◎項(xiàng)崢（經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

4月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，其中唯一出現(xiàn)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市只有溫州。隨著“國五條”地方細(xì)則陸續(xù)公布并實(shí)施，其政策效應(yīng)將會(huì)逐步顯現(xiàn)。中國“炒房”發(fā)源地之一的溫州出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比下降，應(yīng)該不會(huì)是一個(gè)孤立事件，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)或許有些許啟迪。

雖然溫州是一個(gè)二線或三線城市，但溫州房?jī)r(jià)早于全國開始上漲，漲幅驚人。改革開放以后，溫州小商品經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，富裕了周邊縣市的部分人群，引發(fā)了城市住宅的旺盛需求。1997年，溫州新城住宅價(jià)格不到2000元/平方米。但從2001年開始，溫州房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度上升。2005年，溫州中心區(qū)域房?jī)r(jià)單價(jià)率先突破萬元，這一價(jià)格在北京可以購買相同區(qū)位的房子。2008年，受國際金融危機(jī)影響，溫州房?jī)r(jià)有所回落。2009年后與全國絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣迅速回暖。到2010年時(shí)，溫州市區(qū)房?jī)r(jià)在3萬元/平方米之上，已經(jīng)超過北京、上海等一線城市中心相同區(qū)位房?jī)r(jià)。

溫州房?jī)r(jià)上漲過程中，投資、投機(jī)性住房影響巨大。21世紀(jì)初，溫州小商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始面臨困境，一方面是產(chǎn)品附加值不高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，盈利能力迅速下降；另一方面是技術(shù)創(chuàng)新不足，沒有形成新的產(chǎn)業(yè)集群。隨著企業(yè)經(jīng)營難度增加，一批企業(yè)主轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)炒作。而房地產(chǎn)炒作引發(fā)的財(cái)富效應(yīng)，又吸引大量產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，民間資本積極介入，迅速吹大了溫州房地產(chǎn)泡沫，從而埋下了溫州經(jīng)濟(jì)下滑和房?jī)r(jià)崩盤的種子。

應(yīng)該看到，溫州房?jī)r(jià)下跌，雖然與全國其他城市相背離，但有深刻的經(jīng)濟(jì)因素。房地產(chǎn)行業(yè)具有金融屬性，房?jī)r(jià)運(yùn)行存在虛擬成分，需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大支撐，方能保持穩(wěn)定。后國際金融危機(jī)時(shí)期，我國宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中樞明顯下移，居民收入增長(zhǎng)放緩，事實(shí)上已經(jīng)難以支撐過高房?jī)r(jià)。2013年一季度我國GDP增長(zhǎng)7.7%，低于市場(chǎng)預(yù)期；城鎮(zhèn)居民收入實(shí)際增長(zhǎng)6.7%，低于上年同期3.1個(gè)百分點(diǎn)。在任何房?jī)r(jià)估值模型中，都不能不考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和微觀經(jīng)濟(jì)主體收入增速。比如一套房產(chǎn)，動(dòng)輒五六百萬元或上千萬元，已經(jīng)明顯高于普通人群的承受能力，很難說這樣的房?jī)r(jià)沒有泡沫。即使仍有人購買，也很大程度上是“擊鼓傳花”的游戲。

世界上沒有只漲不跌的商品。作為商品的住房，自然也不應(yīng)該會(huì)是例外。東南亞國家都經(jīng)歷過房?jī)r(jià)暴漲暴跌的歷史。我國也曾經(jīng)出現(xiàn)像海南這樣房地產(chǎn)泡沫破滅的慘痛教訓(xùn)。從各國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行走勢(shì)來看，凡房?jī)r(jià)漲幅明顯偏離經(jīng)濟(jì)增速而過快增長(zhǎng)的國家和地區(qū)，都將會(huì)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律作用下，出現(xiàn)房?jī)r(jià)崩盤的大概率事件。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也不應(yīng)該會(huì)是例外，從這個(gè)意義上說，溫州房?jī)r(jià)環(huán)比下跌不會(huì)是一個(gè)孤例，只要房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，房?jī)r(jià)下跌的城市必然要增多。

當(dāng)然，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)何時(shí)下跌，更像是在賭博。比如過去上證指數(shù)在6000點(diǎn)左右的時(shí)候，很多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)指數(shù)會(huì)一飛沖天，直上萬點(diǎn)大關(guān)。沒想到半夜雞叫，之后股指跌勢(shì)如潮，至今還在2000點(diǎn)左右艱難掙扎。由此可見，要想對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一個(gè)理性的心態(tài)，是一件多么困難和難能可貴的事情。