每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

在房地產(chǎn)行業(yè)新一輪洗牌面前，受銀根收緊與A股融資渠道不暢等因素影響，高成本的房地產(chǎn)信托，也成為云南不少品牌房企眼中的“救命稻草”。

昨日 （4月17日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從四川信托官網(wǎng)獲悉，云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱經(jīng)典地產(chǎn)）通過四川信托進(jìn)行第5期融資，計(jì)劃募資3億元，期限2年，預(yù)期年化收益率9%~11.4%，信托資金主要用于昆明“經(jīng)典雙城”城中村改造項(xiàng)目。這也是半年來，經(jīng)典地產(chǎn)第五次通過四川信托進(jìn)行融資。

據(jù)悉，經(jīng)典地產(chǎn)前4期信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)?？傆?jì)8.7億元，實(shí)際到位資金7億元，如果第5期3億元融資能夠全部到位，經(jīng)典地產(chǎn)信托融資將達(dá)10億元。

而一份來自四川信托的相關(guān)推介資料顯示，上述整個(gè)信托項(xiàng)目募資總規(guī)模預(yù)計(jì)16億元，而經(jīng)典雙城又是昆明市西市區(qū)最大的城中村改造“千畝大盤”，預(yù)計(jì)總投資200億元。

對于項(xiàng)目銷售回款等情況，記者多次致電經(jīng)典地產(chǎn)董事長楊永宏，但其手機(jī)一直無人接聽。另外，接受采訪的經(jīng)典地產(chǎn)高層也表示，這是公司的秘密，不便透露。

高成本信托融資/

早在2011年5月30日，中融信托就曾發(fā)行過“昆明神州天宇城中村改造項(xiàng)目”股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，預(yù)期募資6.57億元，期限1.5年，年化收益率在9.5%~12%?？梢哉f，它開啟了昆明城中村改造項(xiàng)目，借助信托渠道融資的先河，經(jīng)典雙城或是第2個(gè)。

截至目前，經(jīng)典地產(chǎn)已通過四川信托融資5期，最早1期開始于去年10月底，其融資頻率之集中，也是較為罕見的。據(jù)悉，經(jīng)典地產(chǎn)成立于2001年，房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，注冊資本1億元，法人代表為楊永宏。截至2011年末，公司總資產(chǎn)為41億元，凈資產(chǎn)逾13億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，由受托人四川信托發(fā)行的“昆明經(jīng)典雙城城中村改造項(xiàng)目信托貸款集合資金信托計(jì)劃”第1期成立于2012年10月26日，計(jì)劃募資2.6億元，認(rèn)購起點(diǎn)為100萬元，信托期限為2年，而總期限為4年，滿2年可提前結(jié)束，同時(shí)滿2年投資人可選擇贖回，信托資金主要用于經(jīng)典雙城的開發(fā)建設(shè)。

此后，第2期成立于2012年11月8日且發(fā)行規(guī)模2億元，第3期成立于2012年12月21日且發(fā)行規(guī)模為2.6億元，第4期成立于2013年1月29日且發(fā)行規(guī)模為1.5億元。目前，第5期信托計(jì)劃成立于2013年4月12日，擬發(fā)行規(guī)模為3億元。

從上述5期信托的預(yù)期收益來看，A類100萬元≤認(rèn)購金額＜300萬元，預(yù)期收益率為9%/年；B類300萬元≤認(rèn)購金額＜1000萬元，預(yù)期收益率為11.2%/年；C類認(rèn)購金額≥1000萬元，預(yù)期收益率為11.4%/年，按年分配信托收益。

對于風(fēng)險(xiǎn)控制，值得注意的是，經(jīng)典地產(chǎn)將其開發(fā)的經(jīng)典雙城項(xiàng)目E、F地塊土地 （土地證號分別為昆國用（2011）第00920號和昆國用（2011）第00921號）抵押給四川信托進(jìn)行不動產(chǎn)抵押，按季度將其上的在建工程無條件追加抵押；經(jīng)典地產(chǎn)將其開發(fā)的經(jīng)典雙城項(xiàng)目A、C地塊在建工程抵押給四川信托進(jìn)行不動產(chǎn)抵押。

來自四川信托官網(wǎng)發(fā)布的上述前4期信托管理運(yùn)行報(bào)告顯示，首期實(shí)際募資2.603億元，第2期實(shí)際募資1.73億元，第3期實(shí)際募資1.102億元，第4期實(shí)際募資1.565億元。因此，前4期實(shí)際募資約7億元。

此外，報(bào)告還提到，“已成立的4期信托資金全部發(fā)放給經(jīng)典地產(chǎn)，根據(jù)合同規(guī)定，信托資金已運(yùn)用于昆明經(jīng)典雙城城中村改造項(xiàng)目A、B、C、D地塊的開發(fā)建設(shè)”。

經(jīng)典地產(chǎn)的資金渴求/

對于昆明的城中村改造，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者今年1月在昆明實(shí)地采訪時(shí)，昆明某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人表示，“從投資城中村項(xiàng)目那天算起，每天都在產(chǎn)生巨大的財(cái)務(wù)成本。”

公開信息顯示，經(jīng)典雙城是昆明市政府2009年城中村改造的重要項(xiàng)目之一，也是昆明西市區(qū)最大的綜合體項(xiàng)目，占地面積達(dá)1000畝，建筑體量450萬平方米，是一個(gè)集住宅、商業(yè)、教育、娛樂和廣場為一體的大型城市綜合體，預(yù)計(jì)總投資高達(dá)200億元。

就拿地而言，記者查詢昆明市國土局官網(wǎng)得知，2013年前3個(gè)月，經(jīng)典地產(chǎn)一舉拿下位于昆明市西山區(qū)馬街街道辦事處的四宗地塊，拿地面積合計(jì)70.74畝，支付3.08億元。

不過，記者未查到2012年經(jīng)典地產(chǎn)相關(guān)的拿地信息。2011年，經(jīng)典地產(chǎn)購得昆明滇池大漁片區(qū)地塊348.8畝，支付4.86億元；在梁家河片區(qū)取得約75畝土地，支付4.66億元；另取得西山區(qū)團(tuán)結(jié)鄉(xiāng)龍?zhí)洞逦瘯玫丶s75畝，支付1.32億元。2010年，經(jīng)典地產(chǎn)取得梁家河121.8畝土地，支付5.49億元。

此外，2013年也是昆明城中村改造的最后一年。若加速項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，自然對資金的需求也更為饑渴。據(jù)經(jīng)典地產(chǎn)一內(nèi)部人士向記者透露，目前集團(tuán)正處于跨越式發(fā)展時(shí)期。

昆明某城中村項(xiàng)目的一位資深操盤手表示，2008年啟動城中村改造時(shí)，地方政府的支持力度很大，優(yōu)惠也多，但隨著政府換屆及樓市調(diào)控等，后來的城中村改造項(xiàng)目越做越難，項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，尤其是資金鏈問題較重。

（實(shí)習(xí)生閆瑩對本文亦有貢獻(xiàn)）