每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

4月19日南京市政府辦公廳對(duì)外發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，該通知分為八條規(guī)定，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)這才是南京真正的國(guó)五條細(xì)則，但是記者注意到，此次細(xì)則就房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)措施、保障房建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面都作了明確規(guī)定，但是此前引起關(guān)注的征收二手房20%個(gè)稅，在此次南京升級(jí)版的細(xì)則中并未提及。對(duì)于此次南京出臺(tái)的升級(jí)版國(guó)五條細(xì)則，南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，南京升級(jí)版的細(xì)則屬于常規(guī)的調(diào)控手段，對(duì)樓市影響不大。

加強(qiáng)限購(gòu)力度

在此次發(fā)出的《通知》中，記者注意到，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策是此次升級(jí)版南京國(guó)五條細(xì)則關(guān)注的焦點(diǎn)。

通知顯示，為了繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，按照國(guó)務(wù)院辦公廳通知要求，繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)行為，以后在南京市新購(gòu)商品住房，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議前必須開(kāi)具《新購(gòu)住房證明》，各相關(guān)部門(mén)應(yīng)按限購(gòu)要求，從嚴(yán)審核，嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)此規(guī)定，南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，南京本地的樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，通常會(huì)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前詢(xún)問(wèn)買(mǎi)房人是否具備購(gòu)房資格，不過(guò)在審核買(mǎi)房人的購(gòu)房資格時(shí)并不嚴(yán)格，僅限口頭，“有的購(gòu)房者實(shí)際上已經(jīng)有了兩套住房，但是在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的時(shí)候也搶著排隊(duì)買(mǎi)房，并和開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，隨后通過(guò)相關(guān)渠道繞開(kāi)限購(gòu)，達(dá)到購(gòu)房的目的。”

此外，上述業(yè)內(nèi)人士還對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如果購(gòu)房者并未繞開(kāi)限購(gòu)令，隨后就以各種理由退房，這樣一來(lái)就造成了需求的虛高，大量有購(gòu)房者資格的人買(mǎi)不到房子，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序，也導(dǎo)致了樓盤(pán)換手率居高不下，“此次嚴(yán)格規(guī)定簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽必須開(kāi)具《新購(gòu)住房證明》，實(shí)際上堵住了這些投機(jī)取巧的購(gòu)房者渠道，也進(jìn)一步加強(qiáng)了限購(gòu)的力度。”

在此前本報(bào)就報(bào)道過(guò)南京有不少樓盤(pán)，通過(guò)各種手段幫助購(gòu)房者繞開(kāi)限購(gòu)令，以達(dá)到快速去庫(kù)存的目的。對(duì)此，在這次通知中明確規(guī)定要求各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，做好對(duì)銷(xiāo)售人員和購(gòu)房群眾的宣傳、教育和引導(dǎo)，對(duì)于介紹和引導(dǎo)購(gòu)房者規(guī)避限購(gòu)政策的行為，要嚴(yán)肅處理。對(duì)于教唆、參與、協(xié)助購(gòu)房人違反限購(gòu)政策的，樓盤(pán)要暫停銷(xiāo)售，企業(yè)要停業(yè)整頓，個(gè)人要堅(jiān)決清退。此外，對(duì)于那些協(xié)助購(gòu)房人偽造材料的中介要要停業(yè)。

“限購(gòu)令在南京已經(jīng)實(shí)施兩年多了，但是作用在慢慢退化，很大一部分原因，有不少購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商以及房地產(chǎn)中介勾結(jié)繞開(kāi)限購(gòu)令，此次明確規(guī)定了后果，也給開(kāi)發(fā)商和中介一個(gè)警告。”南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

值得注意的是，在此次南京升級(jí)版國(guó)五條細(xì)則中，也對(duì)嚴(yán)格控制商品住房?jī)r(jià)格上漲做出了明確規(guī)定。通知顯示，要進(jìn)一步完善明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)的制度，并要求申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報(bào)價(jià)格，如果開(kāi)盤(pán)價(jià)格不與申報(bào)價(jià)格一致，那么申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高。對(duì)于那些預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受物價(jià)、住建部門(mén)指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。對(duì)此，江蘇房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“其實(shí)在價(jià)格方面的規(guī)定還是延續(xù)此前的要求，只是新的點(diǎn)就是報(bào)價(jià)過(guò)高的將不發(fā)預(yù)售許可證，這將對(duì)開(kāi)發(fā)商在價(jià)格漲幅方面起到警示作用，也進(jìn)一步穩(wěn)定樓市價(jià)格。”

20%個(gè)稅未提及

3月南京新房和二手房成交量均創(chuàng)下新高，主要原因是因?yàn)閲?guó)務(wù)院公布的國(guó)五條細(xì)則提出將對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓征收20%的個(gè)稅，但是在此次南京升級(jí)版的國(guó)五條細(xì)則中，并未提及關(guān)于征收二手房20%個(gè)稅。

通知顯示，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，落實(shí)好首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策。認(rèn)真執(zhí)行第二套住房信貸政策，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、住建等部門(mén)要密切配合，加強(qiáng)信息互通共享，強(qiáng)化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，認(rèn)真貫徹國(guó)家和省關(guān)于個(gè)人出售自有住房征收個(gè)人所得稅的相關(guān)規(guī)定。同時(shí)，要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

其實(shí)國(guó)五條細(xì)則中，最吸引眼球的就是征收二手房20%個(gè)稅，但是目前真正實(shí)施該政策的城市只有北京、上海等少數(shù)城市，南京此次升級(jí)版細(xì)則只是提出了認(rèn)真貫徹國(guó)家和省關(guān)于個(gè)人出售自有住房征收個(gè)人所得稅的相關(guān)規(guī)定，但是并未提到20%。“在國(guó)稅總局關(guān)于個(gè)稅20%開(kāi)征的解釋性文件出臺(tái)之前，地方政府確實(shí)難以在此處有所發(fā)揮，只好籠統(tǒng)地表態(tài)會(huì)執(zhí)行，只不過(guò)如何執(zhí)行尚缺方案，這也表明了地方政府對(duì)于此規(guī)定的心態(tài)，能不提則不提。”江蘇房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

值得注意的是，雖然此次南京升級(jí)版的國(guó)五條細(xì)則對(duì)限購(gòu)以及房?jī)r(jià)等方面都作出了新的規(guī)定，但是在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，細(xì)則只是屬于常規(guī)調(diào)控并無(wú)新意，也不會(huì)對(duì)南京樓市產(chǎn)生多大影響，“南京的細(xì)則只是對(duì)國(guó)五條重申和表態(tài)，限購(gòu)等政策都是現(xiàn)有的，并沒(méi)有提出其他新執(zhí)行的政策，對(duì)南京樓市整體影響不大。”上述業(yè)內(nèi)人士向記者表示。