去年?duì)I收僅155.44億元，凈利潤(rùn)卻高達(dá)105.85億元，在房企中，SOHO中國(guó)(00410.HK)高達(dá)68.1%凈利潤(rùn)率似乎高得出奇。

記者從SOHO中國(guó)日前披露的年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，該公司凈利潤(rùn)中“水分”頗高。在公司年報(bào)損益表中，“投資物業(yè)評(píng)估增值”高達(dá)96.05億元。這也意味著，刨去物業(yè)評(píng)估增值，其凈利潤(rùn)不足10億元。

投資物業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)

“SOHO中國(guó)近兩年來才向持有型商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，能收租的物業(yè)恐怕并不多，靠租金收入很難讓其凈利潤(rùn)短期破百億。”一位在港上市的標(biāo)桿房企高層人士感到疑惑。

去年8月，SOHO中國(guó)正式宣布結(jié)束散售模式，轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”模式，公司董事長(zhǎng)潘石屹笑言，從此要做“包租公”了。去年，SOHO中國(guó)營(yíng)收155.44億元，凈利潤(rùn)105.85億元，凈利潤(rùn)率高達(dá)68.1%。單從這張成績(jī)單看，SOHO中國(guó)去年報(bào)表極為亮麗。即便是龍頭房企萬科A(000002)，去年凈利潤(rùn)也僅較其略高，為125.5億元。而如此高的凈利潤(rùn)率，在房企中極為少見。

然而，記者發(fā)現(xiàn)，真正拉動(dòng)SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)的是損益表中“投資物業(yè)評(píng)估增值”一項(xiàng)數(shù)據(jù)。去年，該數(shù)據(jù)高達(dá)96.05億元。“投資物業(yè)評(píng)估增值是港股市場(chǎng)比較特殊的一種會(huì)計(jì)制度，受益于此，一些在港上市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的凈利潤(rùn)都非常高。”一家在港上市房企財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者。

根據(jù)香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資物業(yè)重估的公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額，將會(huì)計(jì)入損益表中，同時(shí)將不計(jì)提折舊和攤銷。“由于在香港投資物業(yè)評(píng)估限制較內(nèi)地少很多，所以很多上市房企普遍通過該項(xiàng)數(shù)據(jù)調(diào)節(jié)利潤(rùn)。”上述人士坦言。

去年SOHO中國(guó)105.85億元的凈利潤(rùn)中，96.05億元的“投資物業(yè)評(píng)估增值”貢獻(xiàn)率竟高達(dá)90.74%。如果刨去這塊賬面收益，SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)僅為9.8億元，凈利潤(rùn)率僅為6.3%。

評(píng)估增值主宰利潤(rùn)

在更早的3年中，“投資物業(yè)評(píng)估增值”主宰了SOHO中國(guó)的凈利潤(rùn)的高低。從2009年至2011年，SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)分別為38.92億元、36.36億元、33億元。而“投資物業(yè)評(píng)估增值”在這3年中，分別為40.27億元、1.65億元、21.44億元。其中，2010年，如非毛利增長(zhǎng)139.99%，凈利潤(rùn)將會(huì)受到“投資物業(yè)評(píng)估增值”減少的拖累。

前述房企財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者，將“投資物業(yè)評(píng)估增值”計(jì)入損益中，會(huì)降低利潤(rùn)的穩(wěn)定性。“利潤(rùn)會(huì)隨著投資物業(yè)增值而波動(dòng)，投資物業(yè)這可以說是一把雙刃劍。”他說。

另一方面，投資物業(yè)增值意味著，會(huì)產(chǎn)生增值稅等稅費(fèi)，房企需要在報(bào)表中扣除所得稅負(fù)債，這也會(huì)回沖一部分利潤(rùn)。從報(bào)表上可以看出，SOHO中國(guó)去年所得稅從2011年的23.75億元激增至75.48億元。

事實(shí)上，SOHO中國(guó)近年來一直將注意力放在“物業(yè)重估”上。在此前發(fā)布的業(yè)績(jī)材料(行情 專區(qū))中，SOHO中國(guó)方面稱，由于處于轉(zhuǎn)型初期，SOHO價(jià)值被嚴(yán)重低估。該公司同時(shí)表示，在北京和上海的繁華地段持有最有價(jià)值的商業(yè)，物業(yè)超過170萬平方米，成為北京和上海最大的甲級(jí)寫字樓開發(fā)商。