編者按：在廣東率先公布細(xì)則后，3月30日與3月31日，北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市都按時(shí)發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。一系列“央地聯(lián)動(dòng)”的政策組合拳“出拳”迅猛。政策出臺(tái)對(duì)上市公司影響幾何？本報(bào)今日聚焦“國(guó)五條”細(xì)則，以饗讀者。

分析人士表示，京版細(xì)則將自住型、改善型物業(yè)納入限價(jià)房管理，這將使部分定價(jià)過高的新盤重新定價(jià)才能入市，同時(shí)將壓縮房企利潤(rùn)空間

“京‘國(guó)五條’細(xì)則落地之后，業(yè)界為之解讀更多的是京籍成年單身人士禁購二套房和個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得稅按差額20%收稅這兩項(xiàng)政策。”一位業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，實(shí)際上，細(xì)則當(dāng)中涉及的“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”的政策可能要比“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得稅按差額20%收稅”政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更有殺傷力。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，京版細(xì)則將抑制老項(xiàng)目后期入市價(jià)格，這意味著不少老項(xiàng)目后期入市的一手房將重新調(diào)整定價(jià)才能拿到預(yù)售證。如此一來，原本打算4月入市的部分新盤開售計(jì)劃或?qū)R置。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也表示，限制預(yù)售價(jià)格漲幅，將使商品房盈利空間遭到壓縮。如此一來，房企的利潤(rùn)空間將被拉低。

部分新盤開盤時(shí)間延后

“項(xiàng)目爭(zhēng)取在4月中旬開盤，目前還沒拿到預(yù)售證”，北京房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)某樓盤的銷售人員向本報(bào)記者表示，“具體開盤價(jià)格尚未確定，可能在1.9萬元/平方米左右”。

而據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該盤從2012年12月到2013年2月這段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)已從1.4萬元/平方米攀升至1.75萬元/平方米。

如此一來，在該項(xiàng)目后期房源申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)，如果嚴(yán)格參照項(xiàng)目前一期售房實(shí)際成交價(jià)，顯然1.9萬元/平方米的定價(jià)是可能無法順利拿到預(yù)售證的。屆時(shí)，正如上述銷售人員所言，“具體開盤時(shí)間還無法確定”。

實(shí)際上，有購房者向記者反映，緊鄰北苑城鐵的天潤(rùn)·福熙大道項(xiàng)目南區(qū)小戶型房源原定于3月開盤，但現(xiàn)在開盤時(shí)間已經(jīng)拖延至5月份或者6月份。

“南區(qū)還沒拿到預(yù)售證，不過項(xiàng)目北區(qū)已經(jīng)拿到預(yù)售證，預(yù)售最高價(jià)格定在5.04萬元/平方米。”該盤銷售人員向本報(bào)記者如是表示。

值得一提的是，記者在北京市住建委網(wǎng)站獲悉，該盤3月6日同時(shí)取得Ｃ1號(hào)住宅樓和Ａ4＃住宅樓預(yù)售證，前者擬預(yù)售價(jià)格最高為5.04萬元/平方米，銷售狀態(tài)顯示為3月6日開盤；后者擬預(yù)售價(jià)格為4.84萬元/平方米，銷售狀態(tài)顯示為4月1日0：00開盤。

更值得一提的是，該項(xiàng)目正處在排號(hào)階段，從3月6日到現(xiàn)在都沒有可以馬上網(wǎng)簽的房源出售。此外，該項(xiàng)目上一期房源取得預(yù)售證的時(shí)間為2012年9月14日，實(shí)際成交均價(jià)為3.28萬元/平方米。

顯然，6個(gè)月后，該項(xiàng)目的最高擬售價(jià)格要比上一期上漲了1.76萬元/平方米。對(duì)此，項(xiàng)目銷售人員解釋為，“這些房源由毛坯銷售改為精裝修產(chǎn)品，而精裝修成本每平米將達(dá)1萬元”。當(dāng)然，項(xiàng)目3月6日取得預(yù)售證的這一批房源入市后的實(shí)際成交均價(jià)也可能與最高擬售價(jià)格有大幅差距。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫向記者表示，隨著京版“國(guó)五條”的落地，入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格高速上漲的周期即將結(jié)束。

京版細(xì)則增加了控制房?jī)r(jià)的規(guī)定，預(yù)計(jì)未來在預(yù)售許可證的發(fā)放環(huán)節(jié)，將加大對(duì)于價(jià)格的管控，漲幅過高的項(xiàng)目將不予發(fā)放預(yù)售許可證。與此同時(shí)，這將直接影響項(xiàng)目入市的積極性，預(yù)計(jì)未來數(shù)月內(nèi)，市場(chǎng)供應(yīng)難以出現(xiàn)較大突破。

壓縮房企利潤(rùn)

值得一提的是，郭毅向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，個(gè)別純新項(xiàng)目周邊并沒有同類等級(jí)的物業(yè)售價(jià)作為參照目標(biāo)，這部分純新盤的定價(jià)將變得比較糾結(jié)。

實(shí)際上，據(jù)記者了解，位于通州核心區(qū)域的京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目定位就比較高端，而周邊則沒有與之相同定位的產(chǎn)品，這或?qū)⑹沟庙?xiàng)目入市價(jià)格變得比較尷尬。如果項(xiàng)目開盤價(jià)格于周邊中低檔住宅價(jià)格持平，無疑將大幅壓縮房企在這一項(xiàng)目上的利潤(rùn)空間。

對(duì)此，郭毅表示，開發(fā)商可能會(huì)采取一些手段應(yīng)對(duì)調(diào)控細(xì)則，比如在容積率不變的情況，改變產(chǎn)品類型，老項(xiàng)目上一期可能是花園洋房，新一期可能推出高層板樓，擬售價(jià)格自然會(huì)有變動(dòng)。此外，開發(fā)商還可以推出一些位置和戶型相較整個(gè)項(xiàng)目最差的房源，低價(jià)入市，樓王位置的房源則可以放緩?fù)票P。

不過，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心則向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，政府控制預(yù)售證主要是針對(duì)一些高價(jià)樓盤，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的樓盤，至于具體區(qū)間政府并未給予明確指示。

而據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)今年4月份北京新入市（含加推）的項(xiàng)目在40個(gè)左右，價(jià)格超過4萬元/平方米的只有東湖灣、美景東方、國(guó)瑞城等少數(shù)項(xiàng)目，并且這些項(xiàng)目?jī)r(jià)格也并沒有明顯背離其所屬的片區(qū)，所以對(duì)近期入市的項(xiàng)目影響不大，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目還是會(huì)正常入市。

但是，在高壓政策調(diào)控之下，房企可能會(huì)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大中下剛需項(xiàng)目的供應(yīng)，短期為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)可能才采取一些“以價(jià)走量”的營(yíng)銷政策。此外，房企以后拿地可能會(huì)比較謹(jǐn)慎，特別是一些高價(jià)地塊。