李宇嘉

從最近各地的“國五條”細則看，各地方政府抵制房地產(chǎn)調控的心態(tài)一覽無余。除了在限購政策上有所加碼外，預期中的住房交易個稅從嚴征收、二套房貸再次收緊等強力措施均被各地有意回避，更有城市發(fā)布的細則正文僅132字，被網(wǎng)友吐槽為“相當于一條微博”。地方政府在過去幾輪調控中，因抵制心態(tài)而使政策“走樣”屢見不鮮，但像此次這般抵制實屬罕見。說白了，還是對于土地財政、投資、傳統(tǒng)增長模式和稅收的留戀難以割舍。

在“任期制GDP增速考核”這一中國特有的官員推動型經(jīng)濟發(fā)展模式下，沒有哪一個行業(yè)像房地產(chǎn)一樣受到地方政府如此貪戀。稅收只能拿來發(fā)工資（即吃飯財政），土地出讓收入才是地方可以自主支配的部分。首先，土地出讓收入是地方政府基建投資項目的資本金，沒有這部分投入，沒有辦法撬動銀行貸款和其他社會資金，也就無法啟動各類投資項目；其次，土地是地方政府招商引資宣傳的賣點，低地價或免地價是吸引外商投資最有力的競爭條件；最后，土地是地方融資平臺的抵押品，是償還地方債務的唯一可靠的來源。各金融機構是否給地方發(fā)放貸款，看的就是融資平臺所儲備土地的規(guī)模、質量和地價前景。由于存在開發(fā)周期，在土地出讓時必須營造房價和地價上漲預期。若市場形成下跌預期，土地市場將相當冷清，這在2008-2009年上半年和2011-2012年上半年僅有的兩次房地產(chǎn)下調周期中表現(xiàn)得相當明顯，輕則土地以底價成交，重則流拍。因此，地方依賴土地有一個前提，那就是地價、房價不能下跌。

目前很多城市軌道交通運作模式是：地方政府將土地注資給地鐵公司，地鐵公司以土地抵押獲得銀行貸款來啟動地鐵項目建設。同時，地鐵公司單獨或聯(lián)合開發(fā)商來開發(fā)房地產(chǎn)項目，最后以房地產(chǎn)銷售利潤償還銀行貸款和覆蓋地鐵運營費用?？梢姡绻康禺a(chǎn)銷售不能實現(xiàn)“驚險的一跳”，銀行貸款償還和地鐵運營將無法實現(xiàn)。平臺公司融資也是一樣的道理，以土地抵押獲得的貸款是地方政府高速公路、CBD建設等項目的主要資金來源，這些項目同樣周期很長（有的要10年以上）。銀行貸款規(guī)模、期限、利率等決策全部要依第一還款來源——平臺公司儲備土地的質量來定。

過去十多年房價快速上漲，實現(xiàn)了投資、財政收入的快速增長。但是，我國GDP規(guī)模在2011年已經(jīng)超過日本，成為僅次于美國的第二大經(jīng)濟體。在基數(shù)更大的前提下，要繼續(xù)保持高速增長，環(huán)境、資源和能源供應將不可持續(xù)。近期，空氣污染、水質污染已經(jīng)給傳統(tǒng)增長模式敲響了警鐘。同時，地方政府瘋狂追求短期經(jīng)濟增長是各類資源價格瘋狂上漲的根源，也是正在逼近的宏觀金融風險的主要根源。因此，從要素供給來看，我國潛在經(jīng)濟增長能力已經(jīng)降低。同時，社會保障問題、環(huán)境污染、收入差距問題等已經(jīng)到了非解決不可的地步了。如果說，2008年為應對金融危機而沿用加大固定資產(chǎn)投資的傳統(tǒng)增長模式是迫不得已的話，今后相當長的一段時間將要為之埋單，否則會錯過經(jīng)濟轉型的最佳戰(zhàn)略機遇期。

新一屆管理層在經(jīng)濟領域提出的“新型城鎮(zhèn)化”便是在傳統(tǒng)經(jīng)濟增長模式軟著陸（維持一定的固定資產(chǎn)投資增速）的前提下，實現(xiàn)向新經(jīng)濟增長模式過渡的有效選擇。無論是集體土地入市獲得公平競價、農(nóng)民工市民化，還是美麗中國戰(zhàn)略的提出，以及對于地方融資平臺和理財產(chǎn)品的清理，公用事業(yè)價格的改革，目的都是要讓要素價格回歸到市場競爭下的水平，徹底改變過去粗放使用的負激勵。

但此番用意仍舊被地方有意無意地解讀為增長至上，這從各地新近公布的經(jīng)濟增速目標和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略中可見一斑，而地方對本輪調控的抵制根源就在于此。因為，2012年下半年以來經(jīng)濟之所以見底回升，是因為管理層對于各地基建投資項目審批放松所致，而這種放松需要在資金端和房地產(chǎn)調控上做相應的放松來支持。事實上，2012年下半年以來，管理層在資金端和房地產(chǎn)調控上的松動是非常明顯的。正當新一屆地方政府正準備“大干一番”的時候，中央突然來了一個調控，遭到地方強烈抵制在預料之中。但是，2012年下半年資金和地產(chǎn)調控松動的后果依舊是以短期效果來換未來風險，而房價上漲、通脹、產(chǎn)能過剩、金融風險等讓未來經(jīng)濟出現(xiàn)“硬著陸”的風險正在上升。

綜合來看，過往調控成“空調”從而引發(fā)新一輪房價上漲和投資盛宴的舊模式，盡管邏輯還存在，但大環(huán)境已不存在了。地方抵制調控的舊模式雖然仍在作怪，但從貨幣發(fā)行、人口紅利、適齡購房人群等決定房地產(chǎn)長周期的因素看，房地產(chǎn)大方向已經(jīng)開始掉頭向下。這一觀點人們已經(jīng)達成共識。而從新一屆中央政府執(zhí)政理念、近期市場走勢和宏觀指標看，我們認為房地產(chǎn)行業(yè)長周期掉頭向下的趨勢將加速。從維護已經(jīng)不能再失去的改革公信力來看，新一屆管理層不會試探繼續(xù)維持傳統(tǒng)模式的空間有多大。從這個角度看，本輪調控中濃墨重彩的房地產(chǎn)稅收改革不是調控問題，而是改革問題，不是短期應對，而是長效之策。