14%的稅費。上述比例均比新政前高出近10個百分點,以當前的二手房交易均價計算,繳稅金額則高出20萬元左右。

新房市場也受到一定影響。據(jù)統(tǒng)計,今年3月,北京原計劃有33個住宅項目開盤,新增供應(yīng)量14000套。但截至27日,僅有10個項目投入供應(yīng),總供應(yīng)量僅為3180套,比去年同期下降25.3%。其中,北京大興區(qū)某項目原計劃于3月開盤,但因其報價未通過住建委批復(fù),使得開盤日期不斷延遲。

多家機構(gòu)發(fā)布的報告認為,隨著政策對供需兩端的抑制,未來一段時間,市場交易將會降至“冰點”。但由于市場需求仍然旺盛,在個別新盤的銷售中仍會出現(xiàn)“搶房”、“日光”的局面。

責(zé)編 何劍嶺

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