每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

*ST國(guó)商（000056.SZ）去年七月在小股東多次抗?fàn)幭?，終于將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，但公司凈資產(chǎn)為負(fù)的局面卻并未如小股東們預(yù)期中那樣扭轉(zhuǎn)。事實(shí)上，由于旗下核心項(xiàng)目皇庭國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)遲遲未能完工，客觀條件的不達(dá)標(biāo)直接架空了公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)現(xiàn)，*ST國(guó)商靠土地和子公司變賣勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)2012年凈利潤(rùn)扭虧，但凈資產(chǎn)卻已連續(xù)為負(fù)兩年，瀕臨退市的邊緣。

6月28日，深國(guó)商年度股東大會(huì)上，公司再次被眾股東逼問(wèn)年內(nèi)是否能實(shí)現(xiàn)皇廷廣場(chǎng)公允價(jià)值評(píng)估，公司總裁陳小海表示，皇廷廣場(chǎng)預(yù)計(jì)今年十月開(kāi)始部分試營(yíng)業(yè)，較去年年報(bào)中披露有所延誤，今年內(nèi)皇庭廣場(chǎng)五層中的三層達(dá)施工完成結(jié)轉(zhuǎn)后，可達(dá)到公允條件，評(píng)估才有可能進(jìn)行。

皇廷廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)再延后

“今年內(nèi)，皇庭廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)是不是定了？”股東問(wèn)題一出，引起一陣議論。

“年年都定了，年年都延誤”，“以前說(shuō)的都一筆勾銷，陳總，你再說(shuō)一遍，我們?cè)傩乓淮巍?rdquo;話語(yǔ)剛落，哄笑聲、掌聲同時(shí)爆發(fā)，公司總裁陳小海、董秘曹劍、財(cái)務(wù)總監(jiān)周小亮在內(nèi)的公司管理層坐在發(fā)言席上，面露尷尬。

皇庭廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)時(shí)間已經(jīng)是股東和公司之間糾纏多年的老問(wèn)題。2010年年報(bào)中，公司就曾表示預(yù)計(jì)皇庭廣場(chǎng)2011年起正式開(kāi)業(yè)。而一年后，皇庭廣場(chǎng)依舊處在施工階段。2012年，深國(guó)商年報(bào)中再次明確，皇庭國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目正在全面進(jìn)行開(kāi)業(yè)籌備工作，預(yù)計(jì)在2013年三季度全面完工。公司計(jì)劃于2013年中擇機(jī)分層實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)。

如今第三季度已至，皇庭廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)并無(wú)突破，施工進(jìn)度也與半年前大致相同。陳小海在股東會(huì)上表示，目前皇庭廣場(chǎng)施工進(jìn)度較2012年年報(bào)計(jì)劃有所滯后，共5層的廣場(chǎng)中，現(xiàn)已完成4層的公共部分裝修，首層還在裝修中。

工程滯后的原因，陳小海表示，主要是因?yàn)楣蓶|大會(huì)通過(guò)的7億元貸款本應(yīng)去年11月應(yīng)該到賬，一直等到今年5月下旬才開(kāi)始陸續(xù)放款，上半年大股東雖然也對(duì)公司有資金上的支持，但資金鏈還是比較緊，工程款滯后造成工期延誤。

公司預(yù)計(jì)，今年8月能完成公共部分的裝修，今年10月可能會(huì)依據(jù)招商和品牌門店裝修情況，對(duì)皇庭廣場(chǎng)部分層進(jìn)行試營(yíng)業(yè)。業(yè)內(nèi)人士表示，公共區(qū)域裝修結(jié)束后還需等待門店裝修，一般服裝類門店需1~2個(gè)月，餐飲類需要2~3個(gè)月，院線類則需要4~6個(gè)月，皇庭廣場(chǎng)離全面開(kāi)業(yè)還有一定差距。

定位高端：奢侈品層七成暫無(wú)商家入駐

此前，公司曾多次對(duì)外表示，作為核心項(xiàng)目的皇庭國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)處于深圳中心區(qū)核心地段，具有較強(qiáng)突出的地域優(yōu)勢(shì)，定位高端。但是，目前該項(xiàng)目的奢侈品招商情況并不樂(lè)觀。

陳小海坦言，目前奢侈品層的招商率僅三成左右，不過(guò)他強(qiáng)調(diào)，隨著工程進(jìn)度不斷加快，該層的招商工作也在推進(jìn)中，出于與品牌方的保密約定，目前無(wú)法透露具體洽談中的奢侈品牌。

公開(kāi)資料顯示，皇廷國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)總建筑面積近13.6萬(wàn)平方米,商業(yè)面積8.08萬(wàn)平方米。陳小海表示，截至6月底，已出租商鋪的面積達(dá)到總面積的73.8%，43個(gè)商家已經(jīng)進(jìn)行收鋪，陸續(xù)在進(jìn)行裝修。

公司在股東大會(huì)上透露，目前皇庭廣場(chǎng)的按建筑面積來(lái)算租金為300~350元/平米，已經(jīng)接近萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)兩年后的租金水平。廣場(chǎng)實(shí)用率為55%。如果按實(shí)用面積計(jì)算，每平方米達(dá)到600元左右。陳小海表示，租金用三種方式與商家簽署，一種是每年遞增的租金方式，一個(gè)是保底租金加營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)的方式，一種是純扣點(diǎn)的方式。

入駐品牌餐飲之一的惟膳集團(tuán)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，皇庭廣場(chǎng)對(duì)于優(yōu)秀品牌有一定優(yōu)惠，租金在500元/平方米左右，相對(duì)于臨近Coco Park的800~1000元/平米的月租金來(lái)說(shuō)，相對(duì)便宜不少。目前皇庭廣場(chǎng)2、3線品牌入主率不錯(cuò)，但奢侈品牌商方面暫未聽(tīng)說(shuō)有進(jìn)展。

公允價(jià)值評(píng)估被架空 面臨退市風(fēng)險(xiǎn)

股東們對(duì)開(kāi)業(yè)時(shí)間的關(guān)注的另一個(gè)原因在于，只有在皇庭廣場(chǎng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)的前提下，才能使用公允價(jià)值方式對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。

一旦使用改評(píng)估方式，意味著非經(jīng)常性損益能在收益部分體現(xiàn)，皇庭廣場(chǎng)隱藏的價(jià)值也能在賬面上更直觀的顯現(xiàn)。于是，即使現(xiàn)金流沒(méi)有任何變化，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)也沒(méi)有影響，但從報(bào)表上看，凈利潤(rùn)增加了。

對(duì)于*ST國(guó)商而言，根據(jù)去年6月公司委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的評(píng)估顯示，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，在假設(shè)皇庭廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)下，截至2012年3月31日該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值約為59.7億元，預(yù)計(jì)完工后的成本價(jià)約15.5億元，將增加公司2012年度凈利潤(rùn)33.15億元，增加歸屬于母公司凈利潤(rùn)19.89億元，不過(guò)亦會(huì)增加“遞延所得稅”負(fù)債11.05億元。

去年6月15日，深國(guó)商發(fā)布公告稱，決定從2012年1月1日起將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。公告一出，*ST國(guó)商連續(xù)4日漲停。

但是，由于皇廷廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)一拖再拖，公允價(jià)值評(píng)估方法也一直未能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)2012年年報(bào)顯示，依靠變賣深圳市深國(guó)商商業(yè)管理有限公司和深圳市龍崗國(guó)商企業(yè)有限公司股權(quán)兩個(gè)子公司獲得為1.2億元，凈利潤(rùn)勉強(qiáng)扭虧，達(dá)1818.63萬(wàn)元，但公司凈資產(chǎn)已連續(xù)兩年為負(fù)，2011年、2012年分別為-9824.71萬(wàn)元以及-8388.81萬(wàn)元。根據(jù)退市規(guī)則，若連續(xù)3年凈資產(chǎn)為負(fù)者應(yīng)終止上市，已經(jīng)披星戴月的*ST國(guó)商仍處于退市風(fēng)險(xiǎn)中。

公司表示，在皇廷廣場(chǎng)進(jìn)行試營(yíng)業(yè)后，公司會(huì)考慮對(duì)于營(yíng)業(yè)部分采取公允價(jià)值方法進(jìn)行評(píng)估，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上來(lái)說(shuō)，部分結(jié)轉(zhuǎn)是行得通的。

盛富資本國(guó)際公司和從事商業(yè)地產(chǎn)的協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖表示，公允價(jià)值評(píng)估只是改變了賬面表現(xiàn)，機(jī)構(gòu)投資者并不看重，對(duì)股價(jià)的影響不會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)。另外，由于項(xiàng)目本身價(jià)值較高，在三年凈資產(chǎn)為負(fù)的情況下，公司依然可能通過(guò)向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)暫緩?fù)耸?。至于未?lái)*ST國(guó)商能否被市場(chǎng)看好，還是取決于皇庭廣場(chǎng)能否開(kāi)業(yè)及具體經(jīng)營(yíng)狀況。